Akonto bei Nebenkosten: Definition und Unterschied zu Pauschalmiete

Was versteht man unter Akonto? 

Der Begriff "Akonto" stammt aus dem Italienischen und bedeutet "auf Rechnung" oder "als Anzahlung". In der Schweiz wird Akonto sowohl im geschäftlichen als auch im privaten Umfeld verwendet, um Vorauszahlungen zu bezeichnen. Im Kontext von Mietverhältnissen bezieht sich Akonto auf eine monatliche Vorauszahlung, die zusätzlich zum Nettomietzins geleistet wird.

Bei einem Mietverhältnis für Gewerbeimmobilien zahlst du in der Regel einen Nettomietzins (auch Nettomiete genannt) und zusätzlich Nebenkosten. Diese Nebenkosten können auf verschiedene Arten abgerechnet werden – eine davon ist die Akonto-Zahlung. Das bedeutet, dass du monatlich einen geschätzten Betrag für die Nebenkosten im Voraus bezahlst, der später mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet wird.

Die Akonto-Zahlung ist also eine Art Vorauszahlung, die dazu dient, die laufenden Betriebskosten der Liegenschaft während des Jahres zu decken. Am Ende des Abrechnungszeitraums – üblicherweise einmal jährlich – erfolgt eine Nebenkostenabrechnung, bei der die geleisteten Akonto-Zahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt werden.

Akonto bei Nebenkosten: So funktioniert es 

Wenn du eine Gewerbeimmobilie mietest und im Mietvertrag Nebenkosten akonto vereinbart sind, zahlst du jeden Monat zusätzlich zum Nettomietzins einen festgelegten Betrag für die Nebenkosten. Dieser Betrag wird vom Vermieter geschätzt, basierend auf den Erfahrungswerten der Vorjahre und der Grösse deiner Mietfläche.

Berechnung der Akonto-Nebenkosten 

Die Höhe der Akonto-Nebenkosten wird in der Regel nach einem Verteilschlüssel berechnet. Bei Gewerbeimmobilien ist dies oft die Quadratmeterzahl deiner Mietfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche der Liegenschaft. Wenn du beispielsweise 150 m² von insgesamt 1'000 m² mietest, trägst du 15% der Nebenkosten.

Der Vermieter schätzt die jährlichen Gesamtnebenkosten der Liegenschaft und teilt diese auf die Mieter auf. Daraus ergibt sich dein monatlicher Akonto-Betrag. Wichtig ist, dass dieser Betrag nur eine Schätzung ist und die tatsächlichen Kosten höher oder niedriger ausfallen können.

Die jährliche Nebenkostenabrechnung 

Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums – normalerweise ein Kalenderjahr – erstellt der Vermieter eine detaillierte Nebenkostenabrechnung. Diese Abrechnung zeigt die tatsächlich angefallenen Kosten für Heizung, Wasser, Hauswartung, Versicherungen und weitere Posten. Deine geleisteten Akonto-Zahlungen werden davon abgezogen.

Es gibt drei mögliche Ergebnisse:
 

• Nachzahlung: Wenn die tatsächlichen Kosten höher sind als deine Akonto-Zahlungen, musst du die Differenz nachzahlen.

• Rückerstattung: Wenn die tatsächlichen Kosten niedriger sind als deine Akonto-Zahlungen, erhältst du die Differenz zurück.

• Ausgeglichen: In seltenen Fällen stimmen die Akonto-Zahlungen exakt mit den tatsächlichen Kosten überein.

Nach der Abrechnung kann der Vermieter die Höhe der zukünftigen Akonto-Zahlungen anpassen, um eine genauere Schätzung zu erreichen.

Was ist der Unterschied zwischen Akonto und Pauschal? 

Nebst Akonto gibt es in der Schweiz eine weitere gängige Form der Nebenkostenabrechnung: die Pauschalmiete. Der grundlegende Unterschied liegt in der Abrechnung und dem finanziellen Risiko.

Nebenkosten akonto 

Bei der Akonto-Regelung zahlst du monatlich einen geschätzten Betrag, der jährlich mit den tatsächlichen Kosten abgerechnet wird. Das bedeutet:

• Du erhältst eine detaillierte Nebenkostenabrechnung

• Du kannst Nachzahlungen oder Rückerstattungen erhalten

• Die Kosten sind transparent und nachvollziehbar

• Du trägst das Risiko von Kostensteigerungen (z.B. bei Heizöl oder Strom)

Nebenkosten pauschal 

Bei der Pauschalmiete (auch "Inklusivmiete" genannt) sind die Nebenkosten in einem festen monatlichen Betrag enthalten. Dies bedeutet:

• Keine jährliche Nebenkostenabrechnung

• Keine Nachzahlungen oder Rückerstattungen

• Planbare, konstante Mietkosten

• Der Vermieter trägt das Risiko von Kostensteigerungen

Welche Form ist besser? 

Beide Abrechnungsformen haben ihre Vor- und Nachteile. Bei Akonto-Nebenkosten profitierst du von Transparenz und kannst möglicherweise Geld zurückerhalten, wenn die tatsächlichen Kosten niedriger ausfallen. Allerdings trägst du auch das Risiko von Nachzahlungen, wenn beispielsweise die Heizkosten in einem kalten Winter stark ansteigen.

Die Pauschalmiete bietet dir dagegen Planungssicherheit. Du weisst genau, welche monatlichen Kosten anfallen, und musst keine Nachzahlungen befürchten. Allerdings verzichtest du auf mögliche Rückerstattungen. Zudem kann der Vermieter bei deutlich steigenden Kosten nach den gesetzlichen Vorgaben eine Mietzinserhöhung beantragen, was bei der Pauschalmiete eher vorkommt als bei der Akonto-Regelung.

Abrechnung der Nebenkosten: Rechte und Pflichten 

Das Schweizer Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten bei der Nebenkostenabrechnung im Obligationenrecht (OR). Auch wenn viele Bestimmungen für Wohnraum gelten, finden einige Grundsätze auch bei Gewerbeimmobilien Anwendung, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.

Pflichten des Vermieters 

Der Vermieter ist verpflichtet, dir eine transparente und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Diese sollte folgende Punkte enthalten:
 

• Aufstellung der einzelnen Kostenposten (z.B. Heizung, Wasser, Hauswartung)

• Angabe des Verteilschlüssels

• Berechnung deines Anteils

• Gegenüberstellung der Akonto-Zahlungen mit den tatsächlichen Kosten

• Angabe von Nachzahlung oder Rückerstattung

Die Abrechnung sollte innerhalb einer angemessenen Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen – in der Regel innerhalb weniger Monate.

Rechte des Mieters 

Als Mieter hast du das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und bei Unklarheiten Einsicht in die Belege zu verlangen. Du kannst innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Einwand erheben, wenn du die Abrechnung für fehlerhaft hältst.

Sollte es zu Unstimmigkeiten kommen, empfiehlt es sich, zuerst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. In vielen Fällen lassen sich Missverständnisse durch eine zusätzliche Erläuterung klären. Wenn keine Einigung erzielt werden kann, steht dir der Weg zur Schlichtungsbehörde offen.

Anpassung der Akonto-Nebenkosten

Nach der jährlichen Abrechnung kann der Vermieter die Höhe der Akonto-Zahlungen anpassen, um zukünftig eine bessere Übereinstimmung mit den tatsächlichen Kosten zu erreichen. Diese Anpassung ist nicht als Mietzinserhöhung zu verstehen, sondern eine Korrektur der Vorauszahlung. Dennoch sollte die Anpassung transparent kommuniziert und begründet werden.

Typische Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien 

Bei Gewerbeimmobilien können die Nebenkosten umfangreicher sein als bei Wohnraum. Zu den typischen Posten gehören:

 Heizung und Warmwasser: Kosten für Brennstoffe (Öl, Gas, Fernwärme) und Wartung der Heizungsanlage

• Kaltwasser und Abwasser: Verbrauchskosten und Grundgebühren

• Hauswartung und Reinigung: Kosten für die Pflege von Gemeinschaftsflächen, Treppenhaus, Parkplätzen

• Gebäudeversicherung: Anteil an der Versicherungsprämie der Liegenschaft

• Verwaltungskosten: In manchen Fällen ein Anteil an den administrativen Kosten

• Schneeräumung und Gartenpflege: Winterdienst und Grünflächenpflege

• Allgemeinstrom: Beleuchtung von Treppenhäusern, Parkplätzen und Aussenbereichen

• Liftkosten: Wartung und Strom für Aufzüge

Wichtig ist, dass im Mietvertrag klar geregelt ist, welche Nebenkosten übernommen werden müssen. Bei Gewerbeimmobilien gibt es oft mehr Verhandlungsspielraum als bei Wohnraum, und nicht alle Kosten sind automatisch auf den Mieter übertragbar.

Fazit: Akonto oder Pauschalmiete – was ist besser? 

Nebenkosten akonto bedeuten, dass du monatlich eine Vorauszahlung für die laufenden Betriebskosten leistest, die später mit den tatsächlichen Kosten verrechnet wird. Im Gegensatz zur Pauschalmiete erhältst du bei der Akonto-Regelung eine jährliche Abrechnung, die transparent aufzeigt, wie hoch die effektiven Kosten waren. Dies bietet dir die Chance auf Rückerstattungen, bringt aber auch das Risiko von Nachzahlungen mit sich.

Die Wahl zwischen Akonto und Pauschalmiete hängt von deinen individuellen Präferenzen ab. Wenn du Wert auf Transparenz und Kostenkontrolle legst, ist die Akonto-Regelung die bessere Option. Wenn du hingegen maximale Planungssicherheit bevorzugst und keine Überraschungen durch Nachzahlungen erleben möchtest, kann die Pauschalmiete die richtige Wahl sein.

Bei der Anmietung einer Gewerbeimmobilie über maison.work solltest du darauf achten, dass im Mietvertrag klar geregelt ist, welche Abrechnungsform zur Anwendung kommt und welche Nebenkosten konkret übernommen werden müssen. Eine sorgfältige Prüfung des Mietvertrags und ein offenes Gespräch mit dem Vermieter helfen dir, Missverständnisse zu vermeiden und eine für beide Seiten faire Lösung zu finden.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei rechtlich komplexen Fragen oder Unklarheiten im Mietvertrag empfehlen wir, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt oder die zuständige Schlichtungsbehörde zu konsultieren.