Rental law

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Joint and several liability in rental agreements is an attractive form of security for landlords. What rights and obligations arise from this?

Definition of joint and several liability

Joint and several liability for rent

Recourse claims between joint tenants

Rights and obligations of joint and several liability

Termination and amendments to joint and several liability

Joint and several liability in rental agreements is a common form of contract in Switzerland, especially for shared flats or when several people rent business premises together. But what exactly does this term mean and what are the consequences for the parties involved? This article highlights the most important aspects of joint and several liability in tenancy law.&nbsp;Renting office or commercial space together often offers financial and practical advantages. Companies can share costs and benefit from larger, more attractive premises that would be unaffordable for a single tenant. Couples or partners in a shared flat experience similar advantages in their private lives. However, signing a joint tenancy agreement usually involves joint and several liability, a legal construct with far-reaching consequences. For landlords, joint and several liability in the rental agreement offers increased security, as several parties are liable for the fulfilment of the contractual obligations. For tenants, however, it means mutual responsibility, which requires a high degree of trust and clear internal agreements. The key aspects of joint and several liability are explained in detail below.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Definition of joint and several liability</h2>In order to understand the scope of joint and several liability, a clear definition is first necessary. In the Swiss Code of Obligations (CO), joint and several liability is regulated in Articles 143 ff. It states that several debtors (in this case the tenants) are liable to the creditor (the landlord) for the entire debt in such a way that the creditor can demand performance from each individual debtor in whole or in part. All debtors remain liable until the entire claim has been settled.&nbsp;In concrete terms, this means that if several people sign the contract as main tenants, they become joint and several debtors. In this case, the landlord has the right to demand full performance of all contractual obligations – in particular the payment of the entire rent and ancillary costs as well as liability for any damage to the rented property – from each individual tenant. It does not matter how the tenants have divided the costs internally or who caused any damage. The landlord can turn to the tenant who appears to be the most solvent or easiest to reach. This provision primarily serves to protect the landlord, who thus minimises their risk of non-payment. Only when the landlord has been fully satisfied are all joint tenants released from their external obligation.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Joint and several liability for rent</h2>Joint and several liability means that each individual tenant who has signed the joint and several liability tenancy agreement is liable for the payment of the entire rent, not just their supposed share. For example, if one tenant in a three-person flat share does not pay their share, the landlord can demand the outstanding amount from the other two tenants. They are then obliged to pay the missing amount in order to avoid rent arrears and possible legal consequences such as termination of the tenancy agreement.&nbsp;This joint and several liability for the rent exists regardless of whether a tenant actually still uses the premises. Even if a joint tenant moves out prematurely without the tenancy agreement being formally amended, their liability for the rent and other obligations under the agreement remains until the tenancy is properly terminated or they are legally released from the agreement. This underlines the need for clear internal agreements between joint tenants and careful consideration of the situation before entering into a joint liability tenancy agreement.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Internal recourse claims between joint tenants</h2>Although each tenant is liable for the entire debt to third parties, the law provides for compensation between the joint tenants (Art. 148 OR). If a tenant has paid more than their actual share of the rent or the cost of repairing damage, they can reclaim the share attributable to the other joint tenants. However, this so-called recourse claim must be enforced by the paying tenant themselves against their co-tenants. The landlord is not involved in these internal disputes. It is strongly recommended that written agreements on the internal division of costs and the procedure in the event of payment defaults by individual members be made when the tenancy agreement is concluded or when the tenancy community is established. Such agreements can help to avoid subsequent disputes and financial difficulties.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Rights and obligations of joint and several liability</h2>In addition to the main obligation to pay the rent, a joint and several liability tenancy agreement gives rise to further rights and obligations for the tenant community. In principle, all joint tenants have the same rights of use of the rented property, unless otherwise specified in the agreement or in an internal agreement. Each tenant is also obliged to use the rented property with care and to show consideration for the other tenants and neighbours.&nbsp;Important decisions affecting the tenancy must generally be made jointly and communicated to the landlord in a unified manner. These include, for example:&nbsp;<ul><li>Termination of the tenancy agreement: Termination is only valid if it is signed by all tenants named in the agreement or if one tenant has been authorised in writing by the others to give notice on their behalf. Unilateral termination by only one tenant is invalid and does not terminate the tenancy.</li><li>Consent to contract amendments: If the landlord wishes to amend the contract (e.g. increase the rent) or if a tenant wishes to withdraw from the contract and be replaced by a new tenant, this requires the consent of all parties to the contract – i.e. the landlord and all joint tenants.</li></ul>&nbsp;If one of the joint tenants causes damage to the rented property, all tenants are jointly and severally liable to the landlord for the repair of this damage. The landlord can claim the costs from each individual tenant, regardless of who actually caused the damage. Here, too, the paying tenant's internal right of recourse against the actual perpetrator applies.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Termination and changes to joint and several liability</h2>Terminating or amending a tenancy agreement with joint and several liability can be complex, especially if the circumstances of one or more tenants change, for example due to separation, relocation or financial difficulties. As already mentioned, the tenancy agreement can only be terminated by all tenants jointly. If only one tenant wishes to withdraw from the contract while the others wish to continue the tenancy, there are several possible solutions:&nbsp;<ol><li>Mutual agreement to amend the contract: The best solution is a written agreement with the landlord and the remaining tenants, whereby the tenant who is withdrawing is released from the contract and, if necessary, replaced by a new tenant.</li><li>However, they remain the main tenant and are jointly and severally liable. This option is often only a temporary solution.</li><li>Joint termination and new agreement: If no agreement can be reached on the departure of an individual tenant, the only option is often for all joint tenants to terminate the entire tenancy agreement. The remaining parties could then try to conclude a new tenancy agreement with the landlord.</li></ol>&nbsp;It is important to understand that a tenant who simply moves out without obtaining formal release from joint and several liability remains liable for all obligations. This also applies if they have notified their co-tenants and the landlord of their move. Only a legally valid amendment or termination of the contract releases them from their obligations.&nbsp;In the case of commercial leases, there is also a special provision under Art. 263 of the Swiss Code of Obligations, which allows the tenant of commercial premises to transfer the lease to a third party under certain conditions if the landlord agrees in writing. The landlord can only refuse consent for good cause. However, the transferring tenant is jointly and severally liable with the new tenant for the obligations arising from the rental agreement until the date on which the tenancy agreement ends or can be terminated in accordance with the agreement or the law, but for a maximum of two years.&nbsp;

Joint and several liability in rental agreements

Mietrecht

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Erfahre mehr über die Möglichkeiten und Lösungen der Mietkaution für Büros und Gewerbe in der Schweiz

Rechtliche Grundlagen

Das Mietkautionsdepot

Die Mietkautionsversicherung

Besonderheiten Büro und Gewerbe

Praktische Tipps

Steuerliche Aspekte

Fazit

Die&nbsp;Mietkaution für Büro und Gewerbe in der Schweiz ist ein zentrales Thema für Unternehmer und Vermieter gleichermassen. Bei der Anmietung von Gewerbe- oder Büroräumen stellt sich häufig die Frage, welche Form der Mietkaution am sinnvollsten ist: Das traditionelle Mietkautionsdepot oder die moderne Mietkautionsversicherung. In diesem Artikel beleuchten wir die Unterschiede, Vorteile und rechtlichen Grundlagen beider Optionen im Kontext des Schweizer Mietrechts.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Rechtliche Grundlagen der Mietkaution in der Schweiz</h2>In der Schweiz sind die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietkaution im&nbsp;Obligationenrecht (OR) verankert. Während für Wohnräume eine Obergrenze von drei Monatsmieten für die Kaution gilt (Art. 257e Abs. 2 OR), gibt es für Geschäftsräume keine gesetzliche Begrenzung. Dies bedeutet, dass die Parteien die Höhe der Kaution frei vereinbaren können. Üblicherweise beträgt die Kaution für Büro und Gewerberäume rund 6 Monatsmieten. Quelle: <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_e">Schweizerisches Obligationenrecht (OR), Art. 257e.</a>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Das Mietkautionsdepot: Traditionelle Sicherheit</h2>Beim&nbsp;Mietkautionsdepot hinterlegt der Mieter eine vereinbarte Geldsumme auf einem speziellen Sperrkonto. Dieses Konto wird auf den Namen des Mieters eröffnet und beide Parteien müssen bei einer Auszahlung zustimmen. Das Depot dient dem Vermieter als Sicherheit für ausstehende Mietzahlungen oder Schäden am Mietobjekt.&nbsp;VorteileSicherheit für beide Parteien: Das Geld ist sicher aufbewahrt und kann nur mit Zustimmung beider Parteien freigegeben werden.&nbsp;Zinsertrag: Das hinterlegte Geld wird verzinst, welcher dem Mieter gutgeschrieben wird.&nbsp;&nbsp;NachteileLiquiditätsbelastung: Hohe Kautionssummen können die Liquidität des Mieters erheblich belasten, was insbesondere für Start-ups oder kleine Unternehmen problematisch sein kann.&nbsp;Verwaltungsaufwand: Die Eröffnung und Verwaltung des Sperrkontos erfordert administrativen Aufwand.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Die Mietkautionsversicherung: Moderne Alternative</h2>Die&nbsp;Mietkautionsversicherung ist eine Versicherungslösung, bei welcher der Mieter anstelle einer Kaution in Bar eine jährliche Prämie an eine Versicherungsgesellschaft zahlt. Die Versicherung bürgt gegenüber dem Vermieter für den Kautionsbetrag.&nbsp;VorteileLiquiditätsschonend: Der Mieter muss keine hohe Geldsumme hinterlegen und kann das Kapital anderweitig nutzen.&nbsp;Einfachheit: Weniger administrativer Aufwand, da kein Sperrkonto eröffnet werden muss.&nbsp;&nbsp;NachteileKosten: Die jährlichen Prämien sind verlorenes Geld und werden nicht zurückerstattet.&nbsp;Akzeptanz: Nicht alle Vermieter akzeptieren eine Mietkautionsversicherung als Sicherheit.&nbsp;Vergleich: Mietkautionsdepot vs. Mietkautionsversicherung&nbsp;<figure class="table" style="float:left;width:100%;"><table class="ck-table-resized"><colgroup><col style="width:27.64%;"><col style="width:39%;"><col style="width:33.36%;"></colgroup><tbody><tr><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Kriterien</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Mietkautionsdepot</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Mietkautionsversicherung</td></tr><tr><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Liquidität</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Kapitalbindung durch hohe Kautionssumme</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Schonung der Liquidität durch jährliche Prämien</td></tr><tr><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Kosten</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Zinsertrag möglich</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Prämien sind nicht rückerstattungsfähig</td></tr><tr><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Verwaltungsaufwand</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Eröffnung und Verwaltung eines Sperrkontos</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Einfacher Abschluss über Versicherung</td></tr><tr><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Sicherheit für Vermieter</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Direkter Zugriff auf hinterlegte Kaution (mit Zustimmung)</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Absicherung durch Versicherungsgesellschaft</td></tr><tr><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Akzeptanz</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Allgemein akzeptiert</td><td style="border:1pt solid #000000;padding:5pt;vertical-align:top;">Abhängig von der Zustimmung des Vermieters</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Besonderheiten bei Büro- und Gewerbemieten</h2>Bei&nbsp;Gewerbemietverträgen sind die Vertragsparteien freier in der Gestaltung der Mietbedingungen. Die Flexibilität betrifft auch die Vereinbarungen zur Mietkaution. Es ist nicht unüblich, dass höhere Kautionen oder zusätzliche Sicherheiten verlangt werden. Hinweis: Da es in der Schweiz keine gesetzliche Obergrenze für Mietkautionen bei Gewerberäumen gibt, sollten Mieter die Konditionen sorgfältig prüfen und gegebenenfalls verhandeln.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Praktische Tipps für Mieter und Vermieter</h2>Für MieterFinanzielle Planung: Überlegen Sie, ob Sie die Liquidität für ein Mietkautionsdepot aufbringen können oder ob eine Versicherung sinnvoller ist.&nbsp;Verhandlung: Versuchen Sie, die Höhe der Kaution oder die Art der Sicherheit mit dem Vermieter zu verhandeln.&nbsp;Anbieter vergleichen: Bei Mietkautionsversicherungen lohnt sich ein Vergleich der Prämien und Konditionen verschiedener Anbieter. In der Schweiz gibt es diverse Anbieter von Versicherungslösungen wie&nbsp;<a href="https://www.gocaution.ch/de?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOCu3RByGkE-ftOdpT3dAfe9htLIuuVAQVESO2gQAnxe6iichh73-nBoCtUUQAvD_BwE">goCaution</a>,&nbsp;<a href="https://www.firstcaution.ch/de/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOOiLLT45bHquNKvWVgZPmmUSsvA2EfFhWAh2e_ARQj69gfA2k8xsWxoCuBkQAvD_BwE">Firstcaution</a> oder&nbsp;<a href="https://www.swisscaution.ch/de/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOMkTpEmIBTtmaPSXR2HEUs2HbwqJb6Z4drSf9gMJpqR6AcUU8RdPMxoChFEQAvD_BwE">Swisscaution</a>. Zudem ermöglicht das Vergleichsportal&nbsp;<a href="https://www.mietkautionschweiz.ch/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltODkV0woLDN2TrNA04lu6sjvDJISfW1NuCZkqiOIuOgJ9okdvdKjd4hoCgEUQAvD_BwE">mietkautionschweiz.ch</a> einen einfachen und effizienten Vergleich aller Versicherungen.&nbsp;&nbsp;Für VermieterRisikobewertung: Prüfen Sie die Bonität des Mieters und entscheiden Sie, welche Form der Sicherheit angemessen ist.&nbsp;Flexibilität zeigen: Durch das Anbieten verschiedener Kautionsoptionen können Sie potenziell mehr Interessenten ansprechen.&nbsp;Vertragsgestaltung: Stellen Sie sicher, dass die Vereinbarungen zur Mietkaution klar im Mietvertrag festgehalten sind.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Steuerliche Aspekte</h2>Die&nbsp;steuerliche Behandlung der Mietkaution kann je nach Kautionsform variieren. Während Zinsen aus dem Mietkautionsdepot als Einkommen versteuert werden müssen, sind Prämien für die Mietkautionsversicherung als Betriebsausgaben absetzbar. Empfehlung: Konsultieren Sie einen Steuerberater, um die individuellen steuerlichen Auswirkungen zu verstehen.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Rechtliche Sicherheit und Konfliktlösung</h2>Bei Konflikten rund um die Mietkaution ist das&nbsp;Schlichtungsverfahren gemäss Schweizer Mietrecht vorgesehen. Bei Uneinigkeit über die Rückzahlung der Kaution können Mieter und Vermieter die zuständige&nbsp;<a href="https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/schlichtungsbehoerden.html">Schlichtungsbehörde</a> konsultieren.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Fazit</h2>Die Wahl zwischen&nbsp;Mietkautionsdepot und Mietkautionsversicherung hängt von individuellen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten ab. Für Mieter, die ihre Liquidität schonen möchten, bietet die Mietkautionsversicherung eine attraktive Alternative. Vermieter sollten jedoch die Sicherheit und Akzeptanz der jeweiligen Option berücksichtigen.&nbsp;Die&nbsp;Mietkaution für Büro und Gewerbe in der Schweiz ist ein komplexes Thema, das sorgfältige Überlegung und Planung erfordert. Durch ein gutes Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen und der Vor- und Nachteile jeder Option können beide Parteien zu einer für alle zufriedenstellenden Lösung gelangen.&nbsp;Ob Mietkautionsdepot oder Mietkautionsversicherung – wichtig ist, dass die gewählte Option den Bedürfnissen beider Parteien entspricht und im Einklang mit dem Schweizer Mietrecht steht. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen und alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.&nbsp;Weiterführende Informationen:Schweizerisches Obligationenrecht (OR):<a href="https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19110009/index.html">&nbsp;Link zum OR</a>Schlichtungsbehörden in Mietsachen: Informationen finden Sie auf den Websites der kantonalen Justizbehörden.&nbsp;

Mietkautionslösungen für Büro und Gewerbe in der Schweiz

Gastronomie

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Gastro Pachtvertrag? Fehler vermeiden, Erfolg sichern! Entdecken Sie die wichtigsten Klauseln, Tipps zur Inventarübernahme & Infos zur Kündigung.

Unterscheidung Pacht und Miete

Inhalte eines Pachtvertrags

Kündigung eines Pachtvertrags

Bedeutung von professioneller Beratung

Der Traum vom eigenen Restaurant, Café oder einer Bar ist für viele ein grosser Schritt. Neben einem überzeugenden Konzept, kulinarischer Leidenschaft und unternehmerischem Geschick, bildet ein solider Vertrag für die Überlassung der Gewerberäumlichkeiten das Rückgrat jedes erfolgreichen Gastronomiebetriebs. Im Gastgewerbe spricht man hier typischerweise von einem&nbsp;Pachtvertrag, der die Nutzung der Räumlichkeiten samt Inventar und oft auch das Recht zur Fortführung eines bestehenden Geschäfts regelt. Doch was genau beinhaltet ein solches Vertragswerk, welche Fallstricke lauern und wie gestaltet sich beispielsweise die&nbsp;Kündigung eines solchen Pachtvertrags im Gastronomiebereich.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Was unterscheidet die Pacht von der Miete?</h2>Gerade in der Gastronomie ist die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht fundamental. Während ein Mietvertrag primär die Nutzung von Räumlichkeiten gegen Entgelt regelt, geht ein&nbsp;Pachtvertrag, speziell in der Gastronomie, einen entscheidenden Schritt weiter. Der Pächter erhält nicht nur das Recht, die Räume zu nutzen, sondern auch, die daraus erwirtschafteten "Früchte" – also den Ertrag des Unternehmens – für sich zu beanspruchen. Dies inkludiert oft die Übernahme von Inventar, wie Küchenausstattung, Mobiliar, und manchmal sogar den Kundenstamm oder den "Goodwill" eines etablierten Betriebs. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich im Schweizerischen Obligationenrecht (OR). Ein klar definierter Vertrag über die gastronomische Pacht ist daher unerlässlich, um die Rechte und Pflichten beider Parteien – Pächter und Verpächter – präzise festzulegen.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Kernpunkte eines soliden Pachtvertrags</h2>Ein gut ausgearbeiteter Pachtvertrag für ein Gastronomieobjekt schafft Transparenz und minimiert das Risiko späterer Meinungsverschiedenheiten. Achten Sie besonders auf folgende Klauseln:&nbsp;Pachtgegenstand: Eine detaillierte Beschreibung der überlassenen Räumlichkeiten ist unerlässlich. Dazu gehören nicht nur die Gasträume, sondern auch Küche, Lager, Sanitäranlagen und Aussenbereiche wie Terrassen. Ebenso wichtig ist eine genaue Inventarliste, die den Zustand der übernommenen Geräte und Möbel festhält. Dies beugt Unstimmigkeiten bei der Rückgabe oder im Falle einer Vertragsauflösung vor.&nbsp;Pachtzins: Der Pachtzins kann als Fixbetrag, umsatzabhängig oder als Kombination aus beidem gestaltet sein. Bei einer Umsatzpacht sollten die Berechnungsgrundlage und die Abrechnungsmodalitäten klar definiert werden. Überprüfen Sie auch Regelungen zu Nebenkosten und allfälligen Anpassungsklauseln für den Pachtzins.&nbsp;Pachtdauer und Optionen: Viele Pachtverträge im Gastrobereich werden für eine feste Dauerm wie 5 oder 10 Jahre, abgeschlossen.. Oftmals werden Optionsrechte für eine Verlängerung eingeräumt. Diese geben dem Pächter Planungssicherheit.&nbsp;&nbsp;Unterhaltspflichten: Wer ist für welche Reparaturen und Instandhaltungsmassnahmen zuständig? Üblicherweise trägt der Pächter die Kosten für den laufenden Unterhalt und kleinere Reparaturen, während der Verpächter für grössere Instandsetzungen und Erneuerungen aufkommt. Eine klare Abgrenzung im Vertrag ist hier Gold wert.&nbsp;Inventar: Bei der Übernahme von Inventar ist dessen Zustand genau zu protokollieren. Wer haftet für Abnutzung und Defekte? Gibt es eine Pflicht zur Erneuerung bestimmter Geräte nach einer gewissen Laufzeit? Diese Punkte sollten in einem umfassenden Pachtvertrag nicht fehlen.&nbsp;Betriebspflicht: Verpächter haben oft ein Interesse daran, dass das Lokal durchgehend (oder je nach Saisonalität) betrieben wird, um dessen Wert und Attraktivität zu erhalten. Eine Betriebspflicht kann daher Vertragsbestandteil sein.&nbsp;Konkurrenzverbot: Manchmal wird ein Konkurrenzverbot vereinbart, das dem Pächter untersagt, in unmittelbarer Nähe ein ähnliches Lokal zu betreiben. Achten Sie auf den räumlichen und zeitlichen Geltungsbereich einer solchen Klausel.&nbsp;Kaution: Die Höhe und die Bedingungen für die Rückzahlung der Pachtzinskaution sollten klar geregelt sein.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Die Beendigung des Pachtverhältnisses</h2>Früher oder später kann der Zeitpunkt kommen, an dem ein Pachtvertrag gekündigt wird. Die Modalitäten hierfür unterliegen spezifischen Regelungen, die sich von jenen für Wohnraummietverträge unterscheiden können.&nbsp;Ordentliche Kündigung: Bei unbefristeten Pachtverhältnissen oder nach Ablauf einer festen Vertragsdauer kann das Verhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Fristen und Termine aufgelöst werden. Für Geschäftsräume beträgt die Kündigungsfrist in der Regel sechs Monate, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Bei Pachten sind das oftmals auch längere Kündigungsfristen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Vertragspartner fristgerecht zugehen. Es empfiehlt sich dringend, diesen Schritt per Einschreiben zu vollziehen, um einen Zustellnachweis zu haben.&nbsp;Ausserordentliche Kündigung: Eine vorzeitige Auflösung des Pachtvertrags ist nur aus wichtigen Gründen möglich. Solche Gründe können beispielsweise der Konkurs des Pächters, schwerwiegende Vertragsverletzungen durch eine der Parteien oder die Unbenutzbarkeit des Pachtobjekts durch unvorhergesehene Umstände sein. Auch hier sind Formvorschriften und Fristen zu beachten. Bei Zahlungsverzug des Pächters kann der Verpächter nach Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung den Vertrag ausserordentlich beenden.&nbsp;Kündigungsschutz und Erstreckung: Ähnlich wie im Mietrecht können Pächter von Gastro- und Gewerbeobjekten unter bestimmten Umständen eine Erstreckung des Pachtverhältnisses beantragen, wenn die Beendigung für sie eine Härte darstellen würde, die durch die Interessen des Verpächters nicht gerechtfertigt ist (Art. 272 ff. OR analog). Ein solcher Antrag muss fristgerecht bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden.&nbsp;Nachmieterstellung: Möchte ein Pächter vorzeitig aus einem befristeten Vertrag für sein Gastronomieobjekt entlassen werden, kann er dem Verpächter einen zumutbaren und solventen Nachpächter vorschlagen, der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Lehnt der Verpächter einen solchen Nachpächter ohne triftigen Grund ab, wird der Pächter von seinen Verpflichtungen befreit.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Die Bedeutung professioneller Beratung</h2>Die Ausgestaltung und Prüfung eines Pachtvertrags für Gastronomiebetriebe sowie die Handhabung einer Kündigung sind komplexe Angelegenheiten mit weitreichenden finanziellen und rechtlichen Konsequenzen. Es ist daher dringend ratsam, vor Unterzeichnung oder im Falle einer anstehenden Vertragsauflösung juristischen Rat bei einem auf Pacht- und Gastronomierecht spezialisierten Anwalt oder einem Branchenverband einzuholen. Diese Experten können individuelle Risiken bewerten, auf branchenspezifische Besonderheiten hinweisen und sicherstellen, dass Ihre Interessen optimal gewahrt bleiben.&nbsp;

Pachtverträge in der Gastronomie

Bureau

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Ces facteurs sont déterminants pour la surface de bureau nécessaire par employé : type d'activité de l'entreprise, taille minimale par employé et croissance future.

Surface de bureau par employé

Importance d'une surface suffisante

Bases légales et normatives

Dimensions minimales pour les bureaux de plusieurs personnes

Concepts de postes de travail et calcul des surfaces

Calculer la taille du bureau

Influence de l'activité et du modèle de travail

Tendances futures

Culture et identité grâce à l'aménagement des bureaux

Conclusion

<h2 style="text-align:justify;">Surface de bureau par employé en Suisse</h2>La question de la bonne surface de bureau par employé en Suisse gagne en importance. Les entreprises sont confrontées au défi d'optimiser l'utilisation de leurs locaux sans nuire au confort, à la santé et à la performance de leurs équipes. À une époque où les modèles de travail sont de plus en plus flexibles, où les avancées technologiques sont nombreuses et où les exigences en matière de concentration et de créativité sont de plus en plus élevées, la conception d'environnements de travail modernes nécessite une compréhension claire des normes, des directives et des besoins individuels. Le nombre de mètres carrés n'est pas le seul facteur à prendre en compte, l'orientation vers des modèles d'utilisation flexibles, l'équipement ergonomique et les conditions acoustiques et visuelles jouent également un rôle. &nbsp;Il existe certes des directives sur le lieu de travail, mais elles ne fournissent généralement que des orientations approximatives. Chaque branche a ses propres exigences, chaque entreprise dispose de structures de travail différentes. Il vaut néanmoins la peine de connaître certaines normes minimales. En effet, un bureau correctement dimensionné ne contribue pas seulement au bien-être des collaborateurs, mais influence directement leur performance, leur créativité et leur efficacité. De plus, l'environnement de bureau a un impact sur l'image d'une entreprise, car les clients potentiels et les candidats tirent des conclusions sur le professionnalisme et la culture d'entreprise à travers les locaux. &nbsp;Une vue d'ensemble des dimensions, normes et recommandations pertinentes permet d'aborder la phase de planification en toute connaissance de cause. Les aspects centraux relatifs à la surface de bureau nécessaire par collaborateur sont examinés ci-après. On y trouve également des indications sur la manière dont les dimensions minimales des petits bureaux pour 2 à 4 personnes peuvent être mises en œuvre de manière judicieuse. Nous expliquons également comment les entreprises peuvent calculer la taille nécessaire de leurs bureaux en adoptant la bonne approche afin de créer un environnement de travail sain, productif et agréable. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">L'importance d'un espace de bureau suffisant</h2>L'environnement de travail a une influence directe sur la motivation et la santé des collaborateurs. Un espace suffisant permet un aménagement ergonomique, une circulation d'air propre, un éclairage adéquat et une distance suffisante entre les postes de travail. Les personnes qui se sentent à l'étroit dans leur bureau travaillent de manière moins concentrée et se fatiguent plus rapidement. En même temps, trop d'espace inutilisé peut entraîner des coûts inutiles. Une planification optimale des bureaux vise à mettre à disposition suffisamment d'espace pour chaque collaborateur, sans perdre de vue l'efficacité dans l'utilisation de la surface. &nbsp;En Suisse, des concepts de bureaux modernes se sont imposés ces dernières années. Les modèles de travail flexibles, le desksharing et les espaces de co-working remettent en question les normes établies. Néanmoins, un besoin fondamental demeure : Chaque collaborateur a besoin d'un espace clairement défini pour pouvoir effectuer ses tâches de manière concentrée et sans être dérangé. Dans le contexte des solutions open space en particulier, l'espace nécessaire par personne peut devenir un facteur critique pour éviter les conflits, les problèmes de bruit ou le sentiment d'encombrement. &nbsp;Les conditions spatiales jouent donc un rôle central dans le monde du travail d'aujourd'hui. Il s'agit de trouver un équilibre. Une bonne répartition de l'espace favorise le flux de travail, encourage l'échange et la créativité, mais préserve également les possibilités de se retirer. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Bases légales et normatives</h2>En Suisse, il n'existe pas de prescriptions légales qui définissent très précisément le nombre de mètres carrés nécessaires par collaborateur. Souvent, les architectes, les entreprises et les planificateurs se basent sur les recommandations d'organisations telles que la SUVA ou diverses associations professionnelles. Celles-ci donnent des valeurs indicatives pour la surface par collaborateur, auxquelles on peut se référer pour les projets de construction ou de réaménagement. &nbsp;Typiquement, les valeurs de surface recommandées par personne dans les bureaux individuels se situent entre dix et quinze mètres carrés. Dans les bureaux paysagers, ces valeurs sont souvent un peu plus basses, car l'espace est utilisé en commun. Toutefois, il faut ici tenir compte du cadre général : Dans un bureau classique pour deux personnes, il faut tenir compte des voies de communication, de la disposition des meubles, des espaces de rangement, de l'aération et de l'éclairage pour déterminer une taille minimale de bureau appropriée. Des considérations similaires s'appliquent à un bureau de trois ou quatre personnes. Plus le nombre de personnes partageant un espace est élevé, plus l'absorption acoustique, le zonage de l'espace et des structures claires sont importants. &nbsp;Les bases légales comprennent avant tout des aspects de la protection du travail. Les directives relatives à l'aménagement du poste de travail visent à éviter les risques pour la santé et les contraintes psychiques. Bien qu'un nombre exact de mètres carrés ne soit pas prescrit de manière contraignante, les recommandations et les normes correspondantes permettent de s'orienter. Les entreprises qui ne sont pas sûres de leur choix peuvent recourir aux offres de conseil de services spécialisés afin de ne pas faire d'erreurs lors de la planification des bureaux. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Dimensions minimales pour les bureaux de plusieurs personnes</h2>Pour les bureaux de plusieurs personnes, la question se pose de savoir combien d'espace il est judicieux d'accorder à chaque personne. Dans la pratique, on peut souvent évaluer la taille minimale à environ 12 à 20 mètres carrés, selon qu'il s'agit d'un travail individuel concentré ou d'activités nécessitant beaucoup de conseils. La taille minimale d'un bureau pour 3 personnes peut être estimée grossièrement entre 18 et 27 mètres carrés, et pour 4 personnes, la surface devrait se situer entre 24 et 36 mètres carrés environ. Ces fourchettes ne sont pas rigides. En règle générale, plus la communication entre les collaborateurs est intense, plus il faut de place pour créer une ambiance de travail agréable. &nbsp;Dans un bureau de deux personnes, une pièce d'environ 20 mètres carrés offre généralement suffisamment de place pour accueillir deux tables de travail, des chaises, des rangements et, le cas échéant, un petit espace de réunion. Dans un bureau à trois, la surface doit être suffisante pour permettre, outre les postes de travail, de brèves discussions internes sans que personne ne se sente à l'étroit. Dans un bureau à quatre personnes, il doit y avoir suffisamment d'espace pour circuler librement, pour les rangements, les imprimantes et les espaces de rangement. Un ameublement bien pensé, une acoustique intelligente et un zonage ciblé sont ici décisifs. &nbsp;Un autre facteur d'influence est le secteur d'activité. Dans les professions créatives, on a souvent besoin d'un peu plus d'espace pour étaler les matériaux, les échantillons ou les modèles. Dans les départements informatiques ou pour les activités administratives, des surfaces plus étroites peuvent suffire, à condition de créer une atmosphère calme et concentrée. On voit ici qu'il ne s'agit pas seulement de chiffres, mais de savoir si l'espace soutient la méthode de travail souhaitée. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Le rôle des concepts de postes de travail et leur influence sur le calcul de la surface</h2>La surface de bureau ne dépend pas seulement du nombre de personnes, mais aussi de leur profil d'activité. Les personnes qui travaillent de manière très concentrée ont besoin de pouvoir se retirer. Les équipes qui communiquent beaucoup profitent d'espaces communs et de configurations flexibles. Les concepts de travail modernes suivent le principe de la variabilité. Il existe des zones pour le travail individuel au calme, des zones pour les réunions de courte durée, des espaces créatifs pour les ateliers et des espaces ouverts pour les discussions spontanées. Chacune de ces zones requiert une certaine surface. Celui qui veut calculer la taille optimale d'un bureau devrait donc clarifier dès le départ quelles activités ont lieu dans la pièce. &nbsp;Un autre facteur important est l'ameublement. Les grands et lourds bureaux occupent plus de surface que les meubles de bureau modernes et peu encombrants. L'aménagement d'étagères, d'espaces de rangement et de matériel technique détermine également la quantité d'espace réellement nécessaire. Parfois, il vaut la peine de ne pas seulement regarder l'espace purement nécessaire par personne, mais aussi les développements futurs. L'équipe s'agrandit-elle ? A-t-on besoin de plus de postes de travail flexibles ? L'utilisation de modèles de co-working est-elle prévue ? Anticiper à temps les changements possibles permet de créer des réserves d'espace et d'éviter des transformations coûteuses. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Comment calculer la taille des bureaux ?</h2>Pour pouvoir calculer la taille des bureaux, il est recommandé de procéder de manière systématique. Tout d'abord, on détermine quels postes de travail, salles de réunion, zones de repos et de communication sont nécessaires. Ensuite, on calcule une valeur approximative de la surface pour chaque surface fonctionnelle. Ensuite, on ajoute les couloirs, les locaux techniques, les zones de copie et les surfaces de stockage. On se base sur des valeurs indicatives qui résultent de l'expérience, des recommandations des services spécialisés ou des données de la littérature. &nbsp;Par exemple, il est possible d'effectuer les premiers calculs sur la base d'une valeur indicative de dix à quinze mètres carrés par personne. Si des salles de réunion ou de pause supplémentaires sont nécessaires, on ajoute ces surfaces. Ensuite, on vérifie si les calculs provisoires correspondent au concept de bâtiment existant ou si des adaptations sont nécessaires. Ce processus est dynamique. Les planifications devraient toujours être adaptées aux besoins spécifiques des collaborateurs et à la culture de travail visée. &nbsp;La détermination des besoins en surface sur la base de l'intensité d'utilisation est également un outil important. Tous les postes de travail ne sont pas occupés en permanence. Dans les concepts de desksharing, plusieurs personnes se partagent un poste de travail à des moments différents. Dans certaines circonstances, cela permet de réduire la surface totale sans que certains collaborateurs se sentent à l'étroit. Toutefois, des espaces de retrait, des casiers et des possibilités de rangement doivent tout de même exister afin de garantir un environnement fonctionnel. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">L'influence de l'activité et du modèle de travail</h2>L'espace nécessaire n'est pas seulement influencé par le nombre de personnes, mais aussi par la nature de leurs activités. Ceux qui effectuent des analyses complexes ont besoin de plus de calme. Les équipes engagées dans un travail de projet agile ont besoin de coins flexibles pour échanger. La surface de bureau par employé en Suisse est donc directement liée au modèle d'organisation d'une entreprise. Plus le travail décentralisé, le home office ou les formes de travail mobiles sont utilisés, moins la surface nécessaire au bureau est souvent importante. Mais attention : un espace dans lequel tout le monde est rarement présent en même temps ne doit pas être trop petit si, certains jours, la maison est pleine. &nbsp;L'équipement technologique joue également un rôle. Si l'on utilise beaucoup de moniteurs, d'appareils spéciaux ou de pièces d'exposition, il faut plus de place. Les normes ergonomiques telles que les bureaux réglables, les chaises ergonomiques et les distances généreuses entre les postes de travail à l'écran requièrent également une certaine surface minimale. Ces exigences ne peuvent pas être simplement ignorées si l'on veut créer un environnement de travail durable et axé sur la santé. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Tendances futures dans la planification des espaces de bureau</h2>La planification des bureaux est en pleine mutation. Les nouveaux modèles de travail, les changements de génération, les innovations techniques et les exigences croissantes en matière de flexibilité influencent durablement la planification des surfaces. Dans de nombreuses entreprises, les structures se déplacent : fini les postes de travail individuels rigides, place aux surfaces dynamiques qui peuvent être réorganisées en fonction des besoins. Les séparations mobiles, les systèmes de mobilier flexibles et les concepts modulaires gagnent en importance. La surface de bureau calculée par collaborateur n'est donc plus seulement un paramètre statique, mais devient une valeur variable qui évolue au fil du temps. &nbsp;La durabilité joue également un rôle. Des matériaux préservant les ressources, un éclairage efficace sur le plan énergétique, des concepts de climatisation optimisés ainsi que l'intégration d'éléments naturels tels que les plantes et la lumière du jour influencent la planification. Un bureau moderne n'est pas seulement un lieu de travail, mais un espace qui permet de s'identifier et de se sentir bien. Ces aspects sont pris en compte dans la planification et influencent indirectement les besoins en surface. &nbsp;De plus, les planificateurs réagissent à la tendance des formes de travail hybrides. Les personnes qui travaillent plusieurs jours à la maison peuvent ne pas avoir besoin d'un espace fixe au bureau. Au lieu de cela, des surfaces sont créées pour de courtes réunions, le travail de projet ou des espaces de socialisation. La formule traditionnelle de calcul des surfaces ne suffit alors plus. Une approche dynamique, liée aux besoins d'utilisation réels, devient plus importante que des chiffres rigides. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Culture et identité grâce à l'aménagement des bureaux</h2>Le choix de la bonne surface de bureau n'est pas seulement une question de chiffres clés. Il véhicule la culture d'entreprise et façonne l'identité d'une entreprise. Les grandes surfaces symbolisent l'ouverture et la volonté de communiquer, tandis que les petites unités fermées favorisent une méthode de travail concentrée et calme. L'aménagement de l'espace fait donc partie d'un processus stratégique. Une entreprise qui encourage l'innovation et la collaboration misera sur des transitions fluides entre les zones de travail afin de faciliter les échanges entre les équipes. Une entreprise traditionnelle qui met l'accent sur les structures formelles misera plutôt sur des bureaux fermés afin de mettre en évidence les hiérarchies et l'intimité. &nbsp;La surface de bureau par employé devient ainsi le reflet de la vision de l'entreprise. Un concept d'espace bien pensé transmet de l'estime envers les collaborateurs. Ceux qui se sentent bien au bureau travaillent avec plus de motivation, restent plus longtemps dans l'entreprise et s'identifient davantage à ses objectifs. Une planification des surfaces bien pensée est donc bien plus qu'un calcul des coûts de gestion. Elle fait partie de la culture d'entreprise et a un effet positif sur l'ensemble de l'environnement de travail. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conclusion</h2>Trouver la taille optimale d'une surface n'est pas un calcul rigide. Il s'agit plutôt d'un processus influencé par de nombreux facteurs. Les tailles minimales donnent certes une orientation, mais les entreprises devraient toujours garder à l'esprit le type d'activité, les modèles de travail, la culture d'entreprise et l'évolution future lors de la planification. &nbsp;Pour calculer la taille optimale d'un bureau, il convient d'intégrer dans la réflexion les normes existantes, les exigences ergonomiques et les particularités organisationnelles. L'espace nécessaire par personne résulte de l'interaction entre le profil d'activité, l'équipement technique, l'ameublement et le climat ambiant. Les concepts bien pensés vont au-delà des simples chiffres. Ils misent sur la flexibilité, favorisent la santé et le bien-être tout en renforçant l'identité de l'entreprise. &nbsp;En Suisse, les entreprises disposent de nombreuses possibilités pour trouver des solutions individuelles. Certes, les normes, les recommandations et les valeurs empiriques fournissent une base, mais en fin de compte, c'est l'harmonisation minutieuse de tous les facteurs qui détermine un concept d'espace réussi. Celui qui relève ce défi et considère l'aménagement des bureaux comme un instrument stratégique crée un environnement de travail dans lequel tous les participants peuvent s'épanouir à long terme.&nbsp;

Voici la surface de bureau que vous devriez prévoir par employé

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Von der Standortwahl bis zu Lüftungsanlage. Diese Anforderungen sollten Sie bei der Suche nach einer geeigneten Gastrofläche beachten.

Die Standortfrage

Das Objekt im Detail

Das technische Herzstück: Ohne Infrastruktur geht nichts

Der Weg durch den Paragrafendschungel

Der Traum vom eigenen Restaurant, einem pulsierenden Café oder einer stilvollen Bar entspringt meist einer tiefen Leidenschaft für Genuss und Gastfreundschaft. Die Vision ist oft glasklar, die Speisekarte in Gedanken längst geschrieben. Doch zwischen der zündenden Idee und dem ersten zufriedenen Gast liegt ein entscheidender, oft unterschätzter Weg: die Wahl der richtigen Immobilie. Der nachhaltige Erfolg eines gastronomischen Betriebs fusst nicht nur auf einem smarten Konzept, sondern fundamental auf dem perfekten Zusammenspiel von Standort und der Beschaffenheit der Räumlichkeiten. Eine unpassende Infrastruktur kann selbst die kreativste Idee ausbremsen, während eine durchdachte Wahl den Grundstein für eine erfolgreiche Zukunft legt. Doch worauf kommt es wirklich an? Dieser Leitfaden führt Sie systematisch durch die wichtigsten Aspekte bei der Suche nach der idealen Gastrofläche.&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Die Standortfrage</h2>Die Standortwahl ist die erste und wohl wichtigste strategische Entscheidung. Sie ist weit mehr als eine blosse Adresse; sie definiert das Potenzial für Laufkundschaft, die Zusammensetzung Ihrer Zielgruppe und letztlich die Wirtschaftlichkeit Ihres gesamten Vorhabens. Ein günstiger Mietzins in einer abgelegenen Gasse erweist sich schnell als teurer Fehler, wenn die Gäste ausbleiben. Zunächst muss eine klare Vorstellung davon bestehen, wer die eigenen Wunschkunden sind. Richten Sie sich an Studenten, an Geschäftsleute in der Mittagspause, an Touristen oder an Familien aus dem Quartier? Ihr Standort muss dort sein, wo sich diese Menschen aufhalten. Es gilt, die Passantenfrequenz zu unterschiedlichen Tages- und Wochenzeiten genau zu analysieren und dabei die Qualität der Kontakte über die reine Quantität zu stellen. Ein edles Restaurant ist weniger auf spontane Laufkundschaft angewiesen als ein Take-away-Imbiss, benötigt dafür aber eine gute Erreichbarkeit für gezielt anreisende Gäste.&nbsp;Die Sichtbarkeit des Lokals spielt hierbei eine wesentliche Rolle. Wird Ihr Betrieb leicht gefunden und wahrgenommen? Eine prominente Lage an einer belebten Strasse oder einem Platz ist ein unschätzbarer Vorteil. Gleichzeitig müssen die praktischen Aspekte der Erreichbarkeit geklärt sein, wozu eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr ebenso zählt wie das Vorhandensein von Parkmöglichkeiten für Gäste und Personal. Das direkte Umfeld verdient ebenfalls eine genaue Betrachtung. Ein Blick auf die umliegenden Betriebe verrät, ob ein Überangebot an ähnlichen Konzepten herrscht oder ob sich Ihr Angebot komplementär in die Nachbarschaft einfügt. Büros, Geschäfte und Kultureinrichtungen können wichtige Gästequellen sein. Zudem ist es in der Schweiz unerlässlich, die kommunalen Rahmenbedingungen zu prüfen. Klären Sie bei der zuständigen Gemeinde ab, in welcher Nutzungszone sich das Objekt befindet und ob ein Gastronomiebetrieb dort uneingeschränkt zulässig ist. Insbesondere in gemischten Wohn- und Gewerbezonen können strenge Vorschriften bezüglich Lärm- und Geruchsemissionen den Betrieb empfindlich einschränken.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Die Substanz des Erfolgs: Das Objekt im Detail</h2>Wenn der Standort überzeugt, rückt das Objekt selbst in den Fokus. Die bauliche Substanz und der Grundriss müssen zu Ihrem Konzept passen oder zumindest mit vertretbarem Aufwand adaptierbar sein. Ein logischer betrieblicher Ablauf, der sogenannte "Flow", ist das A und O für einen effizienten Service. Die Wege von der Küche zum Gastraum müssen kurz sein, und es bedarf einer klaren Trennung zwischen dem öffentlichen Gästebereich und den internen Arbeitszonen. Ein starrer Grundriss mit vielen tragenden Wänden kann eine flexible Gestaltung empfindlich stören und hohe Umbaukosten verursachen.&nbsp;Der Gastraum selbst muss genügend Platz für die anvisierte Anzahl an Sitzplätzen bieten, um die betriebswirtschaftlichen Ziele zu erreichen. Ein unschätzbarer Mehrwert, der den Umsatz in den wärmeren Monaten massiv steigern kann, ist ein Aussenbereich. Ob eine grosszügige Terrasse oder eine kompakte Boulevardbestuhlung - diese Erweiterung der Gastfläche ist extrem begehrt. Dabei ist zu beachten, dass für die Nutzung von öffentlichem Grund in der Schweiz stets eine separate Bewilligung der Gemeinde erforderlich ist, die oft mit Auflagen und Gebühren verbunden ist. Ebenso wichtig wie der sichtbare Gästebereich sind die oft vernachlässigten Nebenräume. Ausreichend trockene und kühle Lagerflächen für Lebensmittel, ein separates Getränkelager sowie Platz für Reinigungsmaterial sind für einen reibungslosen Betrieb unabdingbar. Funktionale Personalräume mit Toiletten und Umkleiden gehören ebenso zu einem professionellen Setup. Ein weiterer praktischer Aspekt ist die Warenanlieferung, die idealerweise über einen separaten, gut zugänglichen Eingang erfolgen sollte, um den Gastbetrieb nicht zu stören.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Das technische Herzstück: Ohne Infrastruktur geht nichts</h2>Der wohl kritischste und oft teuerste Teil einer Gastroimmobilie ist ihre technische Infrastruktur. Eine normale Büro- oder Ladenfläche in einen funktionierenden Gastronomiebetrieb umzuwandeln, scheitert häufig an den unzureichenden technischen Voraussetzungen. An vorderster Stelle steht dabei die Lüftungsanlage. Eine professionelle Küchenabluft, die Dämpfe, Fett und Gerüche direkt über den Kochgeräten absaugt, ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern auch für ein angenehmes Klima im gesamten Lokal unerlässlich. Die Abluft muss zwingend über das Dach des Gebäudes geführt werden, um Konflikte mit Nachbarn wegen Geruchsbelästigung zu vermeiden. Die Nachrüstung einer solchen Anlage ist extrem kostspielig und in vielen Bestandsbauten baulich schlicht unmöglich.&nbsp;Von der Luft geht es zum Wasser. Genügend Wasseranschlüsse sind die eine Sache, die fachgerechte Entsorgung die andere. Für jeden Gastronomiebetrieb in der Schweiz ist ein Fettabscheider gesetzlich vorgeschrieben. Dieses System filtert Fette und Öle aus dem Abwasser, bevor es in die Kanalisation gelangt, und verhindert so massive Verstopfungen im öffentlichen Netz. Die Prüfung, ob ein solcher Abscheider vorhanden oder sein Einbau möglich ist, ist ein zentraler Punkt der Objektsuche. Nicht weniger wichtig ist die Stromversorgung. Eine professionelle Küche mit Herden, Öfen und Spülmaschinen benötigt eine hohe elektrische Leistung und zwingend Starkstrom (400V). Es muss sichergestellt sein, dass genügend Anschlüsse vorhanden und die Hauptverteilung des Gebäudes für diese Dauerlast ausgelegt ist. Auch ein Gasanschluss muss, falls gewünscht, fachmännisch abgenommen und sicher sein.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Der Weg durch den Paragrafendschungel</h2>Die Schweiz ist für ihre präzisen Regulierungen bekannt, und das Gastgewerbe bildet hier keine Ausnahme. Diese Vorschriften dienen dem Schutz der Gäste und der Öffentlichkeit und müssen strikt befolgt werden. Die Gesetzgebung ist dabei kantonal geregelt, weshalb der erste Gang zum zuständigen Amt führen sollte. Dort wird geklärt, welche Bewilligungen erforderlich sind. In vielen Kantonen benötigt der Geschäftsführer einen Fähigkeitsausweis, das sogenannte Wirtepatent. Der Betrieb selbst braucht eine an das Objekt und die Person gebundene Betriebsbewilligung.&nbsp;Eine weitere zentrale Säule ist das eidgenössische Lebensmittel- und Hygienerecht. Jeder Betrieb ist zur Umsetzung eines Selbstkontrollkonzepts verpflichtet, das auf den internationalen HACCP-Grundsätzen basiert. Darin wird detailliert dokumentiert, wie die Lebensmittelsicherheit jederzeit gewährleistet wird, von der Warenannahme bis zur Abgabe an den Gast. Die kantonalen Lebensmittelinspektoren kontrollieren dessen Einhaltung unangemeldet. Dies stellt auch hohe Anforderungen an die bauliche Beschaffenheit, wie etwa leicht zu reinigende Oberflächen. Parallel dazu sind die strengen Brandschutzvorschriften der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) zu beachten, die alles von Fluchtwegen bis zu Brandmeldeanlagen regeln. Bei Neu- und Umbauten spielt zudem das Behindertengleichstellungsgesetz eine Rolle, das oft einen barrierefreien Zugang fordert.&nbsp;

Diese Anforderungen sollten Sie an eine Gastrofläche haben

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Rücktritt von einem Mietvertrag Schweiz: Alles was Sie wissen müssen zum Vorvertrag, Mängeln, Täuschung. Für Büro & Gewerbe.

Abgrenzung zur Kündigung

Rücktritt vom Mietvorvertrag

Rücktritt vom Mietvertrag

Besondere Umstände und Gründe

Fazit zum Rücktritt von einem Mietvertrag

Ein unterschriebener Mietvertrag für Büro- oder Gewerbeflächen ist in der Schweiz grundsätzlich bindend. Doch was passiert, wenn sich die Umstände ändern und eine Partei – sei es Mieter oder Vermieter – noch vor Mietbeginn oder kurz danach vom Vertrag loskommen möchte? Der&nbsp;Rücktritt von einem Mietvertrag ist ein komplexes Thema, das oft mit Unsicherheiten verbunden ist. Dieser Artikel beleuchtet die verschiedenen Aspekte des Rücktritts, einschliesslich der Situation bei einem Mietvorvertrag und den generellen Möglichkeiten, einen bereits unterzeichneten Mietvertrag aufzulösen.&nbsp;In der dynamischen Geschäftswelt können unvorhergesehene Ereignisse dazu führen, dass ein eben erst abgeschlossener Mietvertrag für die geplante Expansion, das neue Büro oder die Verlagerung des Betriebs plötzlich nicht mehr den Bedürfnissen entspricht. Vielleicht hat sich eine Finanzierungsrunde verzögert, ein wichtiger Auftrag ist weggebrochen oder es wurde kurzfristig eine passendere Immobilie gefunden. In solchen Momenten stellt sich unweigerlich die Frage nach den Möglichkeiten eines Rücktritts.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Abgrenzung zur Kündigung</h2>Es ist wichtig, den Rücktritt von der Kündigung eines Mietvertrages abzugrenzen. Ein Rücktritt zielt darauf ab, den Vertrag von Anfang an aufzuheben oder dessen Wirksamwerden zu verhindern, oft bevor das Mietobjekt überhaupt bezogen wurde oder unmittelbar bei Übergabe aufgrund gravierender Mängel. Eine Kündigung hingegen beendet ein bestehendes Mietverhältnis für die Zukunft, sei es ordentlich unter Einhaltung von Fristen und Terminen oder ausserordentlich aus wichtigen Gründen während der laufenden Mietdauer. Die hier besprochenen Szenarien des Rücktritts bewegen sich im Grenzbereich und haben oft ähnliche Konsequenzen wie eine sofortige Vertragsauflösung.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Mietvorvertrag Rücktritt: Die Rechtslage bei vorvertraglichen Vereinbarungen</h2>Bevor ein detaillierter Mietvertrag ausgearbeitet und unterzeichnet wird, schliessen Parteien manchmal einen sogenannten Mietvorvertrag ab. Gerade bei grösseren Büro- und Gewerbeflächen kommt ein Vorvertrag zum Zug. Dieser hält die wesentlichen Eckpunkte der zukünftigen Miete fest, wie beispielsweise das Mietobjekt, den Mietzins und den ungefähren Mietbeginn. Doch wie verbindlich ist eine solche Vereinbarung und ist ein Rücktritt vom Vorvertrag ohne Weiteres möglich?&nbsp;Grundsätzlich gilt auch ein Mietvorvertrag als Vertrag im Sinne des Schweizer Obligationenrechts (OR) und entfaltet eine gewisse Bindungswirkung. Er zielt darauf ab, die Parteien zum Abschluss des Hauptmietvertrages zu verpflichten. Ein vollständiger und grundloser Rücktritt ist daher nicht ohne Weiteres vorgesehen, wenn der Vorvertrag formgültig (in der Regel Schriftlichkeit, falls für den Hauptvertrag vorgesehen oder von den Parteien gewünscht) und inhaltlich ausreichend bestimmt ist.&nbsp;Allerdings gibt es auch hier Szenarien, die einen Rücktritt rechtfertigen können. Wurden im Mietvorvertrag bestimmte Bedingungen für den Abschluss des Hauptvertrages genannt (z.B. die Erteilung einer Baubewilligung für spezifische Umbauten durch den Mieter), und treten diese Bedingungen nicht ein, kann ein Rücktrittsrecht entstehen. Ebenso kann ein Rücktritt möglich sein, wenn eine Partei arglistig getäuscht wurde oder ein wesentlicher Irrtum vorliegt.&nbsp;Die Konsequenzen eines unberechtigten Rücktritts von einem Mietvorvertrag können je nach Vereinbarung Schadenersatzforderungen nach sich ziehen. Dies kann beispielsweise die Kosten umfassen, die der anderen Partei durch das Vertrauen auf den Abschluss des Hauptvertrages entstanden sind (z.B. Insertionskosten für die erneute Suche, Planungskosten). Es ist daher ratsam, bereits bei der Abfassung eines Mietvorvertrages klare Regelungen für einen möglichen Rücktritt und dessen Folgen zu definieren. Fehlen solche Regelungen, und ist der Vorvertrag bindend, kann eine Partei unter Umständen sogar auf den Abschluss des Hauptvertrages klagen. In der Praxis wird jedoch häufiger auf Schadenersatz fokussiert.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Mietvertrag Rücktritt: Optionen nach der Vertragsunterzeichnung</h2>Ist der eigentliche Mietvertrag erst einmal von beiden Parteien – Mieter und Vermieter – unterzeichnet, wird die Situation komplexer. Das Schweizer Mietrecht kennt kein allgemeines gesetzliches Widerrufsrecht für Mietverträge, wie es beispielsweise bei Haustürgeschäften der Fall ist. Mit der Unterschrift bekräftigen beide Seiten ihren Willen, das Mietverhältnis zu den vereinbarten Konditionen einzugehen. Ein einseitiger&nbsp;Rücktritt aus dem Mietvertrag durch den Mieter oder Vermieter ist daher nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.&nbsp;Die wohl unkomplizierteste, aber vom guten Willen der Gegenseite abhängige Variante ist die&nbsp;einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages. Sind sich Mieter und Vermieter einig, dass das Mietverhältnis doch nicht zustande kommen soll, können sie den Vertrag in gegenseitigem Einvernehmen auflösen. Es empfiehlt sich dringend, eine solche Aufhebungsvereinbarung schriftlich festzuhalten und darin alle relevanten Punkte zu regeln, wie beispielsweise eine allfällige Entschädigung oder die Übernahme von bereits entstandenen Kosten.&nbsp;Eine weitere, im Gesetz vorgesehene Möglichkeit für den Mieter, vorzeitig aus seinen Verpflichtungen entlassen zu werden, ist die Stellung eines&nbsp;zumutbaren Ersatzmieters (Art. 264 OR). Dieser muss nicht nur bereit sein, den Mietvertrag zu den exakt gleichen Bedingungen (Mietzins, Vertragsdauer etc.) zu übernehmen, sondern auch für den Vermieter objektiv zumutbar sein. Das bedeutet insbesondere, dass der Ersatzmieter solvent sein muss und keine begründeten Bedenken hinsichtlich einer vertragsgemässen Nutzung des Mietobjekts bestehen dürfen. Der Vermieter hat eine angemessene Frist zur Prüfung des vorgeschlagenen Nachmieters. Lehnt der Vermieter einen objektiv zumutbaren Ersatzmieter ohne triftigen Grund ab oder äussert er sich nicht innert nützlicher Frist, wird der ursprüngliche Mieter von seinen Verpflichtungen befreit. Findet der Mieter keinen oder keinen zumutbaren Ersatzmieter, bleibt er grundsätzlich zur Zahlung des Mietzinses bis zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin verpflichtet, abzüglich dessen, was der Vermieter durch anderweitige Verwendung der Räumlichkeiten einspart oder zu sparen unterlässt.&nbsp;Spezifische Regelungen können sich auch aus dem Mietvertrag selbst ergeben, falls beispielsweise vertragliche Rücktrittsrechte für bestimmte Szenarien vereinbart wurden, was in der Praxis jedoch eher selten der Fall ist.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Rücktritt Mietvertrag: Besondere Umstände und Gründe</h2>Neben der einvernehmlichen Aufhebung und der Stellung eines Ersatzmieters gibt es besondere Umstände, die einen&nbsp;Rücktritt rechtfertigen können. Diese sind oft an eng definierte Voraussetzungen geknüpft.&nbsp;Ein wichtiger Grund für einen Rücktritt kann das Vorliegen&nbsp;schwerwiegender Mängel am Mietobjekt bei Mietbeginn sein. Ist die Tauglichkeit der Büro- oder Gewerbefläche zum vorausgesetzten Gebrauch erheblich beeinträchtigt oder gar aufgehoben (z.B. massive Wasserschäden, fehlende Heizung im Winter, gravierende Sicherheitsmängel), und hat der Vermieter diese Mängel trotz Aufforderung und Fristansetzung nicht behoben, kann der Mieter unter Umständen nach den Regeln des Verzugs oder der Nichterfüllung vom Vertrag zurücktreten oder eine fristlose Kündigung aussprechen (Art. 258 Abs. 2 OR i.V.m. Art. 107/109 OR oder Art. 259b lit. a OR). Wichtig ist hierbei die genaue Dokumentation der Mängel und die korrekte Einhaltung der rechtlichen Schritte (Mängelrüge, Fristansetzung zur Behebung). Ein bloss geringfügiger Mangel rechtfertigt in der Regel keinen Rücktritt, sondern gibt dem Mieter andere Rechte wie Mängelbeseitigung, Mietzinsreduktion oder Schadenersatz.&nbsp;Auch eine&nbsp;arglistige Täuschung durch den Vermieter über wesentliche Eigenschaften des Mietobjekts kann den Mieter zur Anfechtung des Vertrages und somit zu einem Rücktritt berechtigen (Art. 28 OR). Eine Täuschung liegt vor, wenn der Vermieter vorsätzlich falsche Angaben macht oder wichtige Tatsachen verschweigt, die den Entschluss des Mieters zum Vertragsabschluss beeinflusst haben (z.B. das Verschweigen einer bevorstehenden Grossbaustelle direkt vor den Fenstern des Büros, welche die Nutzung erheblich einschränken würde). Der Mieter muss die Täuschung und deren Kausalität für den Vertragsabschluss beweisen können und den Vertrag innert Jahresfrist seit Entdeckung der Täuschung anfechten.&nbsp;Seltener, aber denkbar, sind Fälle von&nbsp;wesentlichem Irrtum (Art. 23 ff. OR). Ein Grundlagenirrtum, der den Mieter zur Anfechtung berechtigt, liegt vor, wenn sich der Mieter über einen Sachverhalt geirrt hat, den er nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachten durfte.&nbsp;Für den Vermieter sind die Möglichkeiten eines einseitigen Rücktritts nach Vertragsunterzeichnung ebenfalls sehr begrenzt und meist auf schwerwiegende Vertragsverletzungen des Mieters vor Mietantritt (z.B. wenn bereits vor Übergabe klar wird, dass der Mieter zahlungsunfähig ist und die erste Miete sowie Kaution nicht leisten kann) oder auf spezielle, vertraglich vereinbarte Rücktrittsgründe beschränkt.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Fazit zum Rücktritt von einem Mietvertrag</h2>Der&nbsp;Rücktritt von einem Mietvertrag für Büro- und Gewerbeflächen in der Schweiz ist kein leichtfertiges Unterfangen. Ein einmal unterzeichneter Vertrag ist grundsätzlich einzuhalten ("pacta sunt servanda"). Die Möglichkeiten eines Rücktritts sind gesetzlich und vertraglich klar umrissen und setzen meist besondere Umstände voraus.&nbsp;Bei einem&nbsp;Mietvorvertrag sollte die Verbindlichkeit und allfällige Rücktrittsbedingungen genau geprüft und idealerweise schriftlich festgehalten werden. Nach Abschluss des Hauptmietvertrages ist ein&nbsp;Rücktritt am ehesten durch eine einvernehmliche Aufhebung mit der Gegenpartei oder durch die Stellung eines zumutbaren Ersatzmieters zu erreichen. Besondere Gründe wie schwerwiegende Mängel am Mietobjekt bei Übergabe oder arglistige Täuschung können ebenfalls einen&nbsp;Rücktritt rechtfertigen, erfordern jedoch eine sorgfältige Dokumentation und die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben.&nbsp;Angesichts der potenziellen finanziellen Konsequenzen eines unberechtigten Rücktritts oder einer strittigen Vertragsauflösung ist es für Mieter und Vermieter von Büro- und Gewerbeflächen ratsam, sich frühzeitig rechtlich beraten zu lassen. Eine klare Kommunikation und das Suchen nach fairen Lösungen können oft helfen, langwierige und kostspielige Auseinandersetzungen zu vermeiden. Die sorgfältige Prüfung des Mietvertrages vor der Unterzeichnung und das Bewusstsein über die eigenen Rechte und Pflichten bilden die beste Grundlage für ein erfolgreiches Mietverhältnis.&nbsp;

Rücktritt von einem Mietvertrag

Find out more about the options and solutions for rental deposits for offices and commercial premises in Switzerland.

Legal basis

The rent deposit account

The security deposit insurance

Special features: office and commercial

Practical tips

Tax aspects

The security deposit for office and commercial space in Switzerland is a key issue for entrepreneurs and landlords alike. When renting commercial or office space, the question often arises as to which form of security deposit makes the most sense: the traditional security deposit account or the modern security deposit insurance. In this article, we will examine the differences, advantages and legal bases of both options in the context of Swiss tenancy law. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Legal basis of the rent deposit in Switzerland</h2>In Switzerland, the legal provisions for the rent deposit are anchored in the Swiss Code of Obligations (CO). While there is an upper limit of three months' rent for the deposit for residential premises (Art. 257e para. 2 CO), there is no legal limit for business premises. This means that the parties are free to agree on the amount of the deposit. The deposit for office and commercial space is usually around 6 months' rent. Source: <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_e">Swiss Code of Obligations (OR), Art. 257e.</a>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">The rental deposit account: traditional security</h2>How it worksWith a security deposit, the tenant deposits an agreed sum of money in a special blocked account. This account is opened in the tenant's name and both parties must agree to any disbursements. The deposit serves as security for the landlord in the event of outstanding rent payments or damage to the rented property.&nbsp;AdvantagesSecurity for both parties: the money is securely stored and can only be released with the consent of both parties. &nbsp;Interest income: The deposited money accrues interest, which is credited to the tenant.&nbsp;DisadvantagesLiquidity burden: Large deposits can place a considerable burden on the tenant's liquidity, which can be particularly problematic for start-ups or small companies.&nbsp;Administrative burden: Opening and managing the blocked account requires administrative effort.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Security deposit insurance: a modern alternative</h2>How it worksSecurity deposit insurance is an insurance solution in which the tenant pays an annual premium to an insurance company instead of a cash deposit. The insurance company guarantees the deposit amount to the landlord.&nbsp;AdvantagesLiquidity: The tenant does not have to deposit a large sum of money and can use the capital for other purposes.&nbsp;Simplicity: Less administrative work, as there is no need to open a blocked account.&nbsp;DisadvantagesCost: The annual premiums are lost money and are not refunded.&nbsp;Acceptance: Not all landlords accept a rental deposit insurance as security.&nbsp;&nbsp;Comparison: rental deposit account vs. rental deposit insurance<figure class="table" style="width:100%;"><table class="ck-table-resized"><colgroup><col style="width:19.4%;"><col style="width:32.68%;"><col style="width:47.92%;"></colgroup><tbody><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Criteria</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Security deposit account</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Security deposit insurance</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Liquidity</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Capital tied up in high deposit</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Protection of liquidity through annual premiums</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Costs</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Interest income possible</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Premiums are not refundable</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Administrative burden</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Opening and managing a blocked account</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Simple conclusion via insurance</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Security for landlords</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Direct access to deposited security (with consent)</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Protection by insurance company</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Acceptance</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Generally accepted</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Depends on the landlord's consent</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Special features of office and commercial leases</h2>In commercial leases, the parties are freer in the design of the lease terms. This flexibility also applies to the arrangements for the rent deposit. It is not uncommon for higher deposits or additional collateral to be required. Note: Since there is no legal limit for commercial rent deposits in Switzerland, tenants should carefully check the conditions and negotiate if necessary.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Practical tips for tenants and landlords</h2>For tenantsFinancial planning: Consider whether you can raise the cash for a rent deposit or whether insurance makes more sense. &nbsp;Negotiations: Try to negotiate the amount of the deposit or the type of security with the landlord.Compare providers: When it comes to security deposit insurance, it is worth comparing the premiums and conditions of different providers. In Switzerland, there are various providers of insurance solutions such as <a href="https://www.gocaution.ch/de?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOCu3RByGkE-ftOdpT3dAfe9htLIuuVAQVESO2gQAnxe6iichh73-nBoCtUUQAvD_BwE">goCaution</a>, <a href="https://www.firstcaution.ch/de/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOOiLLT45bHquNKvWVgZPmmUSsvA2EfFhWAh2e_ARQj69gfA2k8xsWxoCuBkQAvD_BwE">Firstcaution</a> or <a href="https://www.swisscaution.ch/de/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOMkTpEmIBTtmaPSXR2HEUs2HbwqJb6Z4drSf9gMJpqR6AcUU8RdPMxoChFEQAvD_BwE">Swisscaution</a>. In addition, the comparison portal <a href="https://www.mietkautionschweiz.ch/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltODkV0woLDN2TrNA04lu6sjvDJISfW1NuCZkqiOIuOgJ9okdvdKjd4hoCgEUQAvD_BwE">mietkautionschweiz.ch</a> allows for a simple and efficient comparison of all insurance companies.&nbsp;For landlords&nbsp;Risk assessment: Check the tenant's credit rating and decide what form of security is appropriate.Show flexibility: By offering different deposit options, you can potentially appeal to more prospective tenants.Contract design: Make sure that the rental deposit agreements are clearly stated in the rental agreement.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Tax aspects</h2>The tax treatment of the rent deposit can vary depending on the form of the deposit. While interest from the rent deposit account is taxable as income, premiums for rent deposit insurance are deductible as business expenses. Recommendation: Consult a tax advisor to understand the individual tax implications.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Legal certainty and conflict resolution</h2>In the event of a dispute regarding the rent deposit, the arbitration procedure is provided for under Swiss tenancy law. If there is a disagreement about the repayment of the deposit, the tenant and landlord can consult the relevant <a href="https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/schlichtungsbehoerden.html">arbitration authority</a>.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conclusion</h2>The choice between a security deposit and security deposit insurance depends on individual needs and financial possibilities. For tenants who want to preserve their liquidity, security deposit insurance offers an attractive alternative. However, landlords should consider the security and acceptance of the respective option. &nbsp;The rental deposit for office and commercial space in Switzerland is a complex issue that requires careful consideration and planning. By understanding the legal framework and the advantages and disadvantages of each option, both parties can arrive at a solution that is satisfactory for everyone. &nbsp;Whether it is a security deposit or a security deposit insurance, it is important that the option chosen meets the needs of both parties and is in line with Swiss tenancy law. If there is any uncertainty, it is advisable to seek legal advice and to put all agreements in writing.&nbsp;&nbsp;Further information:Swiss Code of Obligations (CO):<a href="https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19110009/index.html"> Link to CO</a>Tenancy dispute resolution authorities: Information can be found on the websites of the cantonal judicial authorities.

Security deposit solutions for office and commercial space in Switzerland

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Gewerbe

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Nebenkosten bei der Gewerbemiete verstehen: Erfahren Sie, welche Kosten umlegbar sind, wie die Berechnung erfolgt und wie Sie als Mieter Ihre Rechte wahren.

Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien

Umlagefähige Nebenkosten: Was darf der Vermieter verrechnen?

So werden die Kosten verteilt

Durchschnittliche Nebenkosten pro m²

Ihre Rechte als Mieter: Transparenz und Kontrolle

Checkliste & Tipps: Nebenkosten im Gewerbemietvertrag richtig regeln

Schlussfolgerung

Bei der Anmietung von Gewerbeflächen in der Schweiz sind die Nebenkosten ein wesentlicher Faktor neben der Nettomiete. Sie umfassen zusätzliche Aufwendungen, die oft einen erheblichen Teil der Gesamtmietkosten ausmachen. Ein klares Verständnis und eine korrekte Budgetierung dieser Kosten sind für die Finanzplanung unerlässlich, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden. Die Bruttomiete, also der tatsächlich zu zahlende Betrag, setzt sich aus der Nettomiete und den Nebenkosten zusammen.&nbsp;Dieser Leitfaden bietet einen Überblick über die Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien in der Schweiz. Er erläutert die rechtlichen Grundlagen, welche Kosten umgelegt werden dürfen, wie die Nebenkosten für Gewerbe berechnet und verteilt werden, welche Faktoren die Höhe beeinflussen und welche Rechte Mieter haben.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien</h2>Das schweizerische Obligationenrecht (OR), insbesondere Artikel 257a und 257b, sowie die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) bilden die rechtliche Basis.&nbsp;Entscheidend ist: Nebenkosten müssen vom Mieter nur bezahlt werden, wenn dies im Mietvertrag&nbsp;besonders und detailliert vereinbart wurde. Allgemeine Formulierungen genügen nicht. Sind Kosten nicht explizit aufgeführt, gelten sie als im Nettomietzins enthalten.&nbsp;Nebenkosten sind laut Gesetz die&nbsp;tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem&nbsp;Gebrauch der Sache zusammenhängen. Dazu zählen typische Betriebskosten wie Heizung, Warmwasser und öffentliche Abgaben, die durch die Nutzung entstehen. Wichtig ist die Trennung von reinen Betriebskosten und Kosten, die dem Eigentümer aus dem Besitz erwachsen (Unterhalt, Reparaturen, allgemeine Verwaltung). Letztere sind durch den Nettomietzins abgegolten und dürfen nicht als Nebenkosten verrechnet werden.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Umlagefähige Nebenkosten: Was darf der Vermieter verrechnen?</h2>Nur Kosten, die direkt mit dem Gebrauch zusammenhängen und explizit im Vertrag vereinbart sind, dürfen als Nebenkosten abgerechnet werden.&nbsp;Zu den typischen zulässigen Nebenkosten, sofern vertraglich vereinbart, zählen Heizungs- und Warmwasserkosten. Dies umfasst Brennstoffe, Betriebsstrom für Anlagen, Kaminreinigung, Servicearbeiten, Tankrevision, Verbrauchsmessung und Abrechnungskosten. Auch der direkt zuordenbare Verwaltungsaufwand ist umlagefähig. Periodische Kosten wie Boilerservice können anteilig jährlich verrechnet werden. Wasser- und Abwasserkosten für den tatsächlichen Verbrauch sind ebenfalls umlagefähig, nicht jedoch verbrauchsunabhängige Grundgebühren oder Regenwassergebühren. Die Betriebskosten für Allgemeinflächen wie Allgemeinstrom, Hauswartung (für Reinigungs- und einfache Instandhaltungsarbeiten), Treppenhausreinigung, laufende Gartenpflege und Schneeräumung können verrechnet werden. Bei Liftkosten sind Betriebsstrom, Notrufgebühren und Wartungsabonnemente oft umlagefähig, Reparaturen jedoch nicht. TV-Grundgebühren sind umlagefähig, Installationskosten nicht. Bei den Verwaltungskosten dürfen nur die Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung (üblicherweise 2-3% der Nettonebenkosten oder nach Aufwand) verrechnet werden.&nbsp;Demgegenüber sind typischerweise unzulässige Kosten vom Vermieter zu tragen. Dazu gehören Reparaturen und Instandhaltung, Ersatzanschaffungen und Investitionen, die Amortisation von Anlagen (mit Ausnahmen), allgemeine Gebäudeversicherungsprämien, nicht gebrauchsabhängige öffentliche Abgaben (z.B. Liegenschaftssteuer), Erschliessungsgebühren, Hypothekarzinsen und allgemeine Verwaltungshonorare. Bei Serviceabonnementen ist zu prüfen, ob sie reine Wartung (umlagefähig) oder auch Reparaturanteile (nicht umlagefähig) enthalten.&nbsp;Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht (nicht abschliessend):&nbsp;<figure class="table" style="width:95.3%;"><table class="ck-table-resized"><colgroup><col style="width:24.81%;"><col style="width:39.3%;"><col style="width:35.89%;"></colgroup><thead><tr><th>Kostenkategorie</th><th>Zulässige Nebenkosten</th><th>Unzulässige Nebenkosten (typischerweise)</th></tr></thead><tbody><tr><td>Heizung/Warmwasser</td><td>Brennstoff/Energie, Betriebsstrom, Kaminfeger, Brennerservice, Tankrevision, Boilerservice (anteilig), Verbrauchsmessung, Heizungsversicherung, Verwaltungskosten für Heizung/WW</td><td>Reparaturen, Ersatzanschaffungen, Amortisation (ausser Contracting/ZEV), allgemeine Gebäudeversicherung</td></tr><tr><td>Wasser/Abwasser</td><td>Kaltwasserverbrauch, verbrauchsabhängige Abwassergebühren, Wasseraufbereitungschemikalien</td><td>Nicht verbrauchsabhängige Grundgebühren, Regenwassergebühren, Anschlussgebühren</td></tr><tr><td>Hauswart/Reinigung/Umgebung</td><td>Lohn für Reinigung/kleine Instandhaltung/Gartenpflege, Reinigungsmaterial, Allgemeinstrom, Liftstrom, Liftwartung (Serviceabo), Kehrichtgebühren, Schneeräumung, Gartenpflege (laufend)&nbsp;</td><td>Lohn für Reparaturen/Verwaltungstätigkeiten, Anschaffung von Geräten/Werkzeugen, Neuanpflanzungen, Baumfällung, Reparaturen am Lift, Entsorgung von Sperrmüll</td></tr><tr><td>TV/Kommunikation</td><td>Kabelnetz-Grundgebühren</td><td>Anschlussgebühren, Installationskosten&nbsp;</td></tr><tr><td>Verwaltung</td><td>Kosten für Erstellung der Nebenkostenabrechnung (ca. 2-3% der NK oder nach Aufwand)&nbsp;</td><td>Allgemeine Verwaltungshonorare, Kosten für Wohnungsübergaben, Vermietungsaufwand</td></tr><tr><td>Sonstiges</td><td>Mehrwertsteuer auf Drittleistungen und NK-Abrechnung</td><td>Liegenschaftssteuern, Gebäudeversicherung, Hypothekarzinsen, Reparaturen, Investitionen, Amortisation</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">So werden die Kosten verteilt</h2>Können Nebenkosten nicht direkt zugeordnet werden, erfolgt die Aufteilung mittels eines Verteilschlüssels. Gängige Schlüssel sind nach Quadratmetern (pro qm), nach Verbrauch (bei vorhandenen Zählern, oft die fairste Methode), nach Mietobjekt (zu gleichen Teilen) oder nach Kubikmetern. Der im Vertrag festgelegte Schlüssel muss sachgerecht sein. Eine Änderung bedarf einer formellen Vertragsanpassung. In gemischt genutzten Liegenschaften ist auf einen fairen Schlüssel zu achten, der unterschiedliche Verbräuche (z.B. Büro vs. Restaurant) berücksichtigt. Bei Leerstand trägt der Vermieter die anteiligen Nebenkosten; für Heizkosten gibt es spezifische Regelungen.&nbsp;Abrechnungsarten: Akonto vs. Pauschal<ul><li>Akontozahlung: Monatliche Vorauszahlungen, jährliche detaillierte Abrechnung der effektiven Kosten mit Nachzahlung oder Rückerstattung. Dies ist die häufigste Methode, birgt aber das Risiko von Nachzahlungen.&nbsp;</li><li>Pauschalzahlung: Fester monatlicher Betrag, keine Jahresabrechnung. Bietet Budgetsicherheit, basiert auf dem Durchschnitt der letzten drei Jahre. Mieter können auch hier Auskunft und Belegeinsicht zur Überprüfung der Pauschale verlangen.</li></ul>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Durchschnittliche Nebenkosten pro m²</h2>Verlässliche Durchschnittswerte für Nebenkosten Gewerbe pro qm sind schwer zu finden, da sie stark variieren. Grobe Orientierungswerte aus dem Wohnbereich (ca. CHF 30-40/m²/Jahr) sind für Gewerbe nur bedingt aussagekräftig.Einflussfaktoren bei Gewerbeimmobilien:<ul><li>Art des Gewerbes: Unterschiedlicher Energie-, Wasser-, Abfallbedarf (Büro vs. Produktion/Restaurant).</li><li>Gebäudestandard und Alter: Energieeffizienz (MINERGIE vs. Altbau).</li><li>Standort: Regionale Preisunterschiede.</li><li>Servicelevel: Umfang von Hauswartung, Reinigung etc.</li><li>Mietvertrag: Definition der umlagefähigen Kosten.</li></ul>&nbsp;Empfehlung: Fokussieren Sie sich auf die Berechnung der Nebenkosten für das spezifische Objekt. Fragen Sie nach alten Abrechnungen oder der Kalkulationsgrundlage der Pauschale und informieren Sie sich über den Gebäudezustand.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Ihre Rechte als Mieter: Transparenz und Kontrolle</h2>Das Mietrecht sichert Ihnen wichtige Kontrollmöglichkeiten:<ul><li>Recht auf detaillierte Jahresabrechnung (bei Akonto): Klar, nachvollziehbar, mit Gesamtkosten, Verteilschlüssel, Ihrem Anteil und Verrechnung der Akonti. Bei Unklarheit detailliertere Aufstellung verlangen.</li><li>Recht auf Belegeinsicht: Einsicht in Originalrechnungen am Sitz des Vermieters/Verwaltung. Sie dürfen Notizen/Fotos machen oder Kopien (auf eigene Kosten) anfertigen. Gilt auch bei Pauschalen zur Überprüfung der Berechnungsgrundlage.</li><li>Fristen: Keine gesetzliche Einsprachefrist gegen die Abrechnung, aber zeitnahe Reaktion empfohlen. Verjährung für Nachforderungen des Vermieters: 5 Jahre. Verjährung für Rückforderungen des Mieters: 1 Jahr ab Kenntnis, max. 10 Jahre. Übliche Abrechnungsfrist für Vermieter: ca. 6 Monate nach Periodenende.</li><li>Vorgehen bei Unstimmigkeiten: Zuerst schriftlich (Einschreiben) beim Vermieter beanstanden. Führt dies zu keiner Lösung, kann die kostenlose Schlichtungsbehörde angerufen werden.</li></ul><h2 style="text-align:justify;">&nbsp;</h2><h2 style="text-align:justify;">&nbsp;</h2><h2 style="text-align:justify;">Checkliste &amp; Tipps: Nebenkosten im Gewerbemietvertrag richtig regeln</h2>Im Gewerbemietrecht ist sorgfältige Vertragsgestaltung besonders wichtig:<ul><li>Präzision: Jede Nebenkostenposition muss explizit und klar im Vertrag aufgelistet sein.</li><li>Verteilschlüssel: Prüfen, ob klar definiert und fair (besonders bei gemischter Nutzung).</li><li>Abrechnungsart: Klären (Akonto/Pauschal), ob Akontobetrag realistisch ist.</li><li>Unzulässige Kosten: Darauf achten, dass keine Unterhalts-, Reparatur- oder Investitionskosten enthalten sind.</li><li>Verhandlung: Umfang der Kosten, mögliche Obergrenzen und Servicelevel diskutieren.</li></ul>&nbsp;Checkliste für Mieter:<ul><li>Vor Vertragsabschluss: Vertrag genau prüfen, beim Vermieter nachfragen (erwartete Höhe, Energieeffizienz, alte Abrechnungen).</li><li>Budgetierung: Nebenkosten realistisch einplanen, Puffer für Nachzahlungen (Akonto) vorsehen.</li><li>Laufende Kontrolle: Jahresabrechnung prüfen (Vergleich Vorjahr, Plausibilität, Schlüssel, Akonti), bei Unklarheiten Belegeinsicht verlangen.</li></ul>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Schlussfolgerung</h2>Nebenkosten sind ein signifikanter Kostenfaktor bei Gewerbeimmobilien. Ein klares Verständnis der Regeln und Rechte ist essenziell. Der Schlüssel liegt in einem präzisen Mietvertrag. Prüfen Sie die Nebenkostenregelungen sorgfältig, verhandeln Sie bei Bedarf und nutzen Sie Ihre Rechte auf Transparenz und Belegeinsicht. Eine vorausschauende Auseinandersetzung mit den Nebenkosten ermöglicht eine solide Budgetierung und fördert ein faires Mietverhältnis.&nbsp;

Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien in der Schweiz

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Everything you need to know about index-linked rents in Switzerland: how they work, CPI, calculation, advantages and disadvantages for commercial properties.

What is index-linked rent?

Indexation of rental agreements: How does the adjustment work?

Requirements for a valid index clause

The Consumer Price Index (CPI)

Calculation of rent adjustment

Formal requirements

Advantages and disadvantages of index-linked rents for commercial properties

Index-linked rent in comparison

Applications for office and commercial spaces

Current case law on index-linked rents

When determining the rent for office and commercial space in Switzerland, the parties are generally free to agree on the rent, but it is subject to judicial review for abuse (Art. 269 OR). In addition to the usual adjustments (relative method), there are special models such as the Swiss index-linked rent (Art. 269b OR) and the graduated rent (Art. 269c OR), which are largely independent of the ordinary grounds for adjustment. Index-linked rent is a particularly relevant mechanism for long-term commercial leases involving tenant investments. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">What is index-linked rent?</h2>Index-linked rent, regulated in Article 269b OR, links the rent to the development of the national consumer price index (CPI) published by the Federal Statistical Office (FSO).Two mandatory requirements must be met:<ol><li>Minimum contract term: The contract must be concluded for at least five years (non-terminable by the landlord).&nbsp;</li><li>Index basis: Only the CPI may be used as the index.</li></ol>&nbsp;The tenant may be granted an earlier right of termination in the contract. The landlord's five-year commitment is the consideration for being allowed to pass on the full cost of inflation (100%) via the CPI, unCPIe with the relative method (max. 40%).&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Indexation of rental agreements: How does the adjustment work?</h2>With index-linked rent, the net rent is adjusted by 100% in line with changes in the CPI. If the CPI rises by 2%, the rent can be increased by 2%; if it falls, the rent must be reduced accordingly (Art. 17 para. 2 VMWG). This differs from the relative method (Art. 269a OR), where only 40% of inflation is taken into account and the reference interest rate and cost increases also play a role. With index-linked rent, these other factors are irrelevant during the indexation period. The adjustment is based on the percentage change between the base index (at the time of the last determination) and the current index level. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Requirements for a valid indexation clause</h2>The following conditions must be met for an indexation clause to be valid:<ol><li>Minimum contract term of 5 years: Non-terminable by the landlord.</li><li>Reference index CPI: Exclusively the CPI of the FSO.</li><li>Written agreement: The clause must be included in the contract and clearly define the base index.&nbsp;</li><li>No combination with graduated rent: Index-linked rent and graduated rent may not be combined (BGE 124 III 57).</li></ol>&nbsp;If these conditions are not met, the clause is void. An increase that has been formally communicated correctly (official form, justification) but is based on a void clause must still be contested within the specified period in order to become invalid.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">The national index (CPI)</h2>The national consumer price index (CPI) is Switzerland's official instrument for measuring inflation. It is calculated and published monthly by the Federal Statistical Office (FSO). The CPI is based on a so-called basket of goods, which contains a representative selection of goods and services consumed by private households in Switzerland. These include expenditure on food, housing, energy, transport, health, leisure and much more.&nbsp;The development of the CPI is expressed as an index figure. A specific point in time (month/year) is set as the base period and its index level is set at 100 points. If the index rises to 105 points, for example, this means inflation of 5% compared with the base period. The FSO publishes the CPI on various bases (e.g. December 2020 = 100, December 2015 = 100, etc.). When calculating rent adjustments, it is crucial that the same index base is used for both the base index (at the time the contract was concluded or the last adjustment was made) and the new index value. &nbsp;The following table shows the development of the CPI on the current basis of December 2020 = 100 for the last months up to the most recent available status (March 2025 and basis December 2020 = 100):<figure class="table" style="width:38.61%;"><table class="ck-table-resized"><colgroup><col style="width:43.26%;"><col style="width:56.74%;"></colgroup><thead><tr><th>Month/Year</th><th>CPI Value</th></tr></thead><tbody><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">Jan. 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">106.4</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">Feb. 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">107.1</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">March 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">107.1</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">Apr. 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">107.4</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">Mai 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">107.7</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">June 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">107.7</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">July 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">107.5</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">Aug. 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">107.5</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">Sept. 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">107.2</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">Oct. 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">107.1</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">Nov. 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">106.9</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">Dec. 2024</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">106.9</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">Jan. 2025</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">106.8</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">Feb. 2025</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">107.4</td></tr><tr><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">March 2025</td><td style="border:0.75pt solid rgb(27, 28, 29);padding:6pt 9pt;vertical-align:top;">107.5</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;The exact definition of the base index in the rental agreement – i.e. the specific CPI value (e.g. 101.5 points as of December 2021 based on December 2020 = 100) and its base period (December 2020 = 100) – is of crucial importance. This value specified in the agreement serves as an unchangeable starting point for all future rent adjustment calculations. Inaccuracies in this specification can lead to disputes later on, as the entire development of the rent depends on it.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Calculation of the rent adjustment: practical example</h2>The calculation of a rent adjustment based on an index clause follows a clear formula. Let's assume that a commercial lease was concluded with a monthly net rent of CHF 5,000. The index clause refers to the CPI with a base value of December 2020 = 100. The relevant index level at the time the last rent was set (base index) was the level in March 2024, which was 107.1 points. The landlord now wants to adjust the rent based on the index level of March 2025 (new index), which is 107.5 points.The calculation is done in two steps: &nbsp;<ol><li>Calculation of the percentage change in the index: The formula is: ((New index − Base index) / Base index) × 100. Substitute the values: ((107.5 − 107.1) / 107.1) × 100 = (0.4/107.1) × 100 = 0.3735%&nbsp;</li><li>Calculate the new rent: The formula is: New rent = Previous rent × (New index/Base index). Insert the values: New rent = CHF 5,000 × (107.5/107.1) = CHF 5,018.67 &nbsp;</li></ol>The new monthly net rent would therefore be CHF 5,018.67. The increase amounts to CHF 18.67 per month.&nbsp;Although the calculation is mathematically simple, the devil is often in the details. It is crucial to use the correct index values (same base period, correct month) and to correctly identify the base index specified in the contract or in the last adjustment. Errors here can invalidate the entire adjustment. The timing is also important: the landlord may only announce the increase after the new index level has been officially published by the FSO. Retroactive claims for missed increases are excluded; the adjustment only applies for the future. Careful documentation and observance of the FSO publication dates are therefore essential for landlords. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Formal requirements: Agreement and notification</h2>Agreement in the contract: The index clause must be in writing and specify the CPI and the exact base index (value, level, base period). &nbsp;Notification of the adjustment: Any adjustment must be made using an officially approved form. The form must contain the old and new rent, the date of entry into force, a clear justification (index clause, base and new index) and a reference to the possibilities of appeal (Art. 19 para. 1 VMWG). The notification must be sent at least 30 days before the effective date at the end of a month and may only be sent after the new CPI has been published. Formal errors will render the adjustment null and void.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Advantages and disadvantages for commercial properties</h2>Advantages for landlords:<ul><li>Inflation protection.</li><li>Objective basis for adjustment (CPI).</li><li>Long-term commitment (5 years).</li></ul>&nbsp;Disadvantages for landlords:<ul><li>Other costs (interest, etc.) cannot be passed on separately.</li><li>Minimum commitment of 5 years.</li><li>No increase in the event of CPI stagnation/decline.</li><li>No retroactive application.</li></ul>&nbsp;Advantages for tenants:<ul><li>Transparency through CPI.</li><li>Protection against other reasons for increases (interest, costs).</li><li>Long-term location/planning security (5 years).</li><li>Entitlement to a reduction if the CPI falls.</li></ul>&nbsp;Disadvantages for tenants:<ul><li>Full inflation risk (100% CPI).</li><li>No benefit from interest rate cuts.</li><li>Limited right of appeal (only calculation, Art. 270c OR).</li><li>Budget uncertainty in the event of volatile inflation.</li></ul>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Index-linked rent in comparison: differentiation from alternatives</h2><ul><li>Graduated rent (Art. 269c OR): Rent increases by fixed amounts at fixed times. Minimum term 3 years. Absolute predictability, independent of CPI/interest rates. Combination with index-linked rent not permitted. &nbsp;</li><li>Relative method (Art. 269a OR): Adjustment in the event of changes to the reference interest rate, costs; inflation (CPI) only up to a maximum of 40%. Applies to open-ended contracts or after the expiry of fixed terms. Reflects costs, but is more complex.</li></ul>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Applications for office and commercial space</h2>Index-linked rent is common for commercial premises (offices, shops, etc.) in Switzerland for the following reasons:<ul><li>Usually long contract terms (≥ 5 years).</li><li>High tenant investments (renovation) require amortisation period and secure duration.</li><li>Perceived predictability due to CPI coupling.</li><li>Attractive for investors (inflation protection).</li></ul>&nbsp;Index-linked rent is less common for residential properties.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Current case law on index-linked rent</h2>Important points from case law:<ul><li>Contestation during the term: Only possible due to incorrect calculation (Art. 270c OR).</li><li>Flexibility for tenants: Right of termination for tenants permissible before 5 years (BGE 112 II 69).</li><li>Prohibition of combination: Index-linked and graduated rent cannot be combined (BGE 124 III 57).</li><li>After expiry of the indexation period: transition to the relative method. Tenants can then no longer claim the absolute method (return test) (BGE 147 III 32). Requests for adjustment must be made in good time before the end of the indexation period in order to claim full interest rate changes since the beginning (BGer 4A_252/2023).</li></ul>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conclusion</h2>Index-linked rent in Switzerland (Art. 269b OR) is an important instrument for commercial leases. It requires a minimum term of five years (for landlords) and links the rent 100% to the CPI. Strict formal requirements for agreements and adjustments must be observed. It offers predictability and protection against inflation, but also entails risks in the event of high inflation. The distinction between the graduated and relative methods is clear. Due to the long-term nature and financial implications, care must be taken when drafting and adjusting contracts.&nbsp;

What is index-linked rent in Switzerland?

Platform

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Precision and relevance instead of information overload

Depth of information and market expertise

The future of commercial property search is specialised

Finding the right business premises is a fundamental step for every company in Switzerland. Whether it's the first office for an up-and-coming start-up, a new production hall for an expanding SME or a prestigious retail space in a prime location, the right property is a strategic factor for success. But the search process itself is fraught with challenges. Anyone who sets out on this journey will quickly realise that searching for a commercial property differs in many ways from searching for a rental apartment.General real estate platforms and portals that dominate the residential market can quickly become a frustrating maze for commercial property seekers. Thousands of residential listings overlap the few relevant commercial properties. Specific search criteria that are crucial for a company are often missing entirely. This is exactly where the added value of our focused platform for commercial real estate comes in.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Precision and relevance instead of information overload</h2>The most obvious and strongest advantage of a specialised platform is its focus. For searchers, this means the end of tedious searches for a needle in a haystack. Instead of filtering through irrelevant property listings, they navigate an environment that is 100% tailored to their needs. Are you looking for industrial space with a specific floor load capacity? Office space with IT cabling already installed? Retail space with a large shop front and high footfall? On our platform, we put these aspects at the forefront. This level of precision not only saves valuable time, but also increases the quality of the search results.&nbsp;This focus is just as valuable for commercial property providers. An expensively fitted-out office or a highly specialised industrial hall is a niche product on a generalist portal, where it can easily get lost. On a focused platform, however, the property is directly matched with a qualified and seriously interested target group. Enquiries are more relevant, discussions start at a higher level and the entire marketing process becomes more efficient. Scatter loss is minimised, while visibility within the relevant target group is maximised.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Depth of information and market expertise</h2>A specialised platform can afford to go into depth. Since the entire structure is designed for the complexity of commercial real estate, the listings themselves can offer a much greater depth of information. Details on ceiling height, electrical connection capacity, delivery situation or the condition of the tenant fit-out can be key components of a listing. This enables searchers to make an informed pre-selection online and only arrange viewings for properties that really meet their strict criteria.&nbsp;In addition, such a platform organically develops into a hub for market knowledge. As maison.work focuses exclusively on commercial real estate, it can offer valuable editorial content such as market analyses and guides on legal topics such as <a href="https://www.maison.work/en/blog/was-ist-mieterausbau">tenant fit-outs</a> or <a href="https://www.maison.work/en/blog/staffelmiete-definition-und-beispiele">graduated rents</a>. It is thus evolving from a pure transaction platform into a valuable resource for searchers and property managers alike. Tenants not only find a potential office, but also the knowledge they need to make an informed decision, and property managers can present their properties in an environment that highlights their professionalism and expertise.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">The future of commercial property search is specialised</h2>In an increasingly complex and fast-paced business world, specialisation is not a luxury, but a necessity. A focused online platform for commercial real estate is the logical answer to the unique challenges of this market. It replaces the principle of confusing information overload with the principle of intelligent relevance. By providing the right information to the right people at the right time, it makes the Swiss market for office and commercial real estate more transparent, accessible and ultimately more successful for everyone involved.&nbsp;In summary, the advantages of a specialised platform for commercial real estate strengthen both sides of the market equally.&nbsp;For those searching, it means time savings, more relevant search results, a better information basis for decisions and the confidence of operating in a professional environment. For property managers, it means direct access to a qualified target group, less wastage, more efficient marketing processes and optimal presentation of their valuable properties.&nbsp;

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Was ist die Indexmiete in der Schweiz?

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Find out everything you need to know about value added tax (VAT) when renting office and commercial space in Switzerland.

Legal background to VAT

VAT liability

The option for value added tax

Commercial use and exceptions

Input tax deduction

Drafting of contracts and declaration

Effects for tenants

Additional costs and other services

Pitfalls of mixed use

Significance for office and commercial space

Common mistakes

Summary

The question of whether value added tax (VAT) has to be paid for a commercial space or an office in Switzerland often leads to confusion. Anyone looking to rent or lease such a property for the first time is quickly confronted with different rules, exceptions and reporting requirements: When and how is VAT applied and what financial consequences does this have for landlords and tenants? In this article, we explain the legal basis, the special features of Swiss law and the steps to be taken to avoid potential problems. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Legal background to value added tax</h2>In Switzerland, the levying of value added tax is based on the <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/oc/2024/438/de">Federal Law on Value Added Tax (MWSTG)</a>. In principle, the rental and leasing of real estate is exempt from value added tax if it is purely residential or if it is space that is not primarily used for commercial purposes. The situation is different if a property is used for industrial or commercial purposes. In this case, VAT may be relevant, whereby the turnover limit or the tax option of the landlord is mandatory. Anyone dealing with VAT on real estate in Switzerland will also quickly notice that not every rental is automatically taxable. There are conditions that must be met for a tax registration to take place. &nbsp;The central aim of VAT is to tax the added value that arises at each stage of production and trade. However, when renting out offices and commercial space, the added value is not always obvious. For this reason, the law offers landlords the option of opting for VAT, which means that they can either be exempt from tax or voluntarily assess themselves for VAT, provided they meet certain conditions. This option can be particularly useful if the landlord wishes to claim input tax deductions. Let's take a closer look at the conditions and implications of this decision.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Who is subject to VAT liability?</h2>In Switzerland, the VAT liability applies in principle to companies that generate an annual turnover of over CHF 100,000. This figure includes all taxable services in Switzerland. For private individuals who occasionally sublet a room, this regulation hardly plays a role. However, as soon as a property management company or a commercial landlord enters the market, the obligation to register for VAT can quickly become a reality. This is particularly the case if several properties are managed and rented out, causing the turnover limit to be exceeded. &nbsp;However, simply reaching the turnover limit does not automatically mean that VAT has to be charged on every rental. The rental of residential property remains largely exempt from tax, despite the company's possible VAT liability. A landlord who offers office space in addition to residential properties must therefore check carefully which services are actually taxable. The same applies conversely to companies that only rent to business partners and have decided to declare the rental as a taxable service. This raises questions regarding the disclosure of the tax in the invoices and the input tax deduction, both of which are closely linked to the principle of VAT on rentals.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Rent with or without tax: the VAT option</h2>The Swiss VAT Act allows landlords to voluntarily subject the rental of commercial and office space to tax. This option, also referred to as opting in, offers advantages and disadvantages that should be carefully considered. If a landlord decides to opt in, this means that he will show VAT on his invoices for the rent and pay it to the federal government. In return, he is entitled to claim input tax deductions on maintenance, repair and other investment costs. This can result in considerable financial advantages for those planning major renovations or regularly investing in the property.&nbsp;On the other hand, a taxable rental can become more expensive for the tenant if the tenant is not entitled to claim input tax deductions. A company that also charges VAT on its own services can in many cases deduct the VAT paid as input tax, which does not result in any additional tax burden. However, if a non-profit organisation or a company that is exempt from tax rents a property, for example, the VAT can be a pure cost factor for this tenant. For this reason, a landlord should clarify whether or not his target group of tenants can claim input tax deduction before deciding on the option. This is the only way to avoid conflicts and financial disadvantages in advance. However, in most cases, the landlord alone can decide whether the rent is subject to VAT or not. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Commercial use and exceptions</h2>VAT on rentals mainly comes into play when the property is used for operational or commercial purposes. However, it is not only what is stated in the rental contract that is decisive, but also the actual use of the premises. If a company rents an office in which it employs staff, this is clearly a business use. The situation is more complex for mixed-use properties, such as a property that includes both commercial space and residential space. Here, the areas must be clearly demarcated from each other. The rented residential space continues to be exempt from tax, while the commercially used parts of the property may be taxable. &nbsp;In practice, this distinction is not always as easy to make as it sounds. For example, a landlord may rent out both a flat and an office in the same building, but only conclude a single lease agreement. To avoid problems in the event of an audit by the tax authorities, it is advisable to have a clear structure in the rental documentation from the outset. Separate contracts or at least a clear breakdown of the rental costs for residential and commercial areas helps to avoid disputes and ambiguities. To be on the safe side, professional advice should be sought from tax experts or specialised lawyers to ensure that the rules are correctly adhered to. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Input tax deduction as a key factor</h2>The option to charge VAT on rentals is closely linked to the right to deduct input tax. If a landlord charges tax on the income side and pays it to the tax office, he is entitled to deduct the VAT charged to him on property-related expenses as input tax. This applies, among other things, to expenses for renovations, marketing, cleaning services or property maintenance. In the long term, this deduction can offer significant advantages, especially if regular investments in the property are planned. &nbsp;However, caution is advised. This is because this advantage is lost or significantly reduced if the property is at least partially used for tax-exempt purposes. So if you rent part of a building to a company while another part is privately occupied, you are faced with the challenge of having to divide the input tax deduction proportionately. If ambiguities arise during a tax audit, this can quickly lead to claims for repayment. Practice shows that transparent documentation and precise cost allocation are the most important means of avoiding such conflicts.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Contract design and declaration</h2>Anyone who opts for voluntary tax liability should clearly state this choice in the rental agreement. Tenants must know that VAT is due in addition to the net rent and how much it is. A common formulation shows the net rent separately and adds the applicable tax amount to it. For buildings or spaces used for different purposes, a precise breakdown in the contract is essential so that each area is recorded correctly. The more precisely the rental structure is defined, the lower the risk of discrepancies arising later. &nbsp;Furthermore, the landlord must not forget to register his choice of tax option with the authorities. As part of the regular VAT settlement, all sales must be declared and settled with VAT. Any changes to the rental contracts or to the use of the property should also be reported promptly to ensure correct assessment. If a landlord realises only later that he should have been liable for tax, he risks having to make back payments and incurring penalties. Timely information and professional accounting are therefore crucial to a smooth process.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Impact on tenants</h2>It is not only landlords who face challenges when it comes to rental VAT. Tenants should also be aware that a taxable rental can have financial consequences for them. Provided that the tenant is liable for VAT, the VAT invoiced by the landlord can be deducted as input tax in many cases. This means that the bottom-line tax burden is neutral because the tenant can offset these costs against his own taxable expenses. On the other hand, there are tenants who do not provide taxable services. These may include, for example, certain non-profit organisations, cultural institutions or other exceptions. For them, the VAT incurred in addition to the net rent is not refundable and thus makes the tenancy more expensive. &nbsp;In addition, tenants should make sure that their landlord bills them correctly. If the landlord makes mistakes or is negligent, the tenant will not be able to claim any input tax, but will still have paid the tax. The best way to avoid disputes of this kind is to clarify in advance whether and in what form VAT is to be charged on the rent. Clear communication between both parties is key here. This helps to avoid nasty surprises and confusion.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Additional costs and other services</h2>Many rental contracts include additional services such as additional costs, heating costs or services in the invoice, in addition to the actual rent. VAT may also be relevant here. If a property is rented out subject to tax, the additional costs invoiced may also be subject to tax. The deciding factors are whether the costs are closely related to the rental and whether they are considered to be an independent service. If, for example, cleaning services are invoiced separately, this may be considered to be a separate service that entails a different tax treatment.&nbsp;The distinction between apportionable ancillary costs and taxable services is a frequent subject of dispute. In such cases, it is advisable to carefully check what the law and current practice provide. In some cases, it may make more sense to combine all costs into a single package to simplify handling. However, it should be noted that this combination may result in all components becoming taxable if the option has been chosen. A clear separation can be financially more advantageous, but requires additional organisational effort.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Pitfalls of mixed use</h2>A common special case occurs when a tenant not only uses the rented premises for commercial purposes, but also for private purposes. This may be the case, for example, with a one-person company that sets up a makeshift bedroom in the same premises or uses certain sub-areas only privately. Such situations make it more difficult to account for VAT on real estate in Switzerland, because it is then necessary to clarify in each individual case which part of the rent is attributable to the commercial and which to the private area. In practice, it can be helpful to define clear usage zones, preferably by means of structural separation or different rental contracts, in order to regulate the tax situation unequivocally. &nbsp;It also becomes complicated for landlords who have decided to include the property in the VAT entirely, but then realise that part of the space is being used privately. In such a case, the tax authorities may demand that the rental be partially exempt from the tax or that at least the input tax deduction be reduced proportionately. These adjustments can have significant financial consequences if they are only noticed during an inspection. It therefore makes sense to define as precisely as possible in the lease agreement how the tenant will use the space and whether anything will change during the term of the agreement.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Significance for office and commercial space</h2>For companies specifically looking for a new office in Switzerland, the question often arises as to whether the rent is calculated with or without VAT. This has an impact on the monthly costs and should be taken into account in the financial plan. Companies that are entitled to input tax deduction themselves are usually not disadvantaged because they can offset the tax paid to the landlord against their own tax burden. However, hybrid forms occasionally arise, for example when part of the company provides tax-exempt services. In such cases, the input tax is partially non-deductible, which can lead to higher net costs. &nbsp;Furthermore, it is important to be aware of the administrative requirements. Anyone who uses a property as a commercial tenant and perhaps sublets part of it to third parties must also check whether a tax liability exists for this subletting. As soon as you enter the realm of commercial use, VAT runs like a red thread through all contractual relationships. Good accounting and a clear understanding of the legal requirements make the process easier and ensure that neither the landlord nor the tenant experiences any costly surprises later on.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Common mistakes and how to avoid them</h2>One of the most common mistakes is to choose the tax option only after leases have already been signed without VAT. If a retrospective correction is made, the contracting parties must clarify whether the original net rent is now to be taxed retroactively or whether a corresponding surcharge may be charged. Such discussions can lead to disagreements and friction, especially if the tenant does not want to pay the tax because it was not originally agreed. To avoid this, landlords should make their decision on the option early on and clearly state it in the lease agreements.&nbsp;Another stumbling block is the unclear demarcation between private and commercial units of use. As soon as a space is not clearly classified as business or private, the landlord quickly loses track of which part of the costs can be deducted as input tax. Such chaos also means extra work for the tenant, as he must be able to provide precise evidence of how he uses his premises in the event of a potential inspection. Transparent contracts and a clear spatial separation are the simplest means of preventing conflicts. In many cases, it is worth consulting with tax experts to deal with the complexity of the issue.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Summary</h2>VAT on rentals in Switzerland is a complex issue that cannot be reduced to a simple yes-no answer. Whether and when VAT is incurred depends on various factors: the actual purpose for which the property is used, the landlord's turnover and the landlord's decision to exercise the tax option. Tenants should also take a close look to avoid unpleasant surprises.&nbsp;For business owners and landlords of office space, taxable rental offers the advantage of input tax deduction, but at the same time it can exclude tenant groups that are not themselves entitled to input tax deduction. Transparency is therefore essential: only by clearly communicating the facts and explicitly regulating them in the rental contract can subsequent corrections or disputes be avoided. If you are unsure, a look at the law or advice from experts will help you find the right solution for your individual needs. This is how to apply VAT correctly to rents in Switzerland while also setting the right course for a stable and fair business relationship.&nbsp;

VAT on rent in Switzerland

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Fallstricke bei gemischter Nutzung

Bedeutung für Büro- und Gewerbeflächen

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Miete und Mehrwertsteuer in der Schweiz

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