Was heisst „Edelrohbau“? Vermeide Kostenfallen bei der Bürosuche. Wir erklären dir die Unterschiede der verschiedenen Ausbaustandards in der Schweiz.
Die Begriffe im Immobilienmarkt sind nicht in Stein gemeisselt. Während du beim Rohbau vor nacktem Beton stehst und, in der Regel, jeden Franken für den Innenausbau selbst investieren musst, bietet der in der Schweiz übliche Edelrohbau bereits Heizung, Toiletten und verputzte Wände. Beim Vollausbau kannst du sofort loslegen, zahlst diesen Komfort aber über einen deutlich höheren Mietzins. Entscheidend ist am Ende nicht das Schlagwort im Inserat, sondern die detaillierte Schnittstellenliste im Mietvertrag.
Vielleicht hast du diese Situation bei der Suche nach neuen Geschäftsräumen schon erlebt: Du liest ein Inserat für eine moderne Bürofläche, die mit CHF 220.– pro Quadratmeter angepriesen wird. Ein echtes Schnäppchen. Nur zwei Klicks weiter findest du ein vergleichbares Gebäude, doch hier werden plötzlich CHF 380.– aufgerufen.
Warum dieser riesige Preisunterschied? Der erste Preis bezieht sich höchstwahrscheinlich auf den Rohbau, der zweite auf eine fertig ausgebaute Fläche. Wer hier Äpfel mit Birnen vergleicht, landet schnell in einer Kostenfalle. Um hier arbeiten zu können, musst du viel Geld in die Hand nehmen und Handwerker koordinieren, bevor auch nur der erste Schreibtisch stehen kann. Damit du dein Budget realistisch planen kannst, lohnt sich ein genauer Blick auf die drei gängigen Ausbaustandards.
Wenn du eine Fläche im klassischen Rohbau betrittst, brauchst du viel Fantasie. Du mietest im Grunde nur die Statik und die Hülle des Gebäudes. Um dich herum siehst du nackte Betonwände und rohe Decken, und unter deinen Füssen liegt oft noch kein Unterlagsboden, sondern der blanke Beton der Geschossdecke.
Hier fehlt fast alles, was ein Büro ausmacht. Es gibt keine Innenwände, keine Steckdosen und keine Teeküche. Selbst die Anschlüsse für Wasser, Strom und Lüftung sind meist nur bis zu einem zentralen Schacht in deiner Mietfläche geführt – ab dort ist es dein Problem. Das klingt abschreckend, ist aber für bestimmte Mieter genau das Richtige. Wenn du sehr spezifische Anforderungen hast, etwa für ein Labor, eine High-Tech-Werkstatt oder einen Showroom, der exakt deiner Corporate Identity entsprechen muss, ist der Rohbau die perfekte leere Leinwand. Allerdings musst du dir bewusst sein, dass du den kompletten Innenausbau vorfinanzieren musst und bis zum Einzug gut und gerne sechs bis neun Monate vergehen können.
In der Schweiz wirst du selten auf den ganz rohen Beton treffen. Hierzulande hat sich eine Zwischenstufe etabliert, die oft als „Edelrohbau“ oder „erweiterter Grundausbau“ bezeichnet wird. Wenn du eine solche Fläche besichtigst, wirkt sie schon deutlich wohnlicher.
Die Aussenwände und der Gebäudekern sind bereits verputzt und weiss gestrichen, und meist ist auch schon ein Unterlagsboden oder ein technischer Doppelboden eingebracht. Der entscheidende Unterschied zum Rohbau ist die Haustechnik: Die Heizung ist installiert und läuft, die Lamellenstoren funktionieren elektrisch und die Toilettenanlagen sind fertig ausgebaut und nutzbar.
Für die meisten KMU ist das der ideale Kompromiss. Du musst dich nicht um die grundlegende Infrastruktur kümmern, hast aber dennoch die Freiheit, den Bodenbelag (Parkett oder Teppich) selbst zu wählen und zu entscheiden, wo du Glaswände für Sitzungszimmer einziehen möchtest. Der Investitionsbedarf ist hier deutlich geringer als beim Rohbau, und der Zeitplan bis zum Einzug ist überschaubar.
Am anderen Ende der Skala steht der Vollausbau, oft auch als „Plug & Play“ vermarktet. Das Prinzip ist ähnlich wie bei einem Hotelzimmer: Du schliesst die Tür auf, steckst deinen Laptop ein und kannst arbeiten.
In diesen Flächen hat der Vermieter - oder oft auch der Vormieter - bereits alles erledigt. Der Boden liegt, die Wände stehen, die Küche ist eingebaut und oft ist sogar die EDV-Verkabelung bis zum Arbeitsplatz fertig verlegt. Das ist extrem komfortabel und perfekt für Startups oder schnell wachsende Firmen, die keine Zeit für Bauprojekte haben und ihre Liquidität nicht in Trockenbauwänden binden wollen.
Doch dieser Komfort hat seinen Preis. Da der Vermieter die Investitionen getätigt hat, holt er sich dieses Geld über einen höheren Mietzins zurück. Zudem erkaufst du dir die Bequemlichkeit mit einem Verlust an Flexibilität. Du übernimmst das Raumkonzept und den Geschmack eines anderen. Wenn dir die Aufteilung der Büros nicht passt, kannst du sie nicht ohne Weiteres ändern, ohne den teuren Ausbau wieder rauszureissen.
Das grösste Problem bei der ganzen Sache ist, dass Begriffe wie „teilweise ausgebaut“ oder „bezugsbereit“ rechtlich nicht genormt sind. Jeder Vermieter und Makler versteht darunter etwas anderes. Es kommt immer wieder zum Streit über Details: Gehört die Grundbeleuchtung noch zum Ausbau des Vermieters, oder musst du die Lampen kaufen? Reicht die Lüftung nur für ein Grossraumbüro, oder bricht sie zusammen, wenn du drei Sitzungszimmer einbaust?
Verlasse dich deshalb nie blind auf das Inserat. Das wichtigste Dokument für deine Vertragsverhandlung ist die sogenannte Schnittstellenliste. Das ist eine Tabelle, die genau definiert, wo die Verantwortung des Vermieters endet und deine beginnt. Nur wenn schwarz auf weiss geregelt ist, wer die Teeküche bezahlt und wer für die Brandschutztüren verantwortlich ist, kannst du dein Budget sicher planen.
Die Wahl des Ausbaustandards ist immer eine Abwägung zwischen Zeit, Geld und Individualität. Hast du Kapital und sehr spezielle Wünsche? Dann ist der Rohbau dein Weg. Musst du schnell starten und willst keine hohen Anfangsinvestitionen tätigen? Dann suche nach vollausgebauten Flächen. Für einige Unternehmen in der Schweiz bietet jedoch der Edelrohbau der goldene Mittelweg - eine solide Basis mit genug Raum für die eigene Note.
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