Das Grundbuch erklärt: Dienstbarkeiten, Lasten & Vormerkung

Jede Immobilie in der Schweiz besitzt eine rechtliche DNA, die unveränderlich ist. Diese Identität findest du nicht in den optimierten Verkaufsflyern der Makler, sondern ausschliesslich auf dem Grundbuchamt. Für private Käufer ist dieser Blick in die Bücher wichtig – für dich als Gewerbetreibenden ist er jedoch existenzielle Pflicht.

Wer eine Gewerbefläche kauft oder langfristig anmietet, benötigt Klarheit: Wer ist der rechtmässige Eigentümer? Welche Rechte beanspruchen Nachbarn auf dem Areal? Und vor allem: Gibt es juristische Fesseln, die deine geplante geschäftliche Tätigkeit an diesem Standort einschränken oder gar verbieten? Ein Blick in den Grundbuchauszug liefert dir diese rechtssicheren Antworten.

Was ist das Grundbuch?

Um die Tragweite zu verstehen, muss man wissen, was dieses Register technisch und juristisch darstellt. Das Grundbuch ist nicht nur eine simple Auflistung; Es ist ein staatliches, öffentliches Register, das von den Kantonen geführt wird (gemäss Art. 942 ZGB). Es bildet das fundamentale System der dinglichen Rechte an Grundstücken in der Schweiz.

Das wichtigste Prinzip dabei ist der sogenannte „öffentliche Glaube“ des Grundbuchs. Das bedeutet: Was im Grundbuch steht, gilt als wahr und richtig. Wer sich gutgläubig auf einen Eintrag verlässt, wird gesetzlich geschützt. Umgekehrt gilt: Ein Recht an einem Grundstück (wie Eigentum oder eine Hypothek) entsteht in der Regel erst dann, wenn es im Grundbuch eingetragen wurde (Eintragungsprinzip). Ein vollständiger Grundbuchauszug gibt dir Auskunft über vier zentrale Bereiche:

1. Eigentum: Wer darf über das Grundstück verfügen? (Alleineigentum, Miteigentum oder Gesamteigentum).

2. Dienstbarkeiten (Servitute): Hier stehen die „Duldungspflichten“. Darf der Nachbar über dein Grundstück fahren (Wegerecht)? Darfst du nur bis zu einer bestimmten Höhe bauen? Ist eine gewerbliche Nutzung eingeschränkt?

3. Grundlasten: Verpflichtungen, die auf dem Grundstück lasten, wie z.B. die Pflicht zum Unterhalt einer Stützmauer oder eines gemeinsamen Weges.

4. Grundpfandrechte: Hier siehst du die finanzielle Belastung der Immobilie durch Schuldbriefe (Hypotheken). Dies zeigt dir, wie stark das Objekt bereits beliehen ist.

Die Dienstbarkeiten

Das Herzstück für jeden Unternehmer ist die Rubrik der Dienstbarkeiten (Servitute). Hier sind Rechte und Lasten eingetragen, die das Grundstück betreffen. Ein klassisches, oft teures Beispiel ist die Nutzungsbeschränkung.

Folgendes Beispiel: Du planst eine KFZ-Werkstatt oder ein gut besuchtes Restaurant. Die Räume scheinen perfekt, die Zonenplanung der Gemeinde stimmt zu. Doch im Grundbuch findet sich eine privatrechtliche Dienstbarkeit aus dem Jahr 1980 mit dem Wortlaut: „Beschränkung auf stilles Gewerbe“ oder „Verbot von Gastronomie“. Solche Einträge sind bindend. Du kannst dein Geschäft dort nicht eröffnen, egal was das Baurecht sagt. Diese privatrechtlichen Fesseln zu lösen, erfordert die Zustimmung aller Begünstigten – und das ist meist teuer oder schlicht unmöglich.

Auch Wegerechte und Näherbaurechte sind kritisch. Darf der Nachbar mit seinen LKWs über deinen Hof fahren, genau dort, wo du deine Aussenbestuhlung planst? Oder darf er näher an deine Halle bauen, als es das Gesetz eigentlich erlaubt, und dir so das Tageslicht für die Produktion nehmen? Diese Fragen klärt das Grundbuch.

Die Vormerkung

In der Schweiz gilt der Grundsatz: „Kauf bricht Miete nicht“. Das bedeutet, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft, tritt der neue Eigentümer grundsätzlich in deinen Mietvertrag ein. Doch es gibt eine gefährliche Ausnahme: Wenn der neue Eigentümer „dringenden Eigenbedarf“ für sich oder nahe Verwandte anmeldet, kann er dir unter Umständen frühzeitig kündigen.

Für Unternehmen, die Hunderttausende Franken in den Ausbau der Mietfläche investiert haben – sei es in Ladenbau, Lüftungstechnik oder IT-Infrastruktur – ist das ein Horrorszenario. Die Lösung liegt im Grundbuch: Du kannst deinen Mietvertrag vormerken lassen (Vormerkung nach Art. 261b OR).

Durch diese Vormerkung erhält dein Mietvertrag eine sogenannte „dingliche Wirkung“. Das bedeutet: Jeder neue Eigentümer muss den Vertrag bis zum Ende der Laufzeit exakt so übernehmen. Er kann das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht geltend machen. Diese Vormerkung kostet eine Gebühr, ist aber für langfristige Gewerbemietverträge absolut empfehlenswert.

Grundpfandrechte und Anmerkungen

In der Abteilung der Grundpfandrechte stehen die Schuldbriefe. Für Käufer ist klar: Sie müssen wissen, wie hoch das Grundstück belastet ist. Aber auch für dich als Mieter ist dies relevant. Wenn eine Immobilie masslos überschuldet ist, droht im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung. Zwar geht auch hier das Mietverhältnis grundsätzlich auf den Ersteigerer über, doch in komplexen Fällen kann es zu Unsicherheiten kommen. Ein Blick auf die Belastung gibt dir ein Gefühl für die finanzielle Stabilität deines Vermieters.

Unter „Anmerkungen“ finden sich zudem Hinweise auf öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen. Hier solltest du nach dem Stichwort Altlasten suchen. Ist das Grundstück im Kataster der belasteten Standorte (KbS) verzeichnet? Gerade auf alten Industriearealen ist dies ein Warnsignal für potenzielle Gesundheitsrisiken oder Sanierungskosten, die den Betrieb stören könnten.

Wie kommst du an den Auszug?

In der Schweiz ist das Grundbuch nicht vollständig öffentlich einsehbar. Zwar kann jeder ohne Grund erfahren, wer Eigentümer eines Grundstücks ist (Name und Adresse) – viele Kantone bieten dies inzwischen online über Geoportale wie Terravis an. Doch für den vollen Auszug mit allen Dienstbarkeiten und Anmerkungen benötigst du ein glaubhaftes Interesse.

Als potenzieller Käufer erhältst du dieses Interesse meist durch eine Vollmacht des Verkäufers oder im Rahmen der konkreten Kaufverhandlungen. Als Mieter solltest du den Vermieter bitten, dir einen aktuellen Auszug vorzulegen. Transparenz ist hier der erste Schritt einer guten Geschäftsbeziehung. Weigert er sich, sollten bei dir die Alarmglocken läuten.

Fazit

Ein Gewerbeobjekt ohne Prüfung des Grundbuchs zu mieten oder zu kaufen, ist wie ein Auto ohne Motorhauben-Check zu erwerben. Die dort eingetragenen Rechte und Lasten sind in Stein gemeisselt. Nimm dir die Zeit, den Auszug gemeinsam mit einem Notar oder Immobilienanwalt zu prüfen, bevor du deine Unterschrift unter den Vertrag setzt.