Gewerbe

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Nebenkosten bei der Gewerbemiete verstehen: Erfahren Sie, welche Kosten umlegbar sind, wie die Berechnung erfolgt und wie Sie als Mieter Ihre Rechte wahren.

Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien

Umlagefähige Nebenkosten: Was darf der Vermieter verrechnen?

So werden die Kosten verteilt

Durchschnittliche Nebenkosten pro m²

Ihre Rechte als Mieter: Transparenz und Kontrolle

Checkliste & Tipps: Nebenkosten im Gewerbemietvertrag richtig regeln

Schlussfolgerung

Bei der Anmietung von Gewerbeflächen in der Schweiz sind die Nebenkosten ein wesentlicher Faktor neben der Nettomiete. Sie umfassen zusätzliche Aufwendungen, die oft einen erheblichen Teil der Gesamtmietkosten ausmachen. Ein klares Verständnis und eine korrekte Budgetierung dieser Kosten sind für die Finanzplanung unerlässlich, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden. Die Bruttomiete, also der tatsächlich zu zahlende Betrag, setzt sich aus der Nettomiete und den Nebenkosten zusammen.&nbsp;Dieser Leitfaden bietet einen Überblick über die Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien in der Schweiz. Er erläutert die rechtlichen Grundlagen, welche Kosten umgelegt werden dürfen, wie die Nebenkosten für Gewerbe berechnet und verteilt werden, welche Faktoren die Höhe beeinflussen und welche Rechte Mieter haben.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien</h2>Das schweizerische Obligationenrecht (OR), insbesondere Artikel 257a und 257b, sowie die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) bilden die rechtliche Basis.&nbsp;Entscheidend ist: Nebenkosten müssen vom Mieter nur bezahlt werden, wenn dies im Mietvertrag&nbsp;besonders und detailliert vereinbart wurde. Allgemeine Formulierungen genügen nicht. Sind Kosten nicht explizit aufgeführt, gelten sie als im Nettomietzins enthalten.&nbsp;Nebenkosten sind laut Gesetz die&nbsp;tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem&nbsp;Gebrauch der Sache zusammenhängen. Dazu zählen typische Betriebskosten wie Heizung, Warmwasser und öffentliche Abgaben, die durch die Nutzung entstehen. Wichtig ist die Trennung von reinen Betriebskosten und Kosten, die dem Eigentümer aus dem Besitz erwachsen (Unterhalt, Reparaturen, allgemeine Verwaltung). Letztere sind durch den Nettomietzins abgegolten und dürfen nicht als Nebenkosten verrechnet werden.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Umlagefähige Nebenkosten: Was darf der Vermieter verrechnen?</h2>Nur Kosten, die direkt mit dem Gebrauch zusammenhängen und explizit im Vertrag vereinbart sind, dürfen als Nebenkosten abgerechnet werden.&nbsp;Zu den typischen zulässigen Nebenkosten, sofern vertraglich vereinbart, zählen Heizungs- und Warmwasserkosten. Dies umfasst Brennstoffe, Betriebsstrom für Anlagen, Kaminreinigung, Servicearbeiten, Tankrevision, Verbrauchsmessung und Abrechnungskosten. Auch der direkt zuordenbare Verwaltungsaufwand ist umlagefähig. Periodische Kosten wie Boilerservice können anteilig jährlich verrechnet werden. Wasser- und Abwasserkosten für den tatsächlichen Verbrauch sind ebenfalls umlagefähig, nicht jedoch verbrauchsunabhängige Grundgebühren oder Regenwassergebühren. Die Betriebskosten für Allgemeinflächen wie Allgemeinstrom, Hauswartung (für Reinigungs- und einfache Instandhaltungsarbeiten), Treppenhausreinigung, laufende Gartenpflege und Schneeräumung können verrechnet werden. Bei Liftkosten sind Betriebsstrom, Notrufgebühren und Wartungsabonnemente oft umlagefähig, Reparaturen jedoch nicht. TV-Grundgebühren sind umlagefähig, Installationskosten nicht. Bei den Verwaltungskosten dürfen nur die Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung (üblicherweise 2-3% der Nettonebenkosten oder nach Aufwand) verrechnet werden.&nbsp;Demgegenüber sind typischerweise unzulässige Kosten vom Vermieter zu tragen. Dazu gehören Reparaturen und Instandhaltung, Ersatzanschaffungen und Investitionen, die Amortisation von Anlagen (mit Ausnahmen), allgemeine Gebäudeversicherungsprämien, nicht gebrauchsabhängige öffentliche Abgaben (z.B. Liegenschaftssteuer), Erschliessungsgebühren, Hypothekarzinsen und allgemeine Verwaltungshonorare. Bei Serviceabonnementen ist zu prüfen, ob sie reine Wartung (umlagefähig) oder auch Reparaturanteile (nicht umlagefähig) enthalten.&nbsp;Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht (nicht abschliessend):&nbsp;<figure class="table" style="width:95.3%;"><table class="ck-table-resized"><colgroup><col style="width:24.81%;"><col style="width:39.3%;"><col style="width:35.89%;"></colgroup><thead><tr><th>Kostenkategorie</th><th>Zulässige Nebenkosten</th><th>Unzulässige Nebenkosten (typischerweise)</th></tr></thead><tbody><tr><td>Heizung/Warmwasser</td><td>Brennstoff/Energie, Betriebsstrom, Kaminfeger, Brennerservice, Tankrevision, Boilerservice (anteilig), Verbrauchsmessung, Heizungsversicherung, Verwaltungskosten für Heizung/WW</td><td>Reparaturen, Ersatzanschaffungen, Amortisation (ausser Contracting/ZEV), allgemeine Gebäudeversicherung</td></tr><tr><td>Wasser/Abwasser</td><td>Kaltwasserverbrauch, verbrauchsabhängige Abwassergebühren, Wasseraufbereitungschemikalien</td><td>Nicht verbrauchsabhängige Grundgebühren, Regenwassergebühren, Anschlussgebühren</td></tr><tr><td>Hauswart/Reinigung/Umgebung</td><td>Lohn für Reinigung/kleine Instandhaltung/Gartenpflege, Reinigungsmaterial, Allgemeinstrom, Liftstrom, Liftwartung (Serviceabo), Kehrichtgebühren, Schneeräumung, Gartenpflege (laufend)&nbsp;</td><td>Lohn für Reparaturen/Verwaltungstätigkeiten, Anschaffung von Geräten/Werkzeugen, Neuanpflanzungen, Baumfällung, Reparaturen am Lift, Entsorgung von Sperrmüll</td></tr><tr><td>TV/Kommunikation</td><td>Kabelnetz-Grundgebühren</td><td>Anschlussgebühren, Installationskosten&nbsp;</td></tr><tr><td>Verwaltung</td><td>Kosten für Erstellung der Nebenkostenabrechnung (ca. 2-3% der NK oder nach Aufwand)&nbsp;</td><td>Allgemeine Verwaltungshonorare, Kosten für Wohnungsübergaben, Vermietungsaufwand</td></tr><tr><td>Sonstiges</td><td>Mehrwertsteuer auf Drittleistungen und NK-Abrechnung</td><td>Liegenschaftssteuern, Gebäudeversicherung, Hypothekarzinsen, Reparaturen, Investitionen, Amortisation</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">So werden die Kosten verteilt</h2>Können Nebenkosten nicht direkt zugeordnet werden, erfolgt die Aufteilung mittels eines Verteilschlüssels. Gängige Schlüssel sind nach Quadratmetern (pro qm), nach Verbrauch (bei vorhandenen Zählern, oft die fairste Methode), nach Mietobjekt (zu gleichen Teilen) oder nach Kubikmetern. Der im Vertrag festgelegte Schlüssel muss sachgerecht sein. Eine Änderung bedarf einer formellen Vertragsanpassung. In gemischt genutzten Liegenschaften ist auf einen fairen Schlüssel zu achten, der unterschiedliche Verbräuche (z.B. Büro vs. Restaurant) berücksichtigt. Bei Leerstand trägt der Vermieter die anteiligen Nebenkosten; für Heizkosten gibt es spezifische Regelungen.&nbsp;Abrechnungsarten: Akonto vs. Pauschal<ul><li>Akontozahlung: Monatliche Vorauszahlungen, jährliche detaillierte Abrechnung der effektiven Kosten mit Nachzahlung oder Rückerstattung. Dies ist die häufigste Methode, birgt aber das Risiko von Nachzahlungen.&nbsp;</li><li>Pauschalzahlung: Fester monatlicher Betrag, keine Jahresabrechnung. Bietet Budgetsicherheit, basiert auf dem Durchschnitt der letzten drei Jahre. Mieter können auch hier Auskunft und Belegeinsicht zur Überprüfung der Pauschale verlangen.</li></ul>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Durchschnittliche Nebenkosten pro m²</h2>Verlässliche Durchschnittswerte für Nebenkosten Gewerbe pro qm sind schwer zu finden, da sie stark variieren. Grobe Orientierungswerte aus dem Wohnbereich (ca. CHF 30-40/m²/Jahr) sind für Gewerbe nur bedingt aussagekräftig.Einflussfaktoren bei Gewerbeimmobilien:<ul><li>Art des Gewerbes: Unterschiedlicher Energie-, Wasser-, Abfallbedarf (Büro vs. Produktion/Restaurant).</li><li>Gebäudestandard und Alter: Energieeffizienz (MINERGIE vs. Altbau).</li><li>Standort: Regionale Preisunterschiede.</li><li>Servicelevel: Umfang von Hauswartung, Reinigung etc.</li><li>Mietvertrag: Definition der umlagefähigen Kosten.</li></ul>&nbsp;Empfehlung: Fokussieren Sie sich auf die Berechnung der Nebenkosten für das spezifische Objekt. Fragen Sie nach alten Abrechnungen oder der Kalkulationsgrundlage der Pauschale und informieren Sie sich über den Gebäudezustand.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Ihre Rechte als Mieter: Transparenz und Kontrolle</h2>Das Mietrecht sichert Ihnen wichtige Kontrollmöglichkeiten:<ul><li>Recht auf detaillierte Jahresabrechnung (bei Akonto): Klar, nachvollziehbar, mit Gesamtkosten, Verteilschlüssel, Ihrem Anteil und Verrechnung der Akonti. Bei Unklarheit detailliertere Aufstellung verlangen.</li><li>Recht auf Belegeinsicht: Einsicht in Originalrechnungen am Sitz des Vermieters/Verwaltung. Sie dürfen Notizen/Fotos machen oder Kopien (auf eigene Kosten) anfertigen. Gilt auch bei Pauschalen zur Überprüfung der Berechnungsgrundlage.</li><li>Fristen: Keine gesetzliche Einsprachefrist gegen die Abrechnung, aber zeitnahe Reaktion empfohlen. Verjährung für Nachforderungen des Vermieters: 5 Jahre. Verjährung für Rückforderungen des Mieters: 1 Jahr ab Kenntnis, max. 10 Jahre. Übliche Abrechnungsfrist für Vermieter: ca. 6 Monate nach Periodenende.</li><li>Vorgehen bei Unstimmigkeiten: Zuerst schriftlich (Einschreiben) beim Vermieter beanstanden. Führt dies zu keiner Lösung, kann die kostenlose Schlichtungsbehörde angerufen werden.</li></ul><h2 style="text-align:justify;">&nbsp;</h2><h2 style="text-align:justify;">&nbsp;</h2><h2 style="text-align:justify;">Checkliste &amp; Tipps: Nebenkosten im Gewerbemietvertrag richtig regeln</h2>Im Gewerbemietrecht ist sorgfältige Vertragsgestaltung besonders wichtig:<ul><li>Präzision: Jede Nebenkostenposition muss explizit und klar im Vertrag aufgelistet sein.</li><li>Verteilschlüssel: Prüfen, ob klar definiert und fair (besonders bei gemischter Nutzung).</li><li>Abrechnungsart: Klären (Akonto/Pauschal), ob Akontobetrag realistisch ist.</li><li>Unzulässige Kosten: Darauf achten, dass keine Unterhalts-, Reparatur- oder Investitionskosten enthalten sind.</li><li>Verhandlung: Umfang der Kosten, mögliche Obergrenzen und Servicelevel diskutieren.</li></ul>&nbsp;Checkliste für Mieter:<ul><li>Vor Vertragsabschluss: Vertrag genau prüfen, beim Vermieter nachfragen (erwartete Höhe, Energieeffizienz, alte Abrechnungen).</li><li>Budgetierung: Nebenkosten realistisch einplanen, Puffer für Nachzahlungen (Akonto) vorsehen.</li><li>Laufende Kontrolle: Jahresabrechnung prüfen (Vergleich Vorjahr, Plausibilität, Schlüssel, Akonti), bei Unklarheiten Belegeinsicht verlangen.</li></ul>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Schlussfolgerung</h2>Nebenkosten sind ein signifikanter Kostenfaktor bei Gewerbeimmobilien. Ein klares Verständnis der Regeln und Rechte ist essenziell. Der Schlüssel liegt in einem präzisen Mietvertrag. Prüfen Sie die Nebenkostenregelungen sorgfältig, verhandeln Sie bei Bedarf und nutzen Sie Ihre Rechte auf Transparenz und Belegeinsicht. Eine vorausschauende Auseinandersetzung mit den Nebenkosten ermöglicht eine solide Budgetierung und fördert ein faires Mietverhältnis.&nbsp;

Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien in der Schweiz

Platform

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The best property portals in Switzerland: tips and comparisons for searching for property portals and their advantages.

Digitalisation of marketing

Property portal Switzerland

Representation of the listings

Selecting the right property portal

Quality of the various property portals

Development of property portals

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Conclusion

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Droit de location

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En savoir plus sur les possibilités et les solutions de garantie de loyer pour les bureaux et les commerces en Suisse

Bases juridiques

Le dépôt de garantie de loyer

L'assurance de garantie de loyer

Particularités bureau et commerce

Conseils pratiques

Aspects fiscaux

La garantie de loyer pour les bureaux et les commerces en Suisse est un sujet central pour les entrepreneurs comme pour les bailleurs. Lors de la location d'un local commercial ou d'un bureau, la question se pose souvent de savoir quelle forme de garantie de loyer est la plus judicieuse : le dépôt de garantie de loyer traditionnel ou l'assurance de garantie de loyer moderne. Dans cet article, nous mettons en lumière les différences, les avantages et les bases juridiques des deux options dans le contexte du droit du bail suisse. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Bases juridiques de la garantie de loyer en Suisse</h2>En Suisse, les dispositions légales relatives à la garantie de loyer sont ancrées dans le Code des obligations (CO). Alors que pour les locaux d'habitation, le montant de la caution est plafonné à trois mois de loyer (art. 257e al. 2 CO), il n'existe pas de limite légale pour les locaux commerciaux. Cela signifie que les parties peuvent convenir librement du montant de la caution. Habituellement, la caution pour les bureaux et les locaux commerciaux s'élève à environ six mois de loyer. Source : <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_e">Code suisse des obligations (CO), art. 257e.</a> &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Le dépôt de garantie de loyer : une sécurité traditionnelle</h2>Dans le cas du dépôt de garantie de loyer, le locataire dépose une somme d'argent convenue sur un compte bloqué spécial. Ce compte est ouvert au nom du locataire et les deux parties doivent donner leur accord en cas de versement. Le dépôt de garantie sert de garantie au bailleur pour les loyers impayés ou les dommages causés au bien loué. &nbsp;AvantagesSécurité pour les deux parties : L'argent est conservé en toute sécurité et ne peut être libéré qu'avec l'accord des deux parties. &nbsp;Intérêts : l'argent déposé rapporte des intérêts, qui sont crédités au locataire. &nbsp;&nbsp;InconvénientsPoids des liquidités : des montants de caution élevés peuvent peser considérablement sur les liquidités du locataire, ce qui peut être particulièrement problématique pour les start-ups ou les petites entreprises. &nbsp;Charge administrative : l'ouverture et la gestion du compte bloqué nécessitent un travail administratif. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">L'assurance de garantie de loyer : une alternative moderne</h2>L'assurance de garantie de loyer est une solution d'assurance dans le cadre de laquelle le locataire paie une prime annuelle à une compagnie d'assurance au lieu d'une caution en espèces. L'assurance se porte garante du montant de la caution vis-à-vis du bailleur. &nbsp;AvantagesPréservation des liquidités : le locataire ne doit pas déposer une somme d'argent importante et peut utiliser le capital à d'autres fins. &nbsp;Simplicité : moins de travail administratif, car il n'est pas nécessaire d'ouvrir un compte bloqué. &nbsp;&nbsp;InconvénientsCoûts : les primes annuelles sont de l'argent perdu et ne sont pas remboursées. &nbsp;Acceptation : tous les bailleurs n'acceptent pas une assurance de garantie de loyer comme garantie. &nbsp;Comparaison : dépôt de garantie de loyer vs. assurance de garantie de loyer&nbsp;<figure class="table" style="width:100%;"><table class="ck-table-resized" style="background-color:rgb(255, 255, 255);border:0px initial inherit;"><colgroup><col style="width:19.91%;"><col style="width:35.19%;"><col style="width:44.9%;"></colgroup><tbody><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Critères</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Dépôt de garantie de loyer</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Assurance de garantie de loyer</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Liquidité</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Immobilisation du capital en raison du montant élevé de la caution</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Préservation des liquidités grâce aux primes annuelles</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Coûts</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Produit des intérêts possible</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Les primes ne sont pas remboursables</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Frais administratifs</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Ouverture et gestion d'un compte bloqué</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Conclusion simple via une assurance</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Sécurité pour le bailleur</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Accès direct à la caution déposée (avec accord)</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Couverture par la compagnie d'assurance</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Acceptation</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Accepté en général</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Dépend de l'accord du bailleur</td></tr></tbody></table></figure><h2 style="text-align:justify;"> Particularités pour les baux de bureaux et commerciaux</h2>Dans le cas des baux commerciaux, les parties contractantes sont plus libres de définir les conditions de location. Cette flexibilité concerne également les accords relatifs à la garantie de loyer. Il n'est pas rare que des cautions plus élevées ou des garanties supplémentaires soient exigées. Remarque : étant donné qu'il n'existe pas de plafond légal pour les cautions de loyer dans les locaux commerciaux en Suisse, les locataires devraient examiner attentivement les conditions et les négocier si nécessaire. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conseils pratiques pour les locataires et les bailleurs&nbsp;</h2>Pour les locatairesPlanification financière : réfléchissez si vous pouvez réunir les liquidités nécessaires à la constitution d'un dépôt de garantie de loyer ou si une assurance est plus judicieuse. &nbsp;Négociation : essayez de négocier le montant de la caution ou le type de garantie avec le bailleur. &nbsp;Comparer les prestataires : Pour les assurances de garantie de loyer, il vaut la peine de comparer les primes et les conditions de différents prestataires. En Suisse, il existe divers fournisseurs de solutions d'assurance comme <a href="https://www.gocaution.ch/de?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOCu3RByGkE-ftOdpT3dAfe9htLIuuVAQVESO2gQAnxe6iichh73-nBoCtUUQAvD_BwE">goCaution</a>, <a href="https://www.firstcaution.ch/de/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOOiLLT45bHquNKvWVgZPmmUSsvA2EfFhWAh2e_ARQj69gfA2k8xsWxoCuBkQAvD_BwE">Firstcaution</a> ou <a href="https://www.swisscaution.ch/de/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOMkTpEmIBTtmaPSXR2HEUs2HbwqJb6Z4drSf9gMJpqR6AcUU8RdPMxoChFEQAvD_BwE">Swisscaution</a>. De plus, le portail de comparaison <a href="https://www.mietkautionschweiz.ch/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltODkV0woLDN2TrNA04lu6sjvDJISfW1NuCZkqiOIuOgJ9okdvdKjd4hoCgEUQAvD_BwE">mietkautionschweiz.ch</a> permet de comparer toutes les assurances de manière simple et efficace. &nbsp;&nbsp;Pour les bailleursÉvaluer les risques : vérifier la solvabilité du locataire et décider quelle forme de garantie est appropriée. &nbsp;Faire preuve de flexibilité : En proposant différentes options de caution, vous pouvez potentiellement attirer plus de personnes intéressées. &nbsp;Rédaction du contrat : assurez-vous que les accords relatifs à la garantie de loyer sont clairement stipulés dans le contrat de location. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Aspects fiscaux</h2>Le traitement fiscal de la garantie de loyer peut varier en fonction de la forme de la garantie. Alors que les intérêts du dépôt de garantie de loyer sont imposables en tant que revenu, les primes de l'assurance de garantie de loyer sont déductibles en tant que dépenses d'exploitation. Recommandation : consultez un conseiller fiscal pour comprendre les implications fiscales individuelles. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Sécurité juridique et résolution des conflits</h2>En cas de conflit autour de la garantie de loyer, la procédure de conciliation est prévue par le droit suisse du bail. En cas de désaccord sur le remboursement de la caution, le locataire et le bailleur peuvent consulter l'<a href="https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/schlichtungsbehoerden.html">autorité de conciliation</a> compétente. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conclusion</h2>Le choix entre dépôt de garantie de loyer et assurance de garantie de loyer dépend des besoins individuels et des possibilités financières. Pour les locataires qui souhaitent préserver leurs liquidités, l'assurance de garantie de loyer offre une alternative intéressante. Les bailleurs devraient toutefois tenir compte de la sécurité et de l'acceptation de chaque option. &nbsp;La garantie de loyer pour les bureaux et les commerces en Suisse est un sujet complexe qui nécessite une réflexion et une planification minutieuses. Une bonne compréhension du cadre juridique et des avantages et inconvénients de chaque option permet aux deux parties de parvenir à une solution satisfaisante pour tous. &nbsp;Qu'il s'agisse d'un dépôt de garantie de loyer ou d'une assurance de garantie de loyer, il est important que l'option choisie réponde aux besoins des deux parties et soit en accord avec le droit suisse du bail. En cas d'incertitude, il est recommandé de demander un conseil juridique et de consigner tous les accords par écrit. &nbsp;&nbsp;<h4 style="text-align:justify;">Informations complémentaires :</h4>Code suisse des obligations (CO) : <a href="https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19110009/index.html">Lien vers le CO</a>Autorités de conciliation en matière de bail : Vous trouverez des informations sur les sites web des autorités judiciaires cantonales.&nbsp;

Solutions de garantie de loyer pour les bureaux et les commerces en Suisse

Büro

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So hoch sind die Mietpreise pro m² / Jahr für Büros in Schweizer Städten und welche Auswirkungen Faktoren wie die Lage, Ausstattung und Markttrends auf die Mieten haben.

Standort des Büros

Gebäudequalität und Ausstattung

Regionale Unterschiede

Markttrends

Zusatz- und Nebenkosten

Vertragslaufzeiten, Flexibilität und Zukunftssicherheit

Beratung und Marktkenntnis

Identität, Unternehmenskultur und Auswirkung

Nachhaltigkeit und Zukunftstrends

Kompromiss finden

Fazit

Mietpreise von Büros pro m² in Schweizer Städten

Commerce

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Découvrez les peines encourues en cas d'occupation d'un local commercial en Suisse et les dispositions légales en vigueur.

Habiter dans des locaux commerciaux

Cadre juridique en Suisse

Quand y aura-t-il des sanctions ?

Le commerce silencieux, un facteur clé

Transformation d'un commerce en logement

Processus de réaffectation

Conditions difficiles dans le logement au quotidien

Transformation d'un bureau en appartement

Opportunités pour les propriétaires et les investisseurs

Attention à l'utilisation illégale des logements

Habiter et travailler » est-il une alternative ?

Perspectives d'avenir : Flexibilité vs. réglementation

Habiter dans des locaux commerciaux exerce depuis quelque temps une certaine fascination sur de nombreuses personnes. Le charme d'un atelier réaffecté, d'un ancien atelier ou d'un bureau moderne qui devient soudain un foyer confortable est indéniable. Mais en même temps, en Suisse, des questions délicates se posent quant au contexte juridique, à l'obligation d'obtenir une autorisation et aux conséquences possibles. Peut-on tout simplement transformer des surfaces commerciales en espace d'habitation et que se passe-t-il si ce changement d'affectation est effectué sans autorisation ? Quel est le rôle de ce que l'on appelle le <a href="https://www.maison.work/fr/blog/was-ist-stilles-gewerbe">commerce silencieux</a>? Et qu'en est-il de l'amende si l'on habite dans des locaux commerciaux ? Cet article donne un aperçu complet du sujet et présente les opportunités ainsi que les écueils à éviter. &nbsp;&nbsp;<h2>Que signifie « habiter dans des locaux commerciaux » ?</h2>Dans de nombreuses villes suisses, il y a une pénurie de logements. Parallèlement, divers bâtiments commerciaux sont vides. D'un point de vue économique, il semble logique de mettre ces biens immobiliers sur le marché du logement. Mais est-ce si simple ? Le premier élément décisif est l'objectif pour lequel une surface a été autorisée par les autorités. Souvent, les locaux sont définis comme étant à usage commercial, industriel ou de bureau. Celui qui souhaite y aménager son logement doit demander un changement d'affectation. Si cela réussit, les surfaces commerciales orphelines peuvent soudain redevenir attractives. &nbsp;Celui qui habite dans des locaux commerciaux sans l'avoir demandé peut toutefois avoir des ennuis. La question de savoir si le fait d'habiter dans des locaux commerciaux en Suisse entraîne une sanction renvoie aux sanctions possibles en cas d'infraction au droit de la construction et de l'aménagement. Dès qu'une commune ou un canton est intervenu, des amendes, voire une interdiction d'utilisation, peuvent être infligées. Il convient donc de ne pas négliger les démarches formelles lors d'un changement d'affectation. &nbsp;<h2>Le cadre juridique en Suisse</h2>En Suisse, le thème de l'habitat dans les locaux commerciaux est réglementé au niveau cantonal et communal. Chaque loi sur la construction connaît certaines zones et prescriptions d'utilisation. La question de savoir si la transformation d'un local commercial en logement est envisageable dépend fortement des directives de la commune concernée. Dans une zone d'habitation, les bureaux sont parfois autorisés en tant que <a href="https://www.maison.work/fr/blog/was-ist-stilles-gewerbe">commerce silencieux</a>; inversement, un espace d'habitation dans une zone mixte peut être transformé sans problème en bureau. Les prescriptions de zone figurant dans le règlement de construction et de zone sont déterminantes. &nbsp;Outre les plans de zone, le règlement de construction joue un rôle important. C'est là que l'on détermine quel type d'utilisation est autorisé dans quelle zone. Un atelier dans une zone industrielle est soumis à d'autres prescriptions qu'un bureau dans une zone mixte. Celui qui souhaite transformer des locaux industriels en logements demande en général un permis de construire ou un changement d'affectation auprès de l'autorité compétente. Ce n'est qu'une fois que celui-ci a été approuvé que l'on peut officiellement y habiter. Dans le cas contraire, la commune peut infliger une amende. &nbsp;&nbsp;<h2>Quand y a-t-il des pénalités ?</h2>L'expression « habiter dans des locaux commerciaux amende suisse » apparaît régulièrement sur les forums Internet et les portails immobiliers. Souvent, la question se pose de savoir dans quelles circonstances une amende est infligée. En principe, le fait de modifier de son propre chef l'usage prévu sans en informer les autorités peut déjà poser problème. Les lois sur la construction prévoient des sanctions pour de telles infractions. Celui qui se fait remarquer dans le cadre d'un contrôle doit, dans certains cas, non seulement payer une amende, mais aussi remettre l'objet commercial dans son état initial. &nbsp;Le montant de l'amende dépend de la loi sur la construction concernée et de la gravité de l'infraction. Souvent, il s'agit de montants à trois chiffres, mais il peut aussi s'agir de sommes à quatre chiffres. Certaines personnes concernées doivent en outre intenter une action en justice pour obtenir une interdiction d'utilisation ou même une expulsion de l'« espace habitable » qu'elles ont créé. Cela peut entraîner des procédures de longue haleine. Il est donc d'autant plus important de clarifier au préalable si un changement d'affectation de locaux commerciaux en locaux d'habitation est réalisable en toute légalité. &nbsp;&nbsp;<h2>Le commerce silencieux comme facteur clé</h2>La notion de commerce silencieux joue un rôle particulier dans ce contexte. Il désigne généralement les activités qui sont certes commerciales, mais qui ne produisent pas ou peu d'émissions telles que le bruit ou les odeurs. On peut citer par exemple les activités de bureau, les travaux artistiques ou les services en ligne qui ne nécessitent pas la présence du public. Dans de nombreuses communes, le commerce silencieux est également autorisé dans les zones résidentielles. Il ne dérange pas le voisinage et n'entraîne guère d'augmentation du trafic. &nbsp;Mais qu'est-ce que cela signifie pour l'habitat dans les locaux commerciaux ? Celui qui vit dans un complexe de bureaux peut éventuellement argumenter que son activité en tant que commerce silencieux ne se remarque même pas. Toutefois, cela ne remplace pas une demande officielle de changement d'affectation. Néanmoins, le critère de « commerce silencieux » dans une zone mixte peut signaler aux autorités que les nuisances sonores et l'impact sur l'environnement restent faibles. Cela peut améliorer les chances d'obtenir une autorisation de changement d'affectation, surtout si la commune réagit en principe de manière flexible à l'évolution des besoins immobiliers. &nbsp;&nbsp;<h2>Transformation d'un commerce en logement : Chances et risques</h2>Dans le cadre de l'urbanisation, la demande de logements flexibles a augmenté. On tente de plus en plus souvent de transformer des surfaces commerciales, des friches industrielles ou d'anciennes usines en quartiers d'habitation. L'attrait réside dans le charme particulier de tels objets et dans les surfaces souvent généreuses qui peuvent être transformées en solutions d'habitation individuelles si la réaffectation est réussie. &nbsp;Des pièges se cachent toutefois. En effet, tout changement d'affectation, qu'il s'agisse d'une transformation d'un commerce en logement ou inversement, doit satisfaire aux exigences du droit de la construction. Il s'agit notamment d'exigences minimales en matière d'éclairage, de protection contre les incendies, d'insonorisation et d'installations sanitaires. Un ancien entrepôt peut sembler passionnant, mais s'il n'a pas de fenêtres ou si le niveau de bruit est trop élevé, les autorités refusent souvent de l'utiliser comme habitation. &nbsp;Le respect des règles de construction entraîne en outre des coûts. Si l'on reprend un bâtiment commercial et qu'on le transforme en espace d'habitation sans l'avoir planifié, on risque de se retrouver plus tard avec des coûts de mise à niveau et d'adaptation élevés. Des portes coupe-feu, des issues de secours, des fenêtres insonorisées ou une nouvelle installation sanitaire ne sont que quelques exemples. Celui qui a loué l'objet commercial doit en outre clarifier si le bailleur est d'accord avec un changement d'affectation. Un nouveau contrat de location, ou du moins un accord complémentaire, est souvent inévitable. &nbsp;<h2>Processus de changement d'affectation</h2>Pour qu'un changement d'affectation de locaux commerciaux en logements ou inversement fonctionne légalement, il est recommandé de respecter les étapes suivantes : &nbsp;Tout d'abord, il convient de clarifier la situation en matière de droit de la construction. Quelles sont les utilisations autorisées dans la zone concernée ? L'habitat est-il autorisé dans cette zone ou peut-il au moins faire l'objet d'une autorisation dans des cas exceptionnels ? Ensuite, une demande préalable est adressée à l'autorité compétente en matière de construction, généralement le service de la construction ou des bâtiments de la commune. A ce stade, il est déjà possible de déterminer si le projet a des chances d'aboutir. &nbsp;Ensuite, une demande concrète de permis de construire est déposée. Il s'agit de présenter les plans, les plans de masse et une description de la construction. Il doit en ressortir comment les locaux seront adaptés à l'habitation. Des preuves de protection contre l'incendie, des protocoles d'insonorisation et d'autres documents sont nécessaires. L'autorité examine les documents. Si elle approuve la demande, les travaux de transformation peuvent commencer. Si l'autorisation n'est pas accordée, il est généralement possible d'améliorer la demande ou d'essayer à nouveau. &nbsp;L'accès est également un aspect important. Les pièces d'habitation nécessitent généralement une certaine infrastructure, par exemple une entrée séparée, des installations de cuisine et sanitaires ainsi qu'une aération suffisante. Si ces facteurs ne sont pas suffisamment pris en compte, il faut s'attendre à un refus. &nbsp;<h2>Conditions difficiles dans le quotidien du logement</h2>Outre les obstacles formels, des questions pratiques se posent lors de la transformation de locaux commerciaux en logements. Les locaux commerciaux ne sont pas toujours situés dans des quartiers résidentiels calmes, mais souvent dans des zones commerciales ou industrielles. Cela signifie plus de bruit, moins de possibilités de faire des achats et des liaisons en bus ou en train parfois irrégulières. Ceux qui y vivent doivent s'attendre à des restrictions. D'un autre côté, une solution d'habitation créative dans un ancien immeuble de bureaux peut être très séduisante. &nbsp;Un autre point est le voisinage. Dans les quartiers commerciaux, les heures de repos habituelles sont souvent moins strictement contrôlées, mais en même temps, les travaux nocturnes et les livraisons sont courants. Cela signifie que l'on peut avoir du calme pendant la journée pour son bureau à domicile, alors que le soir, un camion bruyant arrive. Le fait d'habiter dans de tels objets à long terme dépend fortement des préférences personnelles. &nbsp;<h2>Transformation d'un bureau en appartement</h2>Supposons que l'on ait trouvé un ancien cabinet ou un atelier et que l'on souhaite en faire un loft. Un tel changement d'affectation d'un bureau en appartement est un exemple classique. Selon le lieu et le règlement de construction, c'est faisable si le bâtiment se trouve dans une zone qui autorise l'habitation ou si une dérogation est possible. Des thèmes tels que l'insonorisation, des surfaces de fenêtres suffisantes et des compartiments coupe-feu sont importants. &nbsp;C'est précisément à ce niveau que des conflits potentiels surviennent si le bâtiment ne répond à aucune prescription en matière de logement. Il peut alors s'avérer coûteux de se conformer aux exigences des autorités. En outre, il ne faut pas oublier que l'environnement fiscal et d'assurance peut changer si l'on cesse d'exploiter un commerce pour se consacrer à l'habitation. &nbsp;&nbsp;<h2>Opportunités pour les propriétaires et les investisseurs</h2>Les propriétaires de locaux commerciaux vides espèrent souvent obtenir des rendements plus élevés en les affectant à l'habitation. La transformation d'un commerce en logement permet d'atteindre un nouveau groupe cible : les célibataires, les couples ou les créatifs à la recherche d'un espace de vie individuel. Cela peut être une option lucrative, notamment dans les villes où le marché du logement est tendu. Les investisseurs doivent toutefois s'attendre à des coûts plus élevés pour les transformations. Cela signifie que le calcul doit se faire sur le long terme. De plus, les conditions imposées par les autorités sont plus strictes lorsqu'il s'agit de transformer un bâtiment commercial en bâtiment habitable. En cas de revente, une utilisation résidentielle autorisée peut toutefois s'avérer être un avantage attractif pour le site. &nbsp;<h2>Attention aux usages résidentiels illégaux</h2>Ceux qui pensent qu'il suffit d'emménager dans un bureau et de renoncer au contrôle des autorités ne doivent pas sous-estimer les risques. En Suisse, habiter dans des locaux commerciaux peut tout à fait entraîner des sanctions et montre clairement que les autorités ne restent pas inactives lorsqu'un objet utilisé illégalement leur est signalé. Souvent, les informations sont révélées par des voisins ou par des contrôles de routine. &nbsp;Les conséquences sont désagréables : une amende, un déménagement immédiat et l'obligation de rétablir l'état initial sont des conséquences typiques. Celui qui a investi de l'argent dans les travaux peut se retrouver avec des frais à sa charge. A cela s'ajoutent éventuellement des litiges avec le bailleur, car le contrat de location à des fins commerciales ne couvre pas l'usage résidentiel. Un changement d'affectation conforme à la législation est donc doublement avantageux : on évite des pénalités et on profite d'une sécurité de planification. &nbsp;<h2>Habiter et travailler » est-il une alternative ?</h2>Dans certains cas, il est permis d'utiliser des locaux commerciaux à la fois comme lieu d'habitation et de travail. C'est notamment le cas pour les commerces silencieux. Les professions libérales ou les artistes qui exploitent un atelier et y dorment peuvent, dans certaines circonstances, demander une forme mixte. Dans ce cas, il faut toutefois faire très attention aux réglementations des autorités compétentes en matière de construction. Toutes les communes ne l'autorisent pas et il faut souvent une preuve claire que le logement n'occupe qu'une certaine partie de la surface totale. &nbsp;Parfois, les communes gèrent des zones mixtes dans lesquelles l'habitat et le commerce sont expressément prévus. Dans de telles zones, les règles de construction sont un peu plus souples. Toutefois, un examen minutieux de la situation juridique est ici aussi obligatoire. Même en cas d'utilisation mixte, des conditions peuvent être imposées, par exemple des accès séparés pour la partie résidentielle, des mesures de protection contre le bruit et une maximisation des surfaces vitrées pour la partie résidentielle. &nbsp;<h2>Perspectives d'avenir : Flexibilité vs. prescriptions</h2>Le débat sur la reconversion de locaux commerciaux en logements prend de l'ampleur en Suisse. Le besoin de nouveaux logements se heurte à la vacance des bureaux, des entrepôts et des magasins. De nombreuses villes souhaitent une utilisation plus attrayante de leurs sites et encouragent les idées innovantes, tout en devant respecter le cadre juridique. Pour les personnes souhaitant construire, cela signifie que, selon l'endroit, on peut rencontrer des autorités bienveillantes ou se heurter à des réglementations strictes. Il vaut toujours la peine de discuter avec les responsables de la construction. &nbsp;En outre, il faut se demander comment la société évolue. Le home office prend de l'importance dans de nombreux secteurs. A-t-on encore besoin d'autant de bureaux classiques ou ceux-ci pourraient-ils être réduits au profit de logements ? Les communes devront s'adapter afin d'éviter les locaux vacants tout en préservant la qualité de vie. Ceux qui planifient aujourd'hui devraient garder à l'esprit la tendance à la flexibilité des modèles de logement et de travail. &nbsp;&nbsp;<h2>Conclusion</h2>En Suisse, l'habitat dans les locaux commerciaux est un sujet complexe qui touche non seulement au droit de la construction, mais aussi aux aspects financiers et sociaux. En principe, il est possible de transformer des surfaces à usage commercial en logements si les conditions formelles sont remplies. Un changement d'affectation légal nécessite toutefois une préparation minutieuse : il faut clarifier les règles de zonage, déposer une demande de permis de construire et s'assurer que toutes les prescriptions relatives aux bâtiments sont respectées. &nbsp;Celui qui sous-estime le sujet et s'installe dans un atelier ou un bureau sans autorisation risque des conséquences juridiques. Des amendes, une obligation de démolition forcée ou une expulsion immédiate sont des scénarios réalistes. L'argument selon lequel on ne fait que du commerce silencieux n'est pas suffisant pour une utilisation à des fins d'habitation. Néanmoins, ce type de commerce peut augmenter les chances d'obtenir une autorisation de changement d'affectation si les conditions spatiales sont bonnes et si le bâtiment répond aux normes pertinentes. &nbsp;L'ambivalence entre le droit de la construction, la mise en œuvre pratique et la conception personnelle de la vie se reflète dans cette thématique. De nombreuses personnes rêvent d'une vie urbaine dans d'anciens étages d'usine ou des studios créatifs, mais la réalité peut être compliquée. Parallèlement, la Suisse cherche des solutions pour éviter les espaces vides et utiliser plus efficacement les espaces urbains. Il est donc judicieux pour toutes les parties concernées d'échanger ouvertement sur les possibilités de réaffectation des espaces commerciaux et de trouver ensemble des concepts viables. C'est ainsi que, pas à pas, de nouveaux logements répondant aux besoins de la population voient le jour, sans pour autant saper les règles de construction existantes. Et c'est la seule façon de contourner les éventuels écueils juridiques avant de se retrouver dans la fâcheuse position de devoir payer une amende en tant que locataire ou propriétaire pour avoir habité dans des locaux commerciaux non autorisés à cet effet.&nbsp;

Habiter dans des locaux commerciaux en Suisse entraîne-t-il une amende ?

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Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur le métier silencieux : définition, bases juridiques, exemples et conseils pratiques. Voici comment exercer des activités silencieuses.

Le commerce silencieux en Suisse

Qu'est-ce que le commerce silencieux ?

Bases légales et classification

Le commerce silencieux dans la pratique

Pourquoi ce concept est-il intéressant ?

Commerce silencieux dans les logements locatifs

Délimitation du commerce gênant

Avantages et opportunités

Conseil et soutien

<h2 style="text-align:justify;">Le commerce silencieux en Suisse</h2>La notion de « commerce silencieux » est encore peu connue de beaucoup dans le secteur immobilier et économique suisse, bien qu'elle soit fréquente dans la pratique. L'artisanat silencieux désigne des activités qui se distinguent en premier lieu par leur exercice silencieux et à peine perceptible. Cette forme d'activité professionnelle se distingue des métiers traditionnels, où la circulation des clients, le bruit des machines ou les structures d'entreprise voyantes font partie du quotidien. Au lieu de cela, le commerce silencieux concerne des activités discrètes, souvent en arrière-plan, qui ne dérangent pas le voisinage et ne modifient pas de manière significative le caractère de l'espace utilisé. C'est notamment le cas dans les zones résidentielles et mixtes, où les frontières entre habitat et travail sont de plus en plus floues. Pour pouvoir répondre à la question « que signifie le commerce silencieux », il vaut la peine de jeter un coup d'œil sur le cadre juridique, les domaines d'application typiques et les exemples utilisés en Suisse. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Que signifie concrètement le commerce tacite ?</h2>Le terme d'artisanat silencieux se réfère à des activités commerciales qui, par rapport aux activités commerciales traditionnelles, se caractérisent avant tout par le fait qu'elles ne s'expriment guère à l'extérieur. On pourrait également qualifier l'artisanat silencieux d'artisanat « invisible » ou « en arrière-plan ». Dans ce cas, il s'agit moins d'être exercé en secret que de ne pas perturber le caractère de l'environnement. En règle générale, l'activité est conçue pour être silencieuse, peu polluante et sans trafic de clientèle perceptible. Le bruit, les odeurs ou les livraisons coûteuses sont en grande partie absents. Ce type d'activité convient donc également à des locaux qui n'ont pas été conçus à l'origine en premier lieu comme des surfaces commerciales. &nbsp;Celui qui se demande « qu'est-ce qu'un commerce silencieux en Suisse ? » doit tenir compte du fait que la Suisse, dans sa structure fédéraliste, connaît des réglementations cantonales et communales qui définissent l'exercice d'activités commerciales. Or, d'un point de vue juridique, un commerce silencieux ne constitue pas en principe une catégorie à part entière avec un label fixe, mais est le plus souvent subsumé sous les dispositions générales relatives aux locaux commerciaux et professionnels. Ce qui est déterminant, c'est de savoir si l'activité concrète est compatible avec le type d'utilisation d'un bien immobilier. Si, par exemple, un bureau se trouve dans un immeuble d'habitation, il peut être considéré comme un commerce silencieux, pour autant qu'il ne soit en aucune façon gênant. Toutefois, si des collaborateurs sont engagés, des clients reçus ou des livraisons régulières effectuées, une activité commerciale silencieuse peut rapidement se transformer en une activité commerciale régulière, nécessitant des autorisations supplémentaires ou d'autres formes d'utilisation. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Bases légales et classification en Suisse</h2>En Suisse, les conditions cadres pour les commerçants sont réglementées à différents niveaux. Le droit fédéral définit certains principes, mais ce sont souvent les réglementations cantonales ou communales qui sont déterminantes pour l'exercice d'une activité silencieuse. Des règles concrètes se trouvent par exemple dans les règlements de construction et de zone de chaque commune. Ces règlements définissent quelles utilisations sont autorisées dans une zone donnée. Il existe généralement des zones purement résidentielles, des zones mixtes et des zones purement commerciales. Un commerce silencieux peut souvent être exercé dans des zones résidentielles ou mixtes s'il ne dérange pas le voisinage. La pratique en matière d'autorisation varie d'un endroit à l'autre. &nbsp;Le droit suisse de la location joue également un rôle : un commerçant qui souhaite travailler dans un appartement loué doit vérifier si le contrat de location l'autorise. Tous les contrats de location n'autorisent pas l'exercice d'une activité commerciale, et les bailleurs peuvent l'interdire. Par conséquent, si vous envisagez d'exercer une activité commerciale silencieuse dans un logement en location, il est préférable d'en parler suffisamment tôt avec le propriétaire. De nombreux propriétaires sont plus ouverts lorsqu'il s'agit d'activités peu bruyantes que lorsqu'il s'agit d'établir dans l'appartement des activités commerciales bruyantes ou qui attirent beaucoup de clients. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Le commerce silencieux dans la pratique</h2>Le commerce silencieux englobe une multitude d'activités. Pour rendre cette notion plus tangible, il est utile d'énumérer quelques exemples, sans pour autant faire trop d'énumérations. Un exemple classique est celui du journaliste ou de l'auteur indépendant qui écrit dans son appartement de location. Il n'a pas besoin de recevoir des clients, ne provoque pas de bruit autre que celui de la frappe occasionnelle sur son clavier et n'a pas de besoins de stockage qui pourraient entraîner des perturbations. De même, un traducteur, un graphiste ou un développeur de logiciels peut souvent exercer son activité sans problème en tant que commerce silencieux. &nbsp;De même, on peut imaginer l'activité d'un commerçant en ligne qui ne fait que distribuer des produits numériques ou proposer des services sans avoir à stocker des marchandises physiques à grande échelle ou à recevoir régulièrement des clients sur place. Certaines activités de conseil et de coaching peuvent également être classées dans la catégorie des entreprises silencieuses, dans la mesure où les rencontres avec les clients ont lieu virtuellement ou que les clients, s'ils sont reçus, ne le sont que très rarement à leur domicile. L'essentiel est que ni les voisins ni l'environnement ne soient gênés par le bruit, les odeurs, le flux de visiteurs ou le trafic de livraison. &nbsp;Autre exemple : une professeure de yoga qui diffuse de temps en temps des cours en ligne dans son appartement peut considérer qu'il s'agit d'une activité commerciale silencieuse, pour autant qu'il n'y ait pas de trafic régulier de clients sur place, que les voisins ne soient pas dérangés et que l'appartement ne doive pas être modifié sur le plan architectural pour cela. Toutefois, dès que plusieurs clients se rendent dans l'appartement pour des rendez-vous réguliers, l'activité ne serait plus silencieuse. Il en va de même pour les activités artisanales : Un créateur de bijoux qui fabrique des bijoux en filigrane dans son appartement de location n'a peut-être besoin pour cela que d'une petite table de travail et d'outils qui ne sont pas plus bruyants qu'une machine domestique normale. Il peut vendre ses produits en ligne sans que personne ne s'en aperçoive. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Pourquoi ce concept est-il intéressant pour les locataires et les propriétaires ?</h2>À une époque où les modèles de travail flexibles, les bureaux à domicile et les concepts d'utilisation hybrides sont de plus en plus répandus, le commerce silencieux gagne en importance. Les salariés et les indépendants souhaitent réduire leurs coûts, minimiser les temps de trajet domicile-travail et mettre en œuvre leurs propres idées sans devoir obligatoirement louer un local commercial séparé. &nbsp;Les bailleurs en profitent lorsque la demande de logements et d'espaces commerciaux reste stable. En particulier dans les villes où la demande de location est élevée, un bailleur peut indiquer la possibilité d'exploiter un commerce silencieux lorsqu'il réoriente un bien immobilier. Cela crée des groupes de locataires supplémentaires qui souhaitent combiner logement et espace de travail. Pour les bailleurs, il est toutefois important de conclure des accords clairs avec les locataires au préalable afin d'éviter tout conflit ultérieur. Il ne s'agit pas seulement d'obtenir l'autorisation du bailleur, mais aussi de respecter les réglementations communales. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Commerce silencieux dans les appartements en location</h2>La question de savoir si un commerce silencieux peut être exercé dans un appartement en location se pose souvent lorsqu'une personne a déjà trouvé un domaine d'activité qui lui convient, mais qu'elle n'est pas sûre de pouvoir l'exercer entre ses quatre murs. En principe, il n'existe pas de règle nationale unique autorisant ou interdisant expressément l'exercice d'un commerce silencieux dans un logement en location. C'est plutôt l'interaction de plusieurs facteurs qui est déterminante : &nbsp;Premièrement, le contrat de location est déterminant. Il y est souvent stipulé si le logement peut être utilisé exclusivement à des fins d'habitation ou si une utilisation commerciale est tolérée dans un cadre restreint. Si aucune clause n'est prévue, il est recommandé de parler ouvertement avec le bailleur. Une activité commerciale silencieuse, qui ne provoque pas d'agitation et ne nuit pas à la communauté de l'immeuble, est souvent plus facilement acceptée qu'une activité commerciale évidente. &nbsp;Deuxièmement, le type d'activité joue un rôle. Celui qui travaille à domicile en tant qu'employé pour un employeur n'a généralement pas besoin d'une autorisation spéciale, car il n'y a pas d'activité commerciale indépendante. En revanche, si vous proposez vos propres services ou produits, vous devez déterminer si une déclaration d'activité est nécessaire. Cela dépend notamment de la forme juridique et de l'étendue de l'activité. Dans de nombreux cas, la règle suivante s'applique : tant que l'activité reste calme et sans effet sur l'extérieur, elle est autorisée dans l'appartement loué. Mais dès qu'il y a des anomalies comme des livraisons, des visites de clients ou des nuisances sonores, cela peut poser des problèmes. &nbsp;Troisièmement, il est conseillé de vérifier le règlement local de construction et de zonage, car celui-ci peut prescrire quelles utilisations sont autorisées dans une zone donnée. Une zone purement résidentielle est souvent plus strictement réglementée qu'une zone mixte. Néanmoins, certains règlements autorisent des activités qui sont considérées comme du commerce silencieux, car elles ne provoquent pas de nuisances. En cas de doute, il vaut la peine de consulter les autorités locales en matière de construction. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Délimitation du commerce gênant et conséquences juridiques</h2>Un commerce silencieux se distingue d'une entreprise commerciale régulière principalement par le fait qu'il n'est pas perceptible. Cela devient problématique lorsque l'activité s'intensifie, par exemple en raison de l'augmentation du flux de marchandises, des visites fréquentes de clients ou du bruit des machines. Une personne exerçant une activité artisanale qui utilise soudainement un appareil bruyant peut sortir du cadre de l'activité silencieuse. Dans ce cas, les voisins risquent de se plaindre ou le propriétaire d'intervenir. &nbsp;Les questions fiscales et d'assurance jouent également un rôle. Les indépendants doivent déclarer une entreprise et payer des impôts sur le revenu en fonction de leur chiffre d'affaires et de la nature de leur activité. Les assurances doivent être adaptées pour couvrir la partie professionnelle de l'utilisation du logement. Il convient également de vérifier l'assurance professionnelle et l'assurance contre les accidents. Ces aspects ne dépendent pas nécessairement du « volume » du commerce, mais montrent qu'un commerce silencieux peut être un commerce à part entière malgré sa discrétion. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Avantages et opportunités sur le marché actuel</h2>Si l'on envisage d'exercer une activité commerciale silencieuse en Suisse, on se rend vite compte que cette forme d'activité commerciale offre de nombreuses opportunités à une époque de changements structurels et de numérisation. De plus en plus d'activités peuvent être exercées indépendamment du lieu et de manière numérique. Pour les branches créatives, les activités de conseil ou les services informatiques, il n'est pas nécessaire de disposer d'un local commercial représentatif ou de grands entrepôts. Un poste de travail, une connexion Internet stable et un cadre de vie agréable suffisent souvent. Le commerce silencieux touche ainsi un nerf du monde du travail moderne, dans lequel les frontières entre vie privée et vie professionnelle s'estompent de plus en plus. &nbsp;En même temps, ce concept atteint ses limites lorsque l'idée commerciale nécessite une croissance. Dès que des collaborateurs doivent être régulièrement présents sur place, la probabilité augmente qu'un commerce silencieux perde de son attractivité ou qu'il ne soit tout simplement plus adapté à l'appartement loué. Il est alors judicieux de rechercher <a href="https://www.maison.work/fr/ch/louer/bureau">des bureaux</a> ou <a href="https://www.maison.work/fr/ch/louer/commerce">des locaux commerciaux</a> adaptés aux <a href="https://www.maison.work/fr/blog/das-perfekte-buero-fuer-ihre-beduerfnisse">besoins de votre entreprise</a>. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conseil et soutien</h2>Pour tous ceux qui envisagent de créer une entreprise silencieuse, il peut être utile de se faire conseiller au préalable. Un entretien avec un avocat ou une fiduciaire connaissant bien le droit des baux et le droit commercial permet d'y voir plus clair. Il est également conseillé de prendre contact avec l'administration communale ou la police des constructions pour s'assurer que l'activité choisie est autorisée dans la zone souhaitée. En outre, des plateformes immobilières spécialisées comme <a href="https://www.maison.work/fr">maison.work</a> proposent des informations complètes sur la location de bureaux et de surfaces commerciales. Les personnes qui savent exactement ce qu'elles attendent d'un local peuvent rechercher de manière ciblée des objets qui permettent une utilisation commerciale silencieuse. &nbsp;En fin de compte, le commerce silencieux est un modèle flexible et moderne qui offre aux indépendants et aux entrepreneurs des libertés sans devoir assumer les coûts et les obligations d'un local commercial complet. Il peut être intéressant, notamment pour les start-ups, les freelances ou les entrepreneurs à temps partiel, de commencer petit et de vérifier si l'offre trouve un écho sur le marché. Si c'est le cas, il est toujours possible de déménager plus tard dans des surfaces plus grandes et clairement identifiées comme commerciales. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conclusion</h2>En Suisse, le concept d'entreprise silencieuse offre une solution viable à tous ceux qui souhaitent concrétiser leurs idées professionnelles sans devoir investir immédiatement dans des surfaces commerciales onéreuses. La question « qu'est-ce qu'un commerce silencieux ? » peut être résolue par : une forme de travail silencieuse, discrète et sans émissions, qui peut souvent être exercée dans des appartements ou des maisons en location. Les facteurs décisifs sont toujours la discrétion, les égards envers les voisins et le respect des dispositions légales en matière de construction et de location. &nbsp;Les nombreux exemples montrent clairement que les activités numériques ou créatives sont particulièrement prédestinées à ce type d'activité. En ce qui concerne les activités silencieuses dans les appartements en location, il apparaît également qu'une communication ouverte avec le propriétaire et le respect de certaines règles du jeu sont nécessaires pour pouvoir travailler avec succès et sans conflit à long terme. Dans un monde du travail de plus en plus flexible, où le home office, le travail à distance et les modèles de travail individuels deviennent la norme, le commerce silencieux a toutes les chances de s'établir comme une forme d'utilisation reconnue. Il en résulte une situation gagnant-gagnant pour les locataires, les bailleurs et les communes, qui contribuent ainsi à une utilisation durable de l'espace résidentiel et commercial.

Qu'est-ce qu'une industrie silencieuse en Suisse ?

Rental law

Find out more about the options and solutions for rental deposits for offices and commercial premises in Switzerland.

Legal basis

The rent deposit account

The security deposit insurance

Special features: office and commercial

Practical tips

Tax aspects

The security deposit for office and commercial space in Switzerland is a key issue for entrepreneurs and landlords alike. When renting commercial or office space, the question often arises as to which form of security deposit makes the most sense: the traditional security deposit account or the modern security deposit insurance. In this article, we will examine the differences, advantages and legal bases of both options in the context of Swiss tenancy law. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Legal basis of the rent deposit in Switzerland</h2>In Switzerland, the legal provisions for the rent deposit are anchored in the Swiss Code of Obligations (CO). While there is an upper limit of three months' rent for the deposit for residential premises (Art. 257e para. 2 CO), there is no legal limit for business premises. This means that the parties are free to agree on the amount of the deposit. The deposit for office and commercial space is usually around 6 months' rent. Source: <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_e">Swiss Code of Obligations (OR), Art. 257e.</a>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">The rental deposit account: traditional security</h2>How it worksWith a security deposit, the tenant deposits an agreed sum of money in a special blocked account. This account is opened in the tenant's name and both parties must agree to any disbursements. The deposit serves as security for the landlord in the event of outstanding rent payments or damage to the rented property.&nbsp;AdvantagesSecurity for both parties: the money is securely stored and can only be released with the consent of both parties. &nbsp;Interest income: The deposited money accrues interest, which is credited to the tenant.&nbsp;DisadvantagesLiquidity burden: Large deposits can place a considerable burden on the tenant's liquidity, which can be particularly problematic for start-ups or small companies.&nbsp;Administrative burden: Opening and managing the blocked account requires administrative effort.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Security deposit insurance: a modern alternative</h2>How it worksSecurity deposit insurance is an insurance solution in which the tenant pays an annual premium to an insurance company instead of a cash deposit. The insurance company guarantees the deposit amount to the landlord.&nbsp;AdvantagesLiquidity: The tenant does not have to deposit a large sum of money and can use the capital for other purposes.&nbsp;Simplicity: Less administrative work, as there is no need to open a blocked account.&nbsp;DisadvantagesCost: The annual premiums are lost money and are not refunded.&nbsp;Acceptance: Not all landlords accept a rental deposit insurance as security.&nbsp;&nbsp;Comparison: rental deposit account vs. rental deposit insurance<figure class="table" style="width:100%;"><table class="ck-table-resized"><colgroup><col style="width:19.4%;"><col style="width:32.68%;"><col style="width:47.92%;"></colgroup><tbody><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Criteria</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Security deposit account</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Security deposit insurance</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Liquidity</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Capital tied up in high deposit</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Protection of liquidity through annual premiums</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Costs</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Interest income possible</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Premiums are not refundable</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Administrative burden</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Opening and managing a blocked account</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Simple conclusion via insurance</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Security for landlords</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Direct access to deposited security (with consent)</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Protection by insurance company</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Acceptance</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Generally accepted</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Depends on the landlord's consent</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Special features of office and commercial leases</h2>In commercial leases, the parties are freer in the design of the lease terms. This flexibility also applies to the arrangements for the rent deposit. It is not uncommon for higher deposits or additional collateral to be required. Note: Since there is no legal limit for commercial rent deposits in Switzerland, tenants should carefully check the conditions and negotiate if necessary.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Practical tips for tenants and landlords</h2>For tenantsFinancial planning: Consider whether you can raise the cash for a rent deposit or whether insurance makes more sense. &nbsp;Negotiations: Try to negotiate the amount of the deposit or the type of security with the landlord.Compare providers: When it comes to security deposit insurance, it is worth comparing the premiums and conditions of different providers. In Switzerland, there are various providers of insurance solutions such as <a href="https://www.gocaution.ch/de?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOCu3RByGkE-ftOdpT3dAfe9htLIuuVAQVESO2gQAnxe6iichh73-nBoCtUUQAvD_BwE">goCaution</a>, <a href="https://www.firstcaution.ch/de/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOOiLLT45bHquNKvWVgZPmmUSsvA2EfFhWAh2e_ARQj69gfA2k8xsWxoCuBkQAvD_BwE">Firstcaution</a> or <a href="https://www.swisscaution.ch/de/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOMkTpEmIBTtmaPSXR2HEUs2HbwqJb6Z4drSf9gMJpqR6AcUU8RdPMxoChFEQAvD_BwE">Swisscaution</a>. In addition, the comparison portal <a href="https://www.mietkautionschweiz.ch/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltODkV0woLDN2TrNA04lu6sjvDJISfW1NuCZkqiOIuOgJ9okdvdKjd4hoCgEUQAvD_BwE">mietkautionschweiz.ch</a> allows for a simple and efficient comparison of all insurance companies.&nbsp;For landlords&nbsp;Risk assessment: Check the tenant's credit rating and decide what form of security is appropriate.Show flexibility: By offering different deposit options, you can potentially appeal to more prospective tenants.Contract design: Make sure that the rental deposit agreements are clearly stated in the rental agreement.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Tax aspects</h2>The tax treatment of the rent deposit can vary depending on the form of the deposit. While interest from the rent deposit account is taxable as income, premiums for rent deposit insurance are deductible as business expenses. Recommendation: Consult a tax advisor to understand the individual tax implications.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Legal certainty and conflict resolution</h2>In the event of a dispute regarding the rent deposit, the arbitration procedure is provided for under Swiss tenancy law. If there is a disagreement about the repayment of the deposit, the tenant and landlord can consult the relevant <a href="https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/schlichtungsbehoerden.html">arbitration authority</a>.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conclusion</h2>The choice between a security deposit and security deposit insurance depends on individual needs and financial possibilities. For tenants who want to preserve their liquidity, security deposit insurance offers an attractive alternative. However, landlords should consider the security and acceptance of the respective option. &nbsp;The rental deposit for office and commercial space in Switzerland is a complex issue that requires careful consideration and planning. By understanding the legal framework and the advantages and disadvantages of each option, both parties can arrive at a solution that is satisfactory for everyone. &nbsp;Whether it is a security deposit or a security deposit insurance, it is important that the option chosen meets the needs of both parties and is in line with Swiss tenancy law. If there is any uncertainty, it is advisable to seek legal advice and to put all agreements in writing.&nbsp;&nbsp;Further information:Swiss Code of Obligations (CO):<a href="https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19110009/index.html"> Link to CO</a>Tenancy dispute resolution authorities: Information can be found on the websites of the cantonal judicial authorities.

Security deposit solutions for office and commercial space in Switzerland

Mietrecht

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Miete von Steuern abziehen: Ein umfassender Überblick für Mieterinnen und Mieter

1. Einleitung

2. Das Schweizer Steuersystem

3. Miete als privater Lebensaufwand – und Ausnahmen

4. Häufige Missverständnisse

5. Versteuerung von Mieteinnahmen und Nebenkosten

6. Homeoffice, Nebenerwerb und die Steuererklärung

7. Lohnt sich vermieten steuerlich?

8. Wie läuft die steuerliche Deklaration für Mieter ab?

9. Der Eigenmietwert und die politische Debatte

10. Praktische Tipps für Mieterinnen und Mieter

11. Politische Perspektiven und mögliche Entwicklungen

12. Zusammenfassung

13. Ausblick und weiterführende Hinweise

Kann man die Miete von Steuern abziehen in der Schweiz?

Gastronomie

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Gastro Pachtvertrag? Fehler vermeiden, Erfolg sichern! Entdecken Sie die wichtigsten Klauseln, Tipps zur Inventarübernahme & Infos zur Kündigung.

Unterscheidung Pacht und Miete

Inhalte eines Pachtvertrags

Kündigung eines Pachtvertrags

Bedeutung von professioneller Beratung

Der Traum vom eigenen Restaurant, Café oder einer Bar ist für viele ein grosser Schritt. Neben einem überzeugenden Konzept, kulinarischer Leidenschaft und unternehmerischem Geschick, bildet ein solider Vertrag für die Überlassung der Gewerberäumlichkeiten das Rückgrat jedes erfolgreichen Gastronomiebetriebs. Im Gastgewerbe spricht man hier typischerweise von einem&nbsp;Pachtvertrag, der die Nutzung der Räumlichkeiten samt Inventar und oft auch das Recht zur Fortführung eines bestehenden Geschäfts regelt. Doch was genau beinhaltet ein solches Vertragswerk, welche Fallstricke lauern und wie gestaltet sich beispielsweise die&nbsp;Kündigung eines solchen Pachtvertrags im Gastronomiebereich.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Was unterscheidet die Pacht von der Miete?</h2>Gerade in der Gastronomie ist die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht fundamental. Während ein Mietvertrag primär die Nutzung von Räumlichkeiten gegen Entgelt regelt, geht ein&nbsp;Pachtvertrag, speziell in der Gastronomie, einen entscheidenden Schritt weiter. Der Pächter erhält nicht nur das Recht, die Räume zu nutzen, sondern auch, die daraus erwirtschafteten "Früchte" – also den Ertrag des Unternehmens – für sich zu beanspruchen. Dies inkludiert oft die Übernahme von Inventar, wie Küchenausstattung, Mobiliar, und manchmal sogar den Kundenstamm oder den "Goodwill" eines etablierten Betriebs. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich im Schweizerischen Obligationenrecht (OR). Ein klar definierter Vertrag über die gastronomische Pacht ist daher unerlässlich, um die Rechte und Pflichten beider Parteien – Pächter und Verpächter – präzise festzulegen.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Kernpunkte eines soliden Pachtvertrags</h2>Ein gut ausgearbeiteter Pachtvertrag für ein Gastronomieobjekt schafft Transparenz und minimiert das Risiko späterer Meinungsverschiedenheiten. Achten Sie besonders auf folgende Klauseln:&nbsp;Pachtgegenstand: Eine detaillierte Beschreibung der überlassenen Räumlichkeiten ist unerlässlich. Dazu gehören nicht nur die Gasträume, sondern auch Küche, Lager, Sanitäranlagen und Aussenbereiche wie Terrassen. Ebenso wichtig ist eine genaue Inventarliste, die den Zustand der übernommenen Geräte und Möbel festhält. Dies beugt Unstimmigkeiten bei der Rückgabe oder im Falle einer Vertragsauflösung vor.&nbsp;Pachtzins: Der Pachtzins kann als Fixbetrag, umsatzabhängig oder als Kombination aus beidem gestaltet sein. Bei einer Umsatzpacht sollten die Berechnungsgrundlage und die Abrechnungsmodalitäten klar definiert werden. Überprüfen Sie auch Regelungen zu Nebenkosten und allfälligen Anpassungsklauseln für den Pachtzins.&nbsp;Pachtdauer und Optionen: Viele Pachtverträge im Gastrobereich werden für eine feste Dauerm wie 5 oder 10 Jahre, abgeschlossen.. Oftmals werden Optionsrechte für eine Verlängerung eingeräumt. Diese geben dem Pächter Planungssicherheit.&nbsp;&nbsp;Unterhaltspflichten: Wer ist für welche Reparaturen und Instandhaltungsmassnahmen zuständig? Üblicherweise trägt der Pächter die Kosten für den laufenden Unterhalt und kleinere Reparaturen, während der Verpächter für grössere Instandsetzungen und Erneuerungen aufkommt. Eine klare Abgrenzung im Vertrag ist hier Gold wert.&nbsp;Inventar: Bei der Übernahme von Inventar ist dessen Zustand genau zu protokollieren. Wer haftet für Abnutzung und Defekte? Gibt es eine Pflicht zur Erneuerung bestimmter Geräte nach einer gewissen Laufzeit? Diese Punkte sollten in einem umfassenden Pachtvertrag nicht fehlen.&nbsp;Betriebspflicht: Verpächter haben oft ein Interesse daran, dass das Lokal durchgehend (oder je nach Saisonalität) betrieben wird, um dessen Wert und Attraktivität zu erhalten. Eine Betriebspflicht kann daher Vertragsbestandteil sein.&nbsp;Konkurrenzverbot: Manchmal wird ein Konkurrenzverbot vereinbart, das dem Pächter untersagt, in unmittelbarer Nähe ein ähnliches Lokal zu betreiben. Achten Sie auf den räumlichen und zeitlichen Geltungsbereich einer solchen Klausel.&nbsp;Kaution: Die Höhe und die Bedingungen für die Rückzahlung der Pachtzinskaution sollten klar geregelt sein.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Die Beendigung des Pachtverhältnisses</h2>Früher oder später kann der Zeitpunkt kommen, an dem ein Pachtvertrag gekündigt wird. Die Modalitäten hierfür unterliegen spezifischen Regelungen, die sich von jenen für Wohnraummietverträge unterscheiden können.&nbsp;Ordentliche Kündigung: Bei unbefristeten Pachtverhältnissen oder nach Ablauf einer festen Vertragsdauer kann das Verhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Fristen und Termine aufgelöst werden. Für Geschäftsräume beträgt die Kündigungsfrist in der Regel sechs Monate, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Bei Pachten sind das oftmals auch längere Kündigungsfristen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Vertragspartner fristgerecht zugehen. Es empfiehlt sich dringend, diesen Schritt per Einschreiben zu vollziehen, um einen Zustellnachweis zu haben.&nbsp;Ausserordentliche Kündigung: Eine vorzeitige Auflösung des Pachtvertrags ist nur aus wichtigen Gründen möglich. Solche Gründe können beispielsweise der Konkurs des Pächters, schwerwiegende Vertragsverletzungen durch eine der Parteien oder die Unbenutzbarkeit des Pachtobjekts durch unvorhergesehene Umstände sein. Auch hier sind Formvorschriften und Fristen zu beachten. Bei Zahlungsverzug des Pächters kann der Verpächter nach Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung den Vertrag ausserordentlich beenden.&nbsp;Kündigungsschutz und Erstreckung: Ähnlich wie im Mietrecht können Pächter von Gastro- und Gewerbeobjekten unter bestimmten Umständen eine Erstreckung des Pachtverhältnisses beantragen, wenn die Beendigung für sie eine Härte darstellen würde, die durch die Interessen des Verpächters nicht gerechtfertigt ist (Art. 272 ff. OR analog). Ein solcher Antrag muss fristgerecht bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden.&nbsp;Nachmieterstellung: Möchte ein Pächter vorzeitig aus einem befristeten Vertrag für sein Gastronomieobjekt entlassen werden, kann er dem Verpächter einen zumutbaren und solventen Nachpächter vorschlagen, der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Lehnt der Verpächter einen solchen Nachpächter ohne triftigen Grund ab, wird der Pächter von seinen Verpflichtungen befreit.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Die Bedeutung professioneller Beratung</h2>Die Ausgestaltung und Prüfung eines Pachtvertrags für Gastronomiebetriebe sowie die Handhabung einer Kündigung sind komplexe Angelegenheiten mit weitreichenden finanziellen und rechtlichen Konsequenzen. Es ist daher dringend ratsam, vor Unterzeichnung oder im Falle einer anstehenden Vertragsauflösung juristischen Rat bei einem auf Pacht- und Gastronomierecht spezialisierten Anwalt oder einem Branchenverband einzuholen. Diese Experten können individuelle Risiken bewerten, auf branchenspezifische Besonderheiten hinweisen und sicherstellen, dass Ihre Interessen optimal gewahrt bleiben.&nbsp;

Pachtverträge in der Gastronomie

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Cancelling a lease on business premises in Switzerland requires a sound knowledge of tenancy law, deadlines and contractual provisions.

Commercial property law Switzerland

Period of notice for business premises

Landlord terminating a commercial lease

Tenant terminating a commercial lease

Contract design

Terminating a commercial lease is one of the more complex issues in Swiss tenancy law. Different interests, specific legal regulations and a multitude of factors that both landlords and tenants have to take into account make the process more difficult. In-depth knowledge of the framework conditions is required to find a legally compliant, fair and economically sensible solution. &nbsp;Time and again, it has been shown that forward-looking planning and transparent communication between the contracting parties can effectively minimise misunderstandings and conflicts. Particularly in the case of commercial space, there is often a close interaction with business processes, which is why a termination not only affects the pure contractual relationship, but also business decisions, customer contacts and supply chains. For this reason, it is advisable to clarify the contractual and legal situation at an early stage and to consider possible follow-up questions.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Commercial property law in Switzerland</h2>The law of commercial leases in Switzerland differs in some respects from residential leases, although both are subject to the general provisions of the Swiss Code of Obligations (OR). The main focus of commercial tenancy law is on issues relating to the purpose of the lease, leasehold improvements, ancillary costs and protection against competition. The statutory provisions for the protection of tenants are generally less extensive for commercial premises than for residential premises, which is particularly evident with regard to notice periods, protection against termination and rent increases. &nbsp;However, <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#part_2/tit_8">Articles 253 et seq. of the Swiss Code of Obligations (OR</a>) also apply to commercial leases. A distinction is made between fixed-term and open-ended contracts. In the case of fixed-term leases, the tenancy automatically ends at the end of the agreed period if no contract extension is negotiated. In the case of open-ended rental contracts, a formal notice of termination is required. Both the statutory minimum information and formalities (e.g. official form in certain cantons) must be observed.&nbsp;In a business context, the question of whether, for example, the tenant has made structural changes that have to be reversed also plays an important role. In some cases, this is already regulated in the rental contract to avoid later disputes. The purpose of the business and any changes to it – for example, new business activities that were not initially agreed in the lease – can also affect the tenancy. At the same time, the Swiss legal system has a rather liberal approach. Business people are generally considered to be more risk-aware and informed than private tenants, which is why the legislature expects companies to freely negotiate contractual agreements to a certain extent. &nbsp;Anyone dealing with commercial leases should familiarise themselves with the content requirements for commercial leases, the cantonal provisions on termination and the different protective provisions compared to residential leases. Carefully reading the existing lease and seeking professional advice can prevent conflicts and help clarify important points.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Period of notice for commercial premises in Switzerland</h2>The notice period for commercial premises in Switzerland is a key point that must be carefully observed for any termination. According to Article 266a ff. of the Swiss Code of Obligations, the notice period for commercial premises differs from that for residential premises. While a notice period of three months generally applies to apartments (unless otherwise contractually agreed), the statutory notice period for commercial premises is usually six months. This longer period takes into account the special requirements for conducting business. When moving or closing a business, companies often have to inform suppliers, customers and employees, sell off inventory in a timely manner or look for new premises and adjust contracts.&nbsp;However, in many cases the parties can contractually agree on longer or shorter notice periods. In certain industries in particular, a shorter period is required so that companies can remain flexible. Sometimes a longer period is preferred, for example if conversions or industry-specific permits are tied to the location. Nevertheless, any contractual deviation must comply with the legal requirements. Agreements that unreasonably disadvantage the tenant may be invalid, depending on the individual case. &nbsp;Another important aspect concerns the termination dates. Unless otherwise specified, a termination can be declared in accordance with the Swiss Code of Obligations at the end of a six-month rental period. However, in many cantons (e.g. Zurich), customary termination dates (e.g. end of March or end of September) or contractually agreed dates must be observed. Anyone who is dependent on observing a specific notice period should check their rental contract carefully and calculate deadlines correctly. If there are errors in calculating the notice period, the termination may be late, which can lead to an automatic extension of the lease. &nbsp;In any case, it is advisable to comply with formal requirements (e.g. registered letter, official form in certain cantons). If the notice of termination is not delivered correctly, this can lead to the declaration being invalid. The signature of all authorised parties – for example, in the case of a company with several shareholders – is also essential to make the termination legally effective.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Termination of business premises by the landlord</h2>A termination of the business premises by the landlord can have various reasons. Often, there is a personal need when the landlord needs the property for the expansion of his own business or when he wants to sell the building and terminate the lease in advance. Conflicts over rent or frequent violations of contractual obligations by the tenant (e.g. late payment, improper use of the premises) can also give rise to termination. &nbsp;But even if the termination appears justified, the landlord must comply with the legal and contractual requirements. If a minimum term has been agreed in the rental contract, an ordinary termination during this period may be excluded. In this case, only an extraordinary termination for serious breaches of contract or other important reasons remains. But here, too, clear evidence of the breach of duty must be provided and the tenant must generally be given a reasonable period of time to rectify the problems. &nbsp;In practice, when a landlord terminates a lease, disputes often arise regarding the so-called protection against dismissal, which applies in certain situations. Although the protection for business premises is less strict than for residential premises, an abusive termination can still be contested. For example, a termination is considered abusive if it is only issued to force the tenant to accept an excessive rent increase. In such cases, the tenant has 30 days in which to appeal to the arbitration authority against the termination. &nbsp;It is therefore important for the landlord to find out in advance about the applicable provisions and, if necessary, to seek legal advice. In many cases, it is also advisable to find an amicable solution with the tenant, for example by helping them to find alternative premises or offering financial compensation. An amicable settlement can avoid lengthy proceedings and the associated costs.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Termination of business premises by the tenant</h2>When terminating a commercial lease, tenants usually have economic reasons for doing so. Perhaps the location is no longer profitable, the business is closing or needs more space. In these cases, the tenant can terminate the lease by observing the contractual or statutory notice period. The formal requirements must also be observed here. &nbsp;It is more difficult if a tenant wishes to withdraw from the contract prematurely. In this case, the tenant has the right to find a suitable replacement tenant, provided that the tenancy agreement does not state otherwise. The replacement tenant must be willing to assume the tenancy relationship under the same conditions, for example, to accept the same rent and the same contract duration. If the proposed successor appears solvent and willing to honour the contract, the landlord must accept them as a tenant. If the landlord does not accept the proposed successor, the previous tenant's obligation to pay ends on the replacement tenant's move-in date.&nbsp;However, the search for a suitable new tenant should not be taken lightly. Particularly in the case of special business premises with industry-specific requirements or high rents, it may take some time to find a suitable candidate. In addition, in certain cases a landlord may have justified doubts about the creditworthiness or business concept of a new tenant and refuse to allow the takeover. If this results in a dispute, the courts may have to decide whether the proposed replacement tenant was acceptable.&nbsp;It is therefore advisable for the tenant to contact the landlord at an early stage and to be transparent about the steps planned. Open communication makes it easier to find solutions. You should also not forget the dismantling of any structural changes or the dismantling of tenant improvements. An explicit passage in the lease can clarify what needs to happen when you move out. If such a provision is missing, there are sometimes disputes about whether or not the tenant has to return the premises to their original condition.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">The importance of a well-thought-out contract</h2>Regardless of which party gives notice, the lease forms the basis for the legal dispute. This document should not only clearly regulate the term and rent, but also include questions regarding notice periods, renovation obligations and extensions. Since commercial tenancy law in Switzerland is relatively flexible, it is advisable to carefully include all the crucial points in the contract. This will help to avoid many conflicts later on.&nbsp;The legal minimum standards and cantonal requirements should also be known. Depending on the canton, there may be certain differences in terms of formal requirements or official forms. If this is ignored, it can lead to a termination being ineffective. It is also wise to include provisions in the lease regarding the procedure for premature termination or in the event of misconduct on the part of the tenant. Clear wording makes it easier for both parties to recognise and enforce their rights. Tenants and landlords should be aware that while Swiss tenancy law encourages freedom of contract, in the event of a legal dispute, the contract will always be examined for possible abuse or lack of good faith. Unilaterally disadvantageous clauses can be contested under certain circumstances.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Practical tips for a smooth termination</h2>A termination is always an exceptional situation that can have an impact on everyone involved. Those who prepare thoroughly reduce the potential for conflict. Above all, it is important to proceed in a fair and legally compliant manner. Landlords who can prove beyond doubt that a termination is lawful strengthen their position and avoid trouble. Tenants who respect deadlines and contractual provisions stand a good chance of reaching an amicable solution and maintaining a positive working relationship with the landlord – especially if they wish to rent commercial premises again in the future. &nbsp;It is advisable to collect all the necessary documents and clarify your own situation at an early stage. Tenants should know exactly whether they want to find a replacement tenant or whether they want to terminate the contract properly with effect from the next possible date. Landlords, on the other hand, should assess whether a personal need is actually legally valid, whether there could be a risk of abusive termination or whether it would be better to opt for an amicable solution. In many cases, differences of opinion can be quickly resolved if both sides clearly state their interests.&nbsp;Switzerland offers a range of arbitration services where you can get legal advice. These authorities or municipal agencies are points of contact before it comes to costly legal proceedings. Particularly in the case of business premises, swift mediation can help to clarify disputes and avoid high costs and delays. If you are unsure about complex issues, it is best to consult a specialised lawyer or an expert in property law. Although this involves costs, it helps to avoid ill-considered steps that could ultimately lead to even higher expenses.&nbsp;

Cancellation of business premises in Switzerland

Ladenfläche

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Teurer Fehler oder Top-Standort? Finden Sie die perfekte Ladenfläche in der Schweiz! Unser Guide deckt alle Anforderungen auf - von Lage & Layout bis zu versteckten Kosten.

Der Standort: Das A und O für den Erfolg

Bauliche und funktionale Anforderungen

Technische Infrastruktur: Das unsichtbare Fundament

Rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen

Zukunftsorientierte Aspekte: Den Wandel im Retail berücksichtigen

Die Eröffnung oder Expansion eines Ladengeschäfts ist mehr als nur die Umsetzung einer Geschäftsidee; es ist die Schaffung eines physischen Raums, in dem Ihre Marke auf Ihre Kunden trifft. Die Wahl der richtigen Ladenfläche ist dabei eine der fundamentalsten und weitreichendsten unternehmerischen Entscheidungen. Sie beeinflusst nicht nur die potenziellen Umsätze, sondern prägt auch massgeblich die Wahrnehmung Ihrer Marke und die Effizienz Ihrer täglichen Abläufe. Ein vorschneller Entscheid kann teuer werden, während eine sorgfältig geprüfte Wahl das Fundament für nachhaltigen Erfolg legt. Diese Anforderungen sollte Sie deshalb bei der Anmietung einer Ladenfläche beachten.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Der Standort: Das A und O für den Erfolg</h2>Den Anfang jeder Evaluation beginnt unweigerlich mit der Lage. Ein Faktor, dessen Bedeutung kaum überschätzt werden kann. Die beste Produktpräsentation und der freundlichste Service nützen wenig, wenn die potenziellen Kunden Ihr Geschäft gar nicht erst finden. Der erste Indikator ist die Passantenfrequenz. Analysieren Sie nicht nur, wie viele Menschen an einem potenziellen Standort vorbeikommen, sondern auch, wann sie es tun und wer diese Menschen sind. Eine hohe Frequenz während der Stosszeiten am Abend mag für ein Take-Away-Konzept ideal sein, für eine Boutique ist jedoch die kaufkräftige Laufkundschaft am Samstagnachmittag entscheidender.&nbsp;Doch reine Quantität ist nicht alles. Entscheidend ist die Qualität der Frequenz und die Übereinstimmung mit Ihrer Zielgruppe. Eine Lage in einem trendigen, jungen Quartier spricht ein anderes Publikum an, als eine Adresse in einer etablierten Einkaufsstrasse mit Luxusmarken. Eng damit verknüpft ist die Sichtbarkeit Ihrer Fläche. Eine breite, einladende Schaufensterfront an einer gut einsehbaren Position ist Ihre wichtigste und kostengünstigste Werbefläche. Sie weckt Neugier und zieht Kunden aktiv an. Prüfen Sie daher genau, wie präsent die Fassade ist und welche Gestaltungsmöglichkeiten sie bietet.&nbsp;Berücksichtigen Sie ausserdem die Erreichbarkeit. Wie bequem gelangen Ihre Kunden zu Ihnen? Eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist in den Städten oft ein entscheidender Vorteil, während in ländlicheren Gebieten die Verfügbarkeit von Parkplätzen im Vordergrund stehen kann. Vergessen Sie dabei nicht die Liefersituation für Ihre eigenen Waren. Ein unkomplizierter Zugang für Lieferanten spart Zeit und Nerven. Schliesslich lohnt sich ein Blick auf das direkte Umfeld und den Branchenmix. Ergänzen die umliegenden Geschäfte Ihr Angebot und schaffen Synergien, oder stehen Sie in direkter Konkurrenz? Ein gut etablierter Mix kann die Attraktivität einer ganzen Strasse erhöhen und zusätzliche Kundschaft anziehen.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Bauliche und funktionale Anforderungen einer Ladenfläche</h2>Haben Sie einen vielversprechenden Standort identifiziert, rückt die Immobilie selbst in den Fokus. Hier geht es darum, ob der Raum nicht nur passt, sondern Ihr Konzept aktiv unterstützt. Die reine Quadratmeterzahl kann irreführend sein. Entscheidend ist das Layout der Fläche. Analysieren Sie das Verhältnis von reiner Verkaufsfläche (VKF) zu Nebenflächen wie Lager, Büro und Personalräumen. Ein langer, schmaler Raum stellt andere Anforderungen an die Warenpräsentation als ein offener, quadratischer Grundriss. Ein gut zugängliches und ausreichend grosses Lager ist das Rückgrat eines effizienten Betriebs und sollte keinesfalls unterschätzt werden.&nbsp;Das Schaufenster ist die Visitenkarte Ihres Geschäfts. Dessen Grösse, Ausrichtung und der allgemeine Zustand sind kritische Erfolgsfaktoren. Parallel dazu prägt die Atmosphäre im Inneren das Einkaufserlebnis. Hohe Decken können ein Gefühl von Grosszügigkeit und Luxus vermitteln, während niedrigere Decken eine gemütlichere, intimere Stimmung schaffen können. Der Zustand von Böden, Wänden und Decke gibt nicht nur Aufschluss über den Renovationsbedarf, sondern beeinflusst auch direkt, wie schnell und kostengünstig Sie Ihre Markenidentität im Raum umsetzen können. Ein weiterer, oft vernachlässigter Punkt ist die Barrierefreiheit. Ein schwellenloser Zugang ist nicht nur ein Gebot der Inklusion und ein wichtiger Service für Kunden mit Kinderwagen oder eingeschränkter Mobilität, sondern in der Schweiz auch gesetzlich durch das Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG) verankert.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Technische Infrastruktur: Das unsichtbare Fundament</h2>Was oft übersehen wird, aber für den reibungslosen Betrieb unerlässlich ist, verbirgt sich in den Wänden und Decken der Immobilie. Eine moderne Ladenfläche benötigt eine robuste technische Infrastruktur. Beginnen Sie bei den Elektroinstallationen: Sind genügend Stromanschlüsse für Kassensysteme, Beleuchtung, Computer und eventuelle Spezialgeräte vorhanden? Reicht die Anschlussleistung aus? Eng damit verbunden ist die Konnektivität. Ein schneller und stabiler Internetanschluss, idealerweise über Glasfaser, ist heute die Lebensader des Einzelhandels. Er wird für Kassensysteme, Warenwirtschaft, Online-Bestellungen und oft auch für ein Kunden-WLAN benötigt.&nbsp;Ebenso wichtig für das Wohlbefinden Ihrer Kunden und Mitarbeiter ist die Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik (HLK). Eine gut regulierte Temperatur und frische Luft sind entscheidend für eine angenehme Aufenthaltsdauer. Besonders eine Klimaanlage kann an heissen Sommertagen den entscheidenden Unterschied machen und Kunden zum Verweilen einladen. Prüfen Sie zudem den Zustand und die Verfügbarkeit der sanitären Anlagen für Personal und gegebenenfalls auch für Kunden. Schliesslich sollten Sie die vorhandene Sicherheitstechnik evaluieren. Ist bereits eine Alarmanlage installiert oder sind die notwendigen Leitungen vorhanden?&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen</h2>Bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, müssen die harten Fakten geklärt sein. Der wichtigste Punkt ist die offizielle Nutzungsbewilligung der Gemeinde. Stellen Sie sicher, dass die Fläche tatsächlich als Verkaufsfläche deklariert ist und Ihre spezifische Branche darin betrieben werden darf. Für Gastronomie oder lärmintensives Gewerbe gelten besondere Auflagen.&nbsp;Der Mietvertrag selbst birgt oft Retail-spezifische Klauseln. Achten Sie auf Regelungen zu Mindestöffnungszeiten, Einschränkungen bei der Sortimentsgestaltung oder Vorgaben zu Werbemassnahmen. Eine genaue Prüfung des Vertrags durch eine Fachperson ist immer empfehlenswert. Finanziell müssen Sie über die Nettomiete hinausblicken. Fragen Sie nach einer detaillierten Aufstellung der Nebenkosten, um eine realistische Einschätzung der Gesamtbelastung zu erhalten. Der grösste finanzielle Posten neben der Miete ist oft der Mieterausbau. Klären Sie ab, welche Kosten für Böden, Wände, Decken, Beleuchtung und andere Installationen von Ihnen als Mieter zu tragen sind und welche vom Vermieter übernommen werden.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Zukunftsorientierte Aspekte: Den Wandel im Retail berücksichtigen</h2>Der Einzelhandel im Jahr 2025 ist längst keine reine Transaktionsfläche mehr. Um langfristig erfolgreich zu sein, muss Ihre Ladenfläche modernen Kundenanforderungen gerecht werden. Denken Sie über die Omnichannel-Fähigkeit nach. Bietet der Grundriss die Möglichkeit, einen "Click &amp; Collect"-Bereich für Online-Bestellungen einzurichten oder Retouren effizient abzuwickeln?&nbsp;Der Wettbewerb mit dem Online-Handel verlangt zudem nach einem physischen Einkaufserlebnis. Kann Ihre Fläche mehr sein als nur ein Warenlager? Lässt der Raum eine flexible Nutzung für kleine Events, Workshops oder eine gemütliche Kaffee-Ecke zu, um Kunden zu inspirieren und die Verweildauer zu erhöhen? Schliesslich gewinnt das Thema Nachhaltigkeit stetig an Bedeutung. Ein energieeffizientes Gebäude (erkennbar am GEAK-Ausweis) schont nicht nur die Umwelt, sondern auch Ihr Nebenkostenbudget. Für immer mehr Kunden ist ein erkennbares Engagement für Nachhaltigkeit zudem ein positives Markenattribut.&nbsp;

Die perfekte Ladenfläche finden: Anforderungen & Tipps

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