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Droit de location

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Le loyer échelonné fixe à l'avance les augmentations de loyer. Découvrez comment ce modèle fonctionne en Suisse et dans quels cas il est avantageux.

Exemple d'un loyer échelonné

Le loyer échelonné est-il avantageux ou désavantageux ?

Comment se présente l'échelonnement ?

Avantages du loyer échelonné

Conclusion

Le loyer échelonné est une évolution progressive du loyer fixée à l'avance dans le contrat. Le bailleur et le locataire conviennent non seulement du loyer initial, mais aussi de toutes les dates et montants des augmentations futures. Ce modèle n'est autorisé en Suisse que pour les contrats d'une durée minimale de trois ans ; chaque échelon doit être séparé d'au moins douze mois et l'augmentation doit être indiquée en francs suisses, les pourcentages ou les indices n'étant pas suffisants. Pendant la durée du loyer échelonné, tous les autres mécanismes d'ajustement (taux d'intérêt de référence, indice LIK, investissements augmentant la valeur) sont bloqués. Ces prescriptions strictes de l'art. 269c CO et de l'art. 19 OBLF garantissent la sécurité juridique, car les deux parties connaissent dès le départ l'évolution du loyer. &nbsp;Dans le secteur commercial, par exemple pour les bureaux ou les surfaces commerciales dans des bâtiments neufs, le loyer échelonné est souvent utilisé pour amortir des investissements initiaux élevés. Au début, le loyer est inférieur au niveau du marché, puis il se rapproche progressivement du rendement souhaité à chaque étape. Dans le domaine du logement, ce modèle est principalement utilisé pour les premières locations de nouveaux immeubles, lorsque la demande et les coûts doivent d'abord se stabiliser. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Exemple de loyer échelonné</h2>Supposons qu'une agence loue 300 m² de bureaux à Zurich-Ouest. Le loyer initial est de 225 CHF par m² / an. Il est convenu dans le contrat que le loyer augmentera de 3 % au 1er avril (comme mentionné ci-dessus, les montants doivent être fixés en francs) :<ul><li>Année 1 : CHF 225 x 300 m² = CHF 67 500</li><li>Année 2 : CHF 67 500 x 1,03 = CHF 69 525</li><li>Année 3 : CHF 69 525 x 1,03 = CHF 71 610</li></ul>Au bout de trois ans, la charge est supérieure de CHF 4'110 par an à celle du début. Le montant est transparent pour toute la durée du contrat ; ni le bailleur ne peut se référer entre-temps au taux d'intérêt de référence, ni le locataire ne peut exiger une réduction si le marché est en baisse.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Le loyer échelonné est-il avantageux ou désavantageux ?</h2>La pertinence d'un loyer échelonné dépend fortement de la situation du marché, de la durée du contrat et du profil de liquidité des parties. Du point de vue du locataire, ce modèle présente l'avantage d'être prévisible : le budget peut être calculé avec précision sur plusieurs années et il n'y a pas de risque de surpris par des hausses du taux de référence ou des charges. Cependant, le manque de flexibilité constitue un inconvénient : si le taux d'intérêt hypothécaire de référence baisse ou si les loyers comparables dans la région diminuent, le niveau convenu reste inchangé. Une contestation pendant la durée du contrat est exclue pour les deux parties. &nbsp;Pour les bailleurs, les loyers échelonnés garantissent un revenu sûr et réduisent les frais administratifs, car il n'est pas nécessaire de notifier séparément chaque augmentation. En revanche, l'échelonnement fixe peut s'avérer risqué si les coûts de construction ou de financement augmentent plus que prévu : aucun ajustement supplémentaire n'est possible jusqu'à la fin de la période d'échelonnement. La rentabilité dépend donc de la réalité des échelons fixés. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">À quoi ressemble généralement l'échelonnement ?</h2>Dans la pratique, certaines fourchettes se sont établies :&nbsp;Appartements Lors de la première location d'immeubles collectifs neufs ou de lofts urbains, les augmentations annuelles échelonnées se situent souvent entre 1,5 % et 3 % ou sous forme de montants fixes de 50 à 150 CHF par mois, en fonction du loyer initial.&nbsp;Bureaux et locaux commerciaux Des hausses plus importantes sont courantes ici, car les contrats de location sont plus longs et les coûts de construction ou d'aménagement plus élevés. Des augmentations de 3 % à 5 % par an ou des hausses fixes tous les deux ans (par exemple 10 CHF par m²) sont courantes, en particulier dans les centres de Zurich, Bâle ou Genève.&nbsp;Cas particuliers Pour les projets immobiliers présentant un risque élevé de vacance, certains propriétaires commencent par proposer des loyers initiaux inférieurs de 20 % à la valeur du marché et récupèrent la différence par échelonnements sur cinq à sept ans.&nbsp;Il est important que chaque échelonnement puisse être justifié par le marché et les coûts. Des mesures excessives peuvent être contestées devant l'instance de conciliation au début du contrat.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Avantages du loyer échelonné</h2><ol><li>Sécurité de planification : les deux parties connaissent leur trésorerie – pour les locataires, il s'agit d'un bloc de coûts fixes calculable, pour les bailleurs, d'une courbe de rendement fiable. &nbsp;</li><li>Gestion des liquidités : grâce à des loyers initiaux bas, les jeunes entreprises ou les start-up peuvent investir davantage de capital dans leur expansion ou leur personnel avant que des loyers plus élevés n'entrent en vigueur. &nbsp;</li><li>Simplification administrative : les augmentations sont automatiques ; les formulaires cantonaux obligatoires et les délais de notification ne s'appliquent qu'à la conclusion du contrat. &nbsp;</li><li>Marge de négociation : comme l'évolution future est fixée, des concessions peuvent être négociées dans la phase initiale, par exemple des mois de loyer gratuits ou des contributions à l'aménagement intérieur. &nbsp;</li></ol>Il est intéressant pour les locataires de faire une contre-calcul : comment évoluent de manière réaliste le taux d'intérêt de référence et la LIK ? Le bien est-il exposé à une baisse de loyer en raison de son emplacement ? Les bailleurs doivent quant à eux vérifier si l'échelonnement est compatible avec leur planification en matière de rendement et de service de la dette.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conclusion</h2>Le loyer échelonné n'est pas une solution adaptée à toutes les situations, mais il constitue un instrument efficace pour répartir équitablement les risques entre les parties contractantes. Les créateurs d'entreprise qui ont besoin de liquidités à court terme ou les propriétaires qui souhaitent rentabiliser un nouveau bâtiment au fil du temps bénéficient de la transparence des échelonnements. Il est essentiel que les échelons soient conformes au marché, juridiquement irréprochables et financièrement supportables. &nbsp;Sur notre plateforme, vous trouverez de nombreux bureaux et locaux commerciaux dont les bailleurs proposent des modèles de loyers échelonnés. Profitez de cette sécurité de planification et comparez si un loyer indexé ou fixe correspond mieux à votre stratégie. Vous vous assurez ainsi que votre prochain bien locatif correspondra parfaitement à votre entreprise, tant sur le plan spatial que financier.&nbsp;

Définition et exemples de loyer échelonné

Publiez vos espaces gastronomiques indépendants sur maison.work et réduisez vos taux d'inoccupation de manière économique et efficace.

Publier une annonce pour un restaurant de manière économique et efficace | maison.work

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Faire de la publicité pour son restaurant de manière économique et efficace

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Gewerbe

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Entdecken Sie Möglichkeiten zum Werkstatt mieten in Zürich. Erfahren Sie mehr über städtische Förderungen, Markttrends und praktische Tipps für Ihre Werkstattmiete.

<h2>Werkstatt mieten in Zürich: Chancen und Herausforderungen im wirtschaftlichen Zentrum der Schweiz</h2>&nbsp;Zürich, das pulsierende Herz der Schweizer Wirtschaft, bietet nicht nur für Finanzdienstleister und Tech-Startups attraktive Möglichkeiten, sondern auch für Handwerker, Künstler und kleine Produktionsbetriebe. Die Nachfrage nach Räumlichkeiten, um eine Werkstatt zu mieten, ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. Doch was macht den Standort Zürich so besonders, und welche Faktoren beeinflussen den Markt für Werkstattmieten in der Region?&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Der Wirtschaftsstandort Zürich und sein Einfluss auf Werkstattmieten</h2>Zürich ist bekannt für seine robuste und diversifizierte Wirtschaft. Die Stadt beherbergt nicht nur zahlreiche Banken und Versicherungen, sondern auch eine wachsende Zahl von Technologieunternehmen und innovativen Startups. Diese wirtschaftliche Stärke hat einen direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt, einschliesslich der Verfügbarkeit und Preise von Gewerbeflächen, die als Werkstätten genutzt werden können.&nbsp;Die hohe Nachfrage in Zürich hat in den letzten Jahren zu einem Anstieg der <a href="https://www.maison.work/blog/mietpreise-pro-quadratmeter-von-gewerbeobjekten">Mietpreise von Gewerberäumen</a> geführt. Dies betrifft auch den Markt für Werkstattmieten. Handwerker, kleine Produktionsbetriebe und Künstler sehen sich oft mit hohen Kosten konfrontiert. Gleichzeitig bietet die wirtschaftliche Dynamik der Region auch Chancen: Die Nähe zu potenziellen Kunden und die Möglichkeit zur Vernetzung können die höheren Mietkosten aufwiegen.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Politische Initiativen und ihr Einfluss auf Werkstattmieten</h2>Die Zürcher Stadtregierung hat die Herausforderungen, die der angespannte Immobilienmarkt für Kleinunternehmer und Kreative mit sich bringt, bereits früh erkannt. Um diesen Herausforderungen zu begegnen, hat die Stadt Zürich eine aktive Gewerbestrategie entwickelt, die direkte Auswirkungen auf den Markt für Werkstattmieten hat.&nbsp;Gemäss der offiziellen Website der <a href="https://www.stadt-zuerich.ch/fd/de/index/wohnen-und-gewerbe/portfolio/wohnbauten-gewerbebauten/gewerbestrategie.html">Stadt Zürich</a> umfasst diese Strategie mehrere wichtige Punkte:&nbsp;1. Förderung der Vielfalt: Die Stadt setzt sich aktiv dafür ein, die Diversität des lokalen Gewerbes zu erhalten und zu fördern. Dies kommt insbesondere Handwerkern und kleinen Produktionsbetrieben zugute, die auf der Suche nach Werkstatträumen sind.&nbsp;2. Preisgünstige Gewerbeflächen: Ein Schwerpunkt der Strategie liegt auf der Bereitstellung von bezahlbaren Gewerbeflächen. Dabei wird besonders das produzierende und verarbeitende Gewerbe berücksichtigt, was für viele, die eine Werkstatt mieten möchten, von grossem Vorteil ist.&nbsp;3. Nutzung städtischer Liegenschaften: Die Stadt nutzt ihre eigenen Immobilien, um günstige Gewerbeflächen anzubieten und zu erhalten. Dies kann die Verfügbarkeit von Werkstätten zur Miete in bestimmten Stadtgebieten erhöhen.&nbsp;4. Unterstützung für Start-ups: Spezielle Förderprogramme für Start-ups und Jungunternehmen können auch Handwerkern und Kreativen zugutekommen, die am Anfang ihrer selbstständigen Tätigkeit stehen und eine Werkstatt mieten möchten.&nbsp;5. Flexible Raumkonzepte: Die Stadt setzt auf die Umnutzung und Zwischennutzung von Liegenschaften. Dies eröffnet neue Möglichkeiten für temporäre oder flexible Werkstattmieten, was besonders für Projekte mit begrenzter Laufzeit interessant sein kann.&nbsp;6. Förderung von Netzwerken: Die Stadt unterstützt Kooperationen zwischen Gewerbetreibenden. Für Werkstattmieter kann dies Chancen zur Zusammenarbeit und zum Erfahrungsaustausch bieten.&nbsp;7. Nachhaltigkeit: Die Gewerbestrategie berücksichtigt auch ökologische Aspekte. Dies könnte sich in der Zukunft auf die Ausstattung und Energieeffizienz von Werkstätten auswirken.&nbsp;Diese Initiativen können den Markt für Werkstattmieten in Zürich positiv beeinflussen, indem sie die Verfügbarkeit erhöhen und möglicherweise die Mietpreise in bestimmten Segmenten stabilisieren. Für Handwerker, Künstler und kleine Produktionsbetriebe, die eine Werkstatt mieten möchten, eröffnen sich dadurch neue Möglichkeiten und potenziell günstigere Konditionen.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Trends und Entwicklungen bei Werkstattmieten in Zürich</h2>In Zürich lässt sich ein interessanter Trend beobachten: die zunehmende Beliebtheit von Co-Working-Werkstätten. Diese Spaces bieten Handwerkern und Kreativen die Möglichkeit, eine voll ausgestattete Werkstatt zu mieten, oft auf Stunden- oder Tagesbasis. Dies kann eine kostengünstige Alternative zur langfristigen Anmietung einer eigenen Werkstatt sein und bietet zudem die Chance zur Vernetzung und zum Erfahrungsaustausch.&nbsp;Ein weiterer Trend ist die Entstehung von sogenannten "Maker Spaces" in Zürich. Diese gemeinschaftlich genutzten Werkstätten bieten oft hochmoderne Ausrüstung wie 3D-Drucker oder CNC-Maschinen, die für einzelne Handwerker oder kleine Unternehmen sonst unerschwinglich wären. Die Möglichkeit, eine solche Werkstatt zu mieten, eröffnet neue Horizonte für Innovation und Kreativität. Der Onlinemarktplatz <a href="https://www.makerspaces.ch/de/">Makerspaces</a> bietet eine spezialisierte Lösung, um diese Werkstätten effizient finden zu können.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Herausforderungen</h2>Trotz der positiven Entwicklungen und Initiativen bleiben Herausforderungen bestehen. Die hohen Mietpreise in Zürich sind nach wie vor ein Haupthindernis für viele, die eine Werkstatt mieten möchten. Insbesondere in zentralen Lagen können die Werkstattmieten für Einzelunternehmer oder kleine Betriebe hoch sein.&nbsp;Zudem führt der Mangel an geeigneten Flächen in der Stadt dazu, dass potenzielle Mieter oft Kompromisse eingehen müssen, sei es in Bezug auf die Lage, die Grösse oder die Ausstattung der Werkstatt. Die strengen Bauvorschriften und Lärmschutzbestimmungen in Zürich können ebenfalls eine Herausforderung darstellen, insbesondere für Handwerker mit lärmintensiven Tätigkeiten.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Tipps für die Werkstattmiete in Zürich</h2>Für diejenigen, die in Zürich eine Werkstatt mieten möchten, hier einige praktische Tipps:&nbsp;1. Seien Sie flexibel bei der Standortwahl. Werkstätten in den Aussenbezirken oder umliegenden Gemeinden können deutlich günstiger sein als in der Innenstadt.&nbsp;2. Prüfen Sie die Option von Co-Working-Werkstätten oder Maker Spaces, besonders wenn Sie die Werkstatt nicht täglich benötigen.&nbsp;3. Informieren Sie sich über städtische Förderprogramme und Initiativen für bezahlbare Gewerberäume.&nbsp;4. Netzwerken Sie in der lokalen Handwerker- und Kreativszene. Oft werden Werkstätten zur Untermiete oder zur Mitbenutzung angeboten, die nicht öffentlich ausgeschrieben sind.&nbsp;5. Achten Sie auf die Infrastruktur und Anbindung. Eine günstige Werkstattmiete kann durch hohe Transportkosten aufgewogen werden.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Fazit</h2>Die Suche nach einer Werkstatt zur Miete in Zürich kann herausfordernd sein, bietet aber auch zahlreiche Chancen. Die wirtschaftliche Stärke der Region, gepaart mit politischen Initiativen zur Förderung von Gewerberäumen, schafft ein dynamisches Umfeld für Handwerker und Kreative. Trotz der hohen Mietpreise gibt es innovative Lösungen wie Co-Working-Werkstätten und Maker Spaces, die neue Möglichkeiten eröffnen.&nbsp;Wer eine Werkstatt in Zürich mieten möchte, sollte die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen im Auge behalten und offen für neue Konzepte sein. Mit der richtigen Strategie und etwas Flexibilität lässt sich auch im teuren Pflaster Zürich der perfekte Raum für kreatives und handwerkliches Schaffen finden.

Werkstatt mieten in Zürich: Chancen und Trends

Commercial

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Find out what the consequences are of living in commercial premises in Switzerland and what the legal requirements are.

Living in commercial premises

Legal framework in Switzerland

When are penalties imposed?

Silent business as a key factor

Conversion of commercial to residential use

Repurposing process

Aggravating conditions in everyday life

Conversion from office to apartment

Opportunities for owners and investors

Caution with illegal occupancy

Is ‘living and working’ an alternative?

Outlook: flexibility vs. regulations

For some time now, living in commercial premises has held a certain fascination for many people. The charm of a repurposed studio, an old workshop or a modern office that suddenly becomes a cosy home is undeniable. At the same time, however, in Switzerland, delicate questions arise regarding the legal background, the need for permits and possible consequences. Can commercial space simply be converted into living space, and what happens if this conversion is done without permission? What role does the so-called <a href="https://www.maison.work/en/blog/was-ist-stilles-gewerbe">silent business</a> play in this? And what about a penalty for living in commercial premises? This article provides a comprehensive overview of the topic and highlights opportunities as well as stumbling blocks.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">What does ‘living in commercial premises’ mean?</h2>Many Swiss cities are experiencing a housing shortage. At the same time, a number of commercial properties are standing empty. From an economic point of view, it makes sense to add these properties to the housing market. But is it that simple? The first thing to consider is the purpose for which the space has been officially approved. Often, premises are defined as commercial, industrial or office space. Anyone who wants to set up their home there must apply for a change of use. If this is successful, then abandoned commercial premises can suddenly become attractive again.&nbsp;However, anyone living in commercial premises without permission may face trouble. The question of whether living in commercial premises in Switzerland will result in a penalty refers to possible sanctions for violating building and planning laws. As soon as a municipality or canton has intervened, there is a risk of fines and even a ban on use. It is therefore important not to ignore the formal steps involved in a change of use.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Legal framework in Switzerland</h2>In Switzerland, the issue of living in commercial premises is regulated at cantonal and municipal level. Each building law recognises certain zones and usage regulations. Whether a change of use from commercial to residential is even conceivable depends heavily on the requirements of the respective municipality. Within a residential area, offices are sometimes permissible as <a href="https://www.maison.work/en/blog/was-ist-stilles-gewerbe">silent businesses</a>. Conversely, a residential property in a mixed-use area can easily be converted into an office. The zone regulations in the building and zone regulations are crucial.In addition to the zone plans, the building regulations play an important role. These regulations determine what type of use is permitted in which zone. A workshop in an industrial zone is subject to different regulations than an office in a mixed-use area. Anyone seeking to convert commercial premises into residential accommodation usually applies to the relevant authority for a building permit or change of use. You may only officially live there once this has been approved. Otherwise, the municipality can impose a fine.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">When are fines imposed?</h2>The term ‘living in commercial premises fine switzerland’ appears again and again in internet forums and on real estate portals. The question often arises as to under what circumstances a fine is imposed. In principle, it can already become a problem if you change the purpose of use without authorisation and without informing the authorities. Building laws provide for sanctions for such violations. Anyone who is noticed during an inspection may not only have to pay a fine, but may also have to restore the commercial property to its original condition. &nbsp;The amount of the fine depends on the respective building law and the severity of the violation. Often, it is a three-digit amount, but it can also be a four-digit sum. Some of those affected may also have to take legal action against a ban on use or even an eviction from their self-created ‘living space’. This can result in lengthy proceedings. This makes it all the more important to clarify in advance whether a conversion of commercial premises into residential space is legally feasible.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Quiet business as a key factor</h2>The term quiet business plays a special role in this context. It usually refers to activities that are commercial but cause little or no noise or odour. Examples include office work, artistic work or online services that do not involve public access. In many municipalities, quiet businesses are also permitted in residential zones. They do not disturb the neighbourhood and hardly lead to increased traffic.&nbsp;But what does this mean for living in commercial premises? Those who live in an office complex may be able to argue that their activity as a quiet business is not noticeable. However, this does not replace the need for an official application for a change of use. Nevertheless, the criterion of a ‘silent trade’ in a mixed zone can signal to the authorities that noise pollution and the impact on the surrounding area will remain low. This can improve the chances of obtaining a permit for a change of use, especially if the municipality is generally flexible in its response to changing real estate needs. &nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conversion from commercial to residential: opportunities and risks</h2>In the course of urbanisation, the demand for flexible living space has increased. More and more often, attempts are being made to transform shop areas, industrial wastelands or old factory buildings into residential areas. The attraction lies in the special charm of such properties and in the often generous spaces that can be transformed into individual living solutions with a successful conversion. &nbsp;However, there are pitfalls lurking. Because every conversion, whether it is a conversion from commercial to residential or vice versa, must meet the requirements of building law. These include minimum requirements for lighting, fire protection, sound insulation and sanitary facilities. A former storage room may seem exciting, but if it has no windows or is too high up for the noise level to be a problem, the authorities often refuse to allow it to be used for residential purposes. &nbsp;Complying with building regulations also incurs costs. Anyone who takes over a commercial property and converts it into residential space without planning may later encounter high costs for retrofitting and adaptation. Fire doors, escape routes, soundproof windows or a new plumbing installation are just a few examples. If you have rented the commercial property, you must also clarify whether the landlord agrees to the change of use. A new rental agreement or at least a supplementary agreement is often unavoidable.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">The process of a change of use</h2>In order for a change of use of commercial premises to residential or vice versa to be legally effective, it is advisable to follow these steps: &nbsp;First, you should clarify the building regulations. What types of use are permitted in the affected zone? Is residential use allowed in this zone or at least eligible for approval in exceptional cases? Then a preliminary enquiry should be made to the relevant building authority, usually the building or construction office in the municipality. At this stage, it can already be clarified whether the project has a chance in principle. &nbsp;A specific building application is then submitted. It is important to submit the plans, floor plans and a building description. These must show how the premises will be adapted for residential use. Fire protection certificates, sound insulation protocols and other documents are also required. The authorities will review the documents. If they approve the application, the conversion can begin. If the application is rejected, there is usually an opportunity to improve the application or to try again.&nbsp;Another important aspect is the development. Living spaces usually require a certain infrastructure, such as a separate entrance, kitchen and sanitary facilities, as well as adequate ventilation. If these factors are neglected, the application is likely to be rejected.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Complicated conditions in everyday life</h2>When converting commercial premises into residential accommodation, practical issues arise in addition to the formal hurdles. Commercial premises are not always located in quiet residential areas, but often in commercial or industrial zones. This means more noise, fewer shopping facilities and sometimes irregular bus or train connections. Those who live there have to be prepared for restrictions. On the other hand, a creative living solution in an old office building can be very appealing. &nbsp;Another point is the neighbourhood. In commercial districts, the usual quiet hours are often less strictly controlled, but at the same time, night-time work and delivery traffic are common. This means that you may have peace and quiet during the day for your home office, but a noisy truck may roll up in the evening. Whether living in such properties proves successful in the long term depends heavily on personal preferences. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conversion of office space into a flat</h2>Let's assume you have found a former practice or studio and would like to turn it into a loft. The conversion of an office into a flat is a classic example. Depending on the location and building regulations, this is feasible if the building is located in a zone that allows residential use or if an exceptional permit is possible. Important issues include soundproofing, sufficient window space and fire compartments.&nbsp;This is precisely where potential conflicts arise if the building does not meet any residential requirements. In this case, it can be costly to meet the requirements of the authorities. It should also be noted that the tax and insurance environment can change if you no longer run a business but operate a residential property.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Opportunities for owners and investors</h2>Owners of vacant commercial space often expect higher returns from residential use. Converting a commercial property into residential space opens it up to a new target group: singles, couples or creatives looking for a unique living space. This can be a lucrative option, especially in cities with a tight housing market. However, investors have to expect higher conversion costs. This means that the calculation should be long-term. In addition, official requirements are stricter when converting a commercial building into a residential building. However, in the event of a resale, a permit for residential use can prove to be an attractive location advantage.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Beware of illegal residential use</h2>Anyone who thinks they can simply move into an office and avoid being checked by the authorities should not underestimate the risk. Living in commercial premises in Switzerland can certainly lead to penalties and makes it clear that the authorities will not remain inactive if they are notified of a property being used illegally. Often, information comes to light from neighbours or routine checks.&nbsp;The consequences are unpleasant: a fine, an immediate eviction and the requirement to restore the property to its original condition are typical consequences. Anyone who has invested money in the conversion may be left with the costs. On top of that, there may be disputes with the landlord because the commercial lease does not cover residential use. Legally compliant conversion is therefore worthwhile in two respects: you avoid penalties and benefit from planning security.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Is ‘living and working’ an alternative?</h2>In some cases, it is permitted to use commercial premises as a place of both work and residence. This applies in particular to quiet commercial enterprises. Freelancers or artists who run a studio and sleep there may be able to apply for a mixed-use permit. However, it is important to pay close attention to the regulations of the building authorities. Not every municipality allows this and clear proof is often needed that the apartment only takes up a certain part of the total area. &nbsp;Sometimes, municipalities have mixed zones in which residential and commercial use are explicitly allowed. In such areas, building regulations are somewhat more flexible. However, a careful examination of the legal situation is also mandatory here. Even with mixed use, there may be conditions, such as separate accesses for the residential area, noise protection measures and a maximisation of the window areas for the residential part.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Outlook: flexibility vs. regulations</h2>The discussion about converting commercial space into living space is growing in Switzerland. The need for new living space coincides with the vacancy of office space, warehouses and shops. Many cities want to make more attractive use of their sites and are promoting innovative ideas, while at the same time maintaining the legal framework. For those looking to build, this means that, depending on the location, you may encounter either favourable authorities or strict regulations. It is always worth talking to those responsible for construction.&nbsp;Furthermore, the question arises as to how society is changing. Home offices are becoming more important in many sectors. Do we still need so many traditional offices or could they be reduced in favour of living space? Municipalities will have to adapt to avoid vacancies while maintaining quality of life. Anyone planning today should keep an eye on the trend towards flexible living and working models.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conclusion</h2>Residential conversion in Switzerland is a complex issue that touches not only on building regulations but also on financial and social aspects. In principle, it is possible to convert commercial space into living space if the formal requirements are met. However, a legal change of use requires thorough preparation: you have to clarify the zoning regulations, submit a building application and ensure that all building regulations are complied with.&nbsp;Anyone who underestimates the issue and moves into a workshop or office without a permit risks legal consequences. Fines, a forced restoration obligation or an immediate eviction are realistic scenarios. The argument that you are only running a quiet business is not sufficient for residential use. Nevertheless, this type of business can increase the chances of obtaining a permit for a change of use if the spatial requirements are met and the building meets the relevant standards.&nbsp;The ambivalence between building law, practical implementation and personal lifestyle is reflected in this issue. Many people dream of urban living in old factory floors or creative studios, but the reality can be complicated. At the same time, Switzerland is looking for solutions to avoid vacancies and use urban spaces more efficiently. It therefore makes sense for all parties involved to openly discuss the possibilities of converting commercial spaces and to work together to find viable concepts. In this way, new living space is created step by step that meets the needs of the population without undermining existing building regulations. And this is the only way to avoid possible legal pitfalls before you end up in the unfortunate situation of having to pay a fine as a tenant or owner for living in non-approved commercial premises.

Does living in commercial premises in Switzerland lead to a penalty?

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Nebenkosten bei der Gewerbemiete verstehen: Erfahren Sie, welche Kosten umlegbar sind, wie die Berechnung erfolgt und wie Sie als Mieter Ihre Rechte wahren.

Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien

Umlagefähige Nebenkosten: Was darf der Vermieter verrechnen?

So werden die Kosten verteilt

Durchschnittliche Nebenkosten pro m²

Ihre Rechte als Mieter: Transparenz und Kontrolle

Checkliste & Tipps: Nebenkosten im Gewerbemietvertrag richtig regeln

Schlussfolgerung

Bei der Anmietung von Gewerbeflächen in der Schweiz sind die Nebenkosten ein wesentlicher Faktor neben der Nettomiete. Sie umfassen zusätzliche Aufwendungen, die oft einen erheblichen Teil der Gesamtmietkosten ausmachen. Ein klares Verständnis und eine korrekte Budgetierung dieser Kosten sind für die Finanzplanung unerlässlich, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden. Die Bruttomiete, also der tatsächlich zu zahlende Betrag, setzt sich aus der Nettomiete und den Nebenkosten zusammen.&nbsp;Dieser Leitfaden bietet einen Überblick über die Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien in der Schweiz. Er erläutert die rechtlichen Grundlagen, welche Kosten umgelegt werden dürfen, wie die Nebenkosten für Gewerbe berechnet und verteilt werden, welche Faktoren die Höhe beeinflussen und welche Rechte Mieter haben.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien</h2>Das schweizerische Obligationenrecht (OR), insbesondere Artikel 257a und 257b, sowie die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) bilden die rechtliche Basis.&nbsp;Entscheidend ist: Nebenkosten müssen vom Mieter nur bezahlt werden, wenn dies im Mietvertrag&nbsp;besonders und detailliert vereinbart wurde. Allgemeine Formulierungen genügen nicht. Sind Kosten nicht explizit aufgeführt, gelten sie als im Nettomietzins enthalten.&nbsp;Nebenkosten sind laut Gesetz die&nbsp;tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem&nbsp;Gebrauch der Sache zusammenhängen. Dazu zählen typische Betriebskosten wie Heizung, Warmwasser und öffentliche Abgaben, die durch die Nutzung entstehen. Wichtig ist die Trennung von reinen Betriebskosten und Kosten, die dem Eigentümer aus dem Besitz erwachsen (Unterhalt, Reparaturen, allgemeine Verwaltung). Letztere sind durch den Nettomietzins abgegolten und dürfen nicht als Nebenkosten verrechnet werden.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Umlagefähige Nebenkosten: Was darf der Vermieter verrechnen?</h2>Nur Kosten, die direkt mit dem Gebrauch zusammenhängen und explizit im Vertrag vereinbart sind, dürfen als Nebenkosten abgerechnet werden.&nbsp;Zu den typischen zulässigen Nebenkosten, sofern vertraglich vereinbart, zählen Heizungs- und Warmwasserkosten. Dies umfasst Brennstoffe, Betriebsstrom für Anlagen, Kaminreinigung, Servicearbeiten, Tankrevision, Verbrauchsmessung und Abrechnungskosten. Auch der direkt zuordenbare Verwaltungsaufwand ist umlagefähig. Periodische Kosten wie Boilerservice können anteilig jährlich verrechnet werden. Wasser- und Abwasserkosten für den tatsächlichen Verbrauch sind ebenfalls umlagefähig, nicht jedoch verbrauchsunabhängige Grundgebühren oder Regenwassergebühren. Die Betriebskosten für Allgemeinflächen wie Allgemeinstrom, Hauswartung (für Reinigungs- und einfache Instandhaltungsarbeiten), Treppenhausreinigung, laufende Gartenpflege und Schneeräumung können verrechnet werden. Bei Liftkosten sind Betriebsstrom, Notrufgebühren und Wartungsabonnemente oft umlagefähig, Reparaturen jedoch nicht. TV-Grundgebühren sind umlagefähig, Installationskosten nicht. Bei den Verwaltungskosten dürfen nur die Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung (üblicherweise 2-3% der Nettonebenkosten oder nach Aufwand) verrechnet werden.&nbsp;Demgegenüber sind typischerweise unzulässige Kosten vom Vermieter zu tragen. Dazu gehören Reparaturen und Instandhaltung, Ersatzanschaffungen und Investitionen, die Amortisation von Anlagen (mit Ausnahmen), allgemeine Gebäudeversicherungsprämien, nicht gebrauchsabhängige öffentliche Abgaben (z.B. Liegenschaftssteuer), Erschliessungsgebühren, Hypothekarzinsen und allgemeine Verwaltungshonorare. Bei Serviceabonnementen ist zu prüfen, ob sie reine Wartung (umlagefähig) oder auch Reparaturanteile (nicht umlagefähig) enthalten.&nbsp;Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht (nicht abschliessend):&nbsp;<figure class="table" style="width:95.3%;"><table class="ck-table-resized"><colgroup><col style="width:24.81%;"><col style="width:39.3%;"><col style="width:35.89%;"></colgroup><thead><tr><th>Kostenkategorie</th><th>Zulässige Nebenkosten</th><th>Unzulässige Nebenkosten (typischerweise)</th></tr></thead><tbody><tr><td>Heizung/Warmwasser</td><td>Brennstoff/Energie, Betriebsstrom, Kaminfeger, Brennerservice, Tankrevision, Boilerservice (anteilig), Verbrauchsmessung, Heizungsversicherung, Verwaltungskosten für Heizung/WW</td><td>Reparaturen, Ersatzanschaffungen, Amortisation (ausser Contracting/ZEV), allgemeine Gebäudeversicherung</td></tr><tr><td>Wasser/Abwasser</td><td>Kaltwasserverbrauch, verbrauchsabhängige Abwassergebühren, Wasseraufbereitungschemikalien</td><td>Nicht verbrauchsabhängige Grundgebühren, Regenwassergebühren, Anschlussgebühren</td></tr><tr><td>Hauswart/Reinigung/Umgebung</td><td>Lohn für Reinigung/kleine Instandhaltung/Gartenpflege, Reinigungsmaterial, Allgemeinstrom, Liftstrom, Liftwartung (Serviceabo), Kehrichtgebühren, Schneeräumung, Gartenpflege (laufend)&nbsp;</td><td>Lohn für Reparaturen/Verwaltungstätigkeiten, Anschaffung von Geräten/Werkzeugen, Neuanpflanzungen, Baumfällung, Reparaturen am Lift, Entsorgung von Sperrmüll</td></tr><tr><td>TV/Kommunikation</td><td>Kabelnetz-Grundgebühren</td><td>Anschlussgebühren, Installationskosten&nbsp;</td></tr><tr><td>Verwaltung</td><td>Kosten für Erstellung der Nebenkostenabrechnung (ca. 2-3% der NK oder nach Aufwand)&nbsp;</td><td>Allgemeine Verwaltungshonorare, Kosten für Wohnungsübergaben, Vermietungsaufwand</td></tr><tr><td>Sonstiges</td><td>Mehrwertsteuer auf Drittleistungen und NK-Abrechnung</td><td>Liegenschaftssteuern, Gebäudeversicherung, Hypothekarzinsen, Reparaturen, Investitionen, Amortisation</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">So werden die Kosten verteilt</h2>Können Nebenkosten nicht direkt zugeordnet werden, erfolgt die Aufteilung mittels eines Verteilschlüssels. Gängige Schlüssel sind nach Quadratmetern (pro qm), nach Verbrauch (bei vorhandenen Zählern, oft die fairste Methode), nach Mietobjekt (zu gleichen Teilen) oder nach Kubikmetern. Der im Vertrag festgelegte Schlüssel muss sachgerecht sein. Eine Änderung bedarf einer formellen Vertragsanpassung. In gemischt genutzten Liegenschaften ist auf einen fairen Schlüssel zu achten, der unterschiedliche Verbräuche (z.B. Büro vs. Restaurant) berücksichtigt. Bei Leerstand trägt der Vermieter die anteiligen Nebenkosten; für Heizkosten gibt es spezifische Regelungen.&nbsp;Abrechnungsarten: Akonto vs. Pauschal<ul><li>Akontozahlung: Monatliche Vorauszahlungen, jährliche detaillierte Abrechnung der effektiven Kosten mit Nachzahlung oder Rückerstattung. Dies ist die häufigste Methode, birgt aber das Risiko von Nachzahlungen.&nbsp;</li><li>Pauschalzahlung: Fester monatlicher Betrag, keine Jahresabrechnung. Bietet Budgetsicherheit, basiert auf dem Durchschnitt der letzten drei Jahre. Mieter können auch hier Auskunft und Belegeinsicht zur Überprüfung der Pauschale verlangen.</li></ul>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Durchschnittliche Nebenkosten pro m²</h2>Verlässliche Durchschnittswerte für Nebenkosten Gewerbe pro qm sind schwer zu finden, da sie stark variieren. Grobe Orientierungswerte aus dem Wohnbereich (ca. CHF 30-40/m²/Jahr) sind für Gewerbe nur bedingt aussagekräftig.Einflussfaktoren bei Gewerbeimmobilien:<ul><li>Art des Gewerbes: Unterschiedlicher Energie-, Wasser-, Abfallbedarf (Büro vs. Produktion/Restaurant).</li><li>Gebäudestandard und Alter: Energieeffizienz (MINERGIE vs. Altbau).</li><li>Standort: Regionale Preisunterschiede.</li><li>Servicelevel: Umfang von Hauswartung, Reinigung etc.</li><li>Mietvertrag: Definition der umlagefähigen Kosten.</li></ul>&nbsp;Empfehlung: Fokussieren Sie sich auf die Berechnung der Nebenkosten für das spezifische Objekt. Fragen Sie nach alten Abrechnungen oder der Kalkulationsgrundlage der Pauschale und informieren Sie sich über den Gebäudezustand.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Ihre Rechte als Mieter: Transparenz und Kontrolle</h2>Das Mietrecht sichert Ihnen wichtige Kontrollmöglichkeiten:<ul><li>Recht auf detaillierte Jahresabrechnung (bei Akonto): Klar, nachvollziehbar, mit Gesamtkosten, Verteilschlüssel, Ihrem Anteil und Verrechnung der Akonti. Bei Unklarheit detailliertere Aufstellung verlangen.</li><li>Recht auf Belegeinsicht: Einsicht in Originalrechnungen am Sitz des Vermieters/Verwaltung. Sie dürfen Notizen/Fotos machen oder Kopien (auf eigene Kosten) anfertigen. Gilt auch bei Pauschalen zur Überprüfung der Berechnungsgrundlage.</li><li>Fristen: Keine gesetzliche Einsprachefrist gegen die Abrechnung, aber zeitnahe Reaktion empfohlen. Verjährung für Nachforderungen des Vermieters: 5 Jahre. Verjährung für Rückforderungen des Mieters: 1 Jahr ab Kenntnis, max. 10 Jahre. Übliche Abrechnungsfrist für Vermieter: ca. 6 Monate nach Periodenende.</li><li>Vorgehen bei Unstimmigkeiten: Zuerst schriftlich (Einschreiben) beim Vermieter beanstanden. Führt dies zu keiner Lösung, kann die kostenlose Schlichtungsbehörde angerufen werden.</li></ul><h2 style="text-align:justify;">&nbsp;</h2><h2 style="text-align:justify;">&nbsp;</h2><h2 style="text-align:justify;">Checkliste &amp; Tipps: Nebenkosten im Gewerbemietvertrag richtig regeln</h2>Im Gewerbemietrecht ist sorgfältige Vertragsgestaltung besonders wichtig:<ul><li>Präzision: Jede Nebenkostenposition muss explizit und klar im Vertrag aufgelistet sein.</li><li>Verteilschlüssel: Prüfen, ob klar definiert und fair (besonders bei gemischter Nutzung).</li><li>Abrechnungsart: Klären (Akonto/Pauschal), ob Akontobetrag realistisch ist.</li><li>Unzulässige Kosten: Darauf achten, dass keine Unterhalts-, Reparatur- oder Investitionskosten enthalten sind.</li><li>Verhandlung: Umfang der Kosten, mögliche Obergrenzen und Servicelevel diskutieren.</li></ul>&nbsp;Checkliste für Mieter:<ul><li>Vor Vertragsabschluss: Vertrag genau prüfen, beim Vermieter nachfragen (erwartete Höhe, Energieeffizienz, alte Abrechnungen).</li><li>Budgetierung: Nebenkosten realistisch einplanen, Puffer für Nachzahlungen (Akonto) vorsehen.</li><li>Laufende Kontrolle: Jahresabrechnung prüfen (Vergleich Vorjahr, Plausibilität, Schlüssel, Akonti), bei Unklarheiten Belegeinsicht verlangen.</li></ul>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Schlussfolgerung</h2>Nebenkosten sind ein signifikanter Kostenfaktor bei Gewerbeimmobilien. Ein klares Verständnis der Regeln und Rechte ist essenziell. Der Schlüssel liegt in einem präzisen Mietvertrag. Prüfen Sie die Nebenkostenregelungen sorgfältig, verhandeln Sie bei Bedarf und nutzen Sie Ihre Rechte auf Transparenz und Belegeinsicht. Eine vorausschauende Auseinandersetzung mit den Nebenkosten ermöglicht eine solide Budgetierung und fördert ein faires Mietverhältnis.&nbsp;

Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien in der Schweiz

Rental law

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Find out everything you need to know about value added tax (VAT) when renting office and commercial space in Switzerland.

Legal background to VAT

VAT liability

The option for value added tax

Commercial use and exceptions

Input tax deduction

Drafting of contracts and declaration

Effects for tenants

Additional costs and other services

Pitfalls of mixed use

Significance for office and commercial space

Common mistakes

Summary

The question of whether value added tax (VAT) has to be paid for a commercial space or an office in Switzerland often leads to confusion. Anyone looking to rent or lease such a property for the first time is quickly confronted with different rules, exceptions and reporting requirements: When and how is VAT applied and what financial consequences does this have for landlords and tenants? In this article, we explain the legal basis, the special features of Swiss law and the steps to be taken to avoid potential problems. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Legal background to value added tax</h2>In Switzerland, the levying of value added tax is based on the <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/oc/2024/438/de">Federal Law on Value Added Tax (MWSTG)</a>. In principle, the rental and leasing of real estate is exempt from value added tax if it is purely residential or if it is space that is not primarily used for commercial purposes. The situation is different if a property is used for industrial or commercial purposes. In this case, VAT may be relevant, whereby the turnover limit or the tax option of the landlord is mandatory. Anyone dealing with VAT on real estate in Switzerland will also quickly notice that not every rental is automatically taxable. There are conditions that must be met for a tax registration to take place. &nbsp;The central aim of VAT is to tax the added value that arises at each stage of production and trade. However, when renting out offices and commercial space, the added value is not always obvious. For this reason, the law offers landlords the option of opting for VAT, which means that they can either be exempt from tax or voluntarily assess themselves for VAT, provided they meet certain conditions. This option can be particularly useful if the landlord wishes to claim input tax deductions. Let's take a closer look at the conditions and implications of this decision.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Who is subject to VAT liability?</h2>In Switzerland, the VAT liability applies in principle to companies that generate an annual turnover of over CHF 100,000. This figure includes all taxable services in Switzerland. For private individuals who occasionally sublet a room, this regulation hardly plays a role. However, as soon as a property management company or a commercial landlord enters the market, the obligation to register for VAT can quickly become a reality. This is particularly the case if several properties are managed and rented out, causing the turnover limit to be exceeded. &nbsp;However, simply reaching the turnover limit does not automatically mean that VAT has to be charged on every rental. The rental of residential property remains largely exempt from tax, despite the company's possible VAT liability. A landlord who offers office space in addition to residential properties must therefore check carefully which services are actually taxable. The same applies conversely to companies that only rent to business partners and have decided to declare the rental as a taxable service. This raises questions regarding the disclosure of the tax in the invoices and the input tax deduction, both of which are closely linked to the principle of VAT on rentals.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Rent with or without tax: the VAT option</h2>The Swiss VAT Act allows landlords to voluntarily subject the rental of commercial and office space to tax. This option, also referred to as opting in, offers advantages and disadvantages that should be carefully considered. If a landlord decides to opt in, this means that he will show VAT on his invoices for the rent and pay it to the federal government. In return, he is entitled to claim input tax deductions on maintenance, repair and other investment costs. This can result in considerable financial advantages for those planning major renovations or regularly investing in the property.&nbsp;On the other hand, a taxable rental can become more expensive for the tenant if the tenant is not entitled to claim input tax deductions. A company that also charges VAT on its own services can in many cases deduct the VAT paid as input tax, which does not result in any additional tax burden. However, if a non-profit organisation or a company that is exempt from tax rents a property, for example, the VAT can be a pure cost factor for this tenant. For this reason, a landlord should clarify whether or not his target group of tenants can claim input tax deduction before deciding on the option. This is the only way to avoid conflicts and financial disadvantages in advance. However, in most cases, the landlord alone can decide whether the rent is subject to VAT or not. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Commercial use and exceptions</h2>VAT on rentals mainly comes into play when the property is used for operational or commercial purposes. However, it is not only what is stated in the rental contract that is decisive, but also the actual use of the premises. If a company rents an office in which it employs staff, this is clearly a business use. The situation is more complex for mixed-use properties, such as a property that includes both commercial space and residential space. Here, the areas must be clearly demarcated from each other. The rented residential space continues to be exempt from tax, while the commercially used parts of the property may be taxable. &nbsp;In practice, this distinction is not always as easy to make as it sounds. For example, a landlord may rent out both a flat and an office in the same building, but only conclude a single lease agreement. To avoid problems in the event of an audit by the tax authorities, it is advisable to have a clear structure in the rental documentation from the outset. Separate contracts or at least a clear breakdown of the rental costs for residential and commercial areas helps to avoid disputes and ambiguities. To be on the safe side, professional advice should be sought from tax experts or specialised lawyers to ensure that the rules are correctly adhered to. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Input tax deduction as a key factor</h2>The option to charge VAT on rentals is closely linked to the right to deduct input tax. If a landlord charges tax on the income side and pays it to the tax office, he is entitled to deduct the VAT charged to him on property-related expenses as input tax. This applies, among other things, to expenses for renovations, marketing, cleaning services or property maintenance. In the long term, this deduction can offer significant advantages, especially if regular investments in the property are planned. &nbsp;However, caution is advised. This is because this advantage is lost or significantly reduced if the property is at least partially used for tax-exempt purposes. So if you rent part of a building to a company while another part is privately occupied, you are faced with the challenge of having to divide the input tax deduction proportionately. If ambiguities arise during a tax audit, this can quickly lead to claims for repayment. Practice shows that transparent documentation and precise cost allocation are the most important means of avoiding such conflicts.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Contract design and declaration</h2>Anyone who opts for voluntary tax liability should clearly state this choice in the rental agreement. Tenants must know that VAT is due in addition to the net rent and how much it is. A common formulation shows the net rent separately and adds the applicable tax amount to it. For buildings or spaces used for different purposes, a precise breakdown in the contract is essential so that each area is recorded correctly. The more precisely the rental structure is defined, the lower the risk of discrepancies arising later. &nbsp;Furthermore, the landlord must not forget to register his choice of tax option with the authorities. As part of the regular VAT settlement, all sales must be declared and settled with VAT. Any changes to the rental contracts or to the use of the property should also be reported promptly to ensure correct assessment. If a landlord realises only later that he should have been liable for tax, he risks having to make back payments and incurring penalties. Timely information and professional accounting are therefore crucial to a smooth process.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Impact on tenants</h2>It is not only landlords who face challenges when it comes to rental VAT. Tenants should also be aware that a taxable rental can have financial consequences for them. Provided that the tenant is liable for VAT, the VAT invoiced by the landlord can be deducted as input tax in many cases. This means that the bottom-line tax burden is neutral because the tenant can offset these costs against his own taxable expenses. On the other hand, there are tenants who do not provide taxable services. These may include, for example, certain non-profit organisations, cultural institutions or other exceptions. For them, the VAT incurred in addition to the net rent is not refundable and thus makes the tenancy more expensive. &nbsp;In addition, tenants should make sure that their landlord bills them correctly. If the landlord makes mistakes or is negligent, the tenant will not be able to claim any input tax, but will still have paid the tax. The best way to avoid disputes of this kind is to clarify in advance whether and in what form VAT is to be charged on the rent. Clear communication between both parties is key here. This helps to avoid nasty surprises and confusion.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Additional costs and other services</h2>Many rental contracts include additional services such as additional costs, heating costs or services in the invoice, in addition to the actual rent. VAT may also be relevant here. If a property is rented out subject to tax, the additional costs invoiced may also be subject to tax. The deciding factors are whether the costs are closely related to the rental and whether they are considered to be an independent service. If, for example, cleaning services are invoiced separately, this may be considered to be a separate service that entails a different tax treatment.&nbsp;The distinction between apportionable ancillary costs and taxable services is a frequent subject of dispute. In such cases, it is advisable to carefully check what the law and current practice provide. In some cases, it may make more sense to combine all costs into a single package to simplify handling. However, it should be noted that this combination may result in all components becoming taxable if the option has been chosen. A clear separation can be financially more advantageous, but requires additional organisational effort.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Pitfalls of mixed use</h2>A common special case occurs when a tenant not only uses the rented premises for commercial purposes, but also for private purposes. This may be the case, for example, with a one-person company that sets up a makeshift bedroom in the same premises or uses certain sub-areas only privately. Such situations make it more difficult to account for VAT on real estate in Switzerland, because it is then necessary to clarify in each individual case which part of the rent is attributable to the commercial and which to the private area. In practice, it can be helpful to define clear usage zones, preferably by means of structural separation or different rental contracts, in order to regulate the tax situation unequivocally. &nbsp;It also becomes complicated for landlords who have decided to include the property in the VAT entirely, but then realise that part of the space is being used privately. In such a case, the tax authorities may demand that the rental be partially exempt from the tax or that at least the input tax deduction be reduced proportionately. These adjustments can have significant financial consequences if they are only noticed during an inspection. It therefore makes sense to define as precisely as possible in the lease agreement how the tenant will use the space and whether anything will change during the term of the agreement.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Significance for office and commercial space</h2>For companies specifically looking for a new office in Switzerland, the question often arises as to whether the rent is calculated with or without VAT. This has an impact on the monthly costs and should be taken into account in the financial plan. Companies that are entitled to input tax deduction themselves are usually not disadvantaged because they can offset the tax paid to the landlord against their own tax burden. However, hybrid forms occasionally arise, for example when part of the company provides tax-exempt services. In such cases, the input tax is partially non-deductible, which can lead to higher net costs. &nbsp;Furthermore, it is important to be aware of the administrative requirements. Anyone who uses a property as a commercial tenant and perhaps sublets part of it to third parties must also check whether a tax liability exists for this subletting. As soon as you enter the realm of commercial use, VAT runs like a red thread through all contractual relationships. Good accounting and a clear understanding of the legal requirements make the process easier and ensure that neither the landlord nor the tenant experiences any costly surprises later on.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Common mistakes and how to avoid them</h2>One of the most common mistakes is to choose the tax option only after leases have already been signed without VAT. If a retrospective correction is made, the contracting parties must clarify whether the original net rent is now to be taxed retroactively or whether a corresponding surcharge may be charged. Such discussions can lead to disagreements and friction, especially if the tenant does not want to pay the tax because it was not originally agreed. To avoid this, landlords should make their decision on the option early on and clearly state it in the lease agreements.&nbsp;Another stumbling block is the unclear demarcation between private and commercial units of use. As soon as a space is not clearly classified as business or private, the landlord quickly loses track of which part of the costs can be deducted as input tax. Such chaos also means extra work for the tenant, as he must be able to provide precise evidence of how he uses his premises in the event of a potential inspection. Transparent contracts and a clear spatial separation are the simplest means of preventing conflicts. In many cases, it is worth consulting with tax experts to deal with the complexity of the issue.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Summary</h2>VAT on rentals in Switzerland is a complex issue that cannot be reduced to a simple yes-no answer. Whether and when VAT is incurred depends on various factors: the actual purpose for which the property is used, the landlord's turnover and the landlord's decision to exercise the tax option. Tenants should also take a close look to avoid unpleasant surprises.&nbsp;For business owners and landlords of office space, taxable rental offers the advantage of input tax deduction, but at the same time it can exclude tenant groups that are not themselves entitled to input tax deduction. Transparency is therefore essential: only by clearly communicating the facts and explicitly regulating them in the rental contract can subsequent corrections or disputes be avoided. If you are unsure, a look at the law or advice from experts will help you find the right solution for your individual needs. This is how to apply VAT correctly to rents in Switzerland while also setting the right course for a stable and fair business relationship.&nbsp;

VAT on rent in Switzerland

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Contexte juridique de la TVA

Assujettissement à la TVA

L'option de la TVA

Utilisation commerciale et exceptions

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La TVA sur la location en Suisse

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