Passantenfrequenz richtig einschätzen: Guide für Ladenflächen
Hohe Frequenz = hoher Umsatz? Nicht immer. Erfahre, wie du Passantenströme analysierst, den Mietzins prüfst und den perfekten Standort für dein Business findest.
Die Passantenfrequenz ist die Währung im Detailhandel: Sie gibt an, wie viele potenzielle Kunden an einem bestimmten Standort vorbeikommen. Doch Quantität ist nicht gleich Qualität. Tausende gehetzte Pendler am Bahnhof bringen einem Juwelier weniger als hundert entspannte Flaneure in der Altstadt. Die Frequenz wird meist durch manuelle Zählungen oder moderne Laser- und WLAN-Tracker ermittelt und treibt den Mietzins massgeblich in die Höhe. Bevor du einen Mietvertrag unterschreibst, solltest du die Zahlen des Vermieters daher kritisch hinterfragen und prüfen, ob die Menschen, die dort vorbeilaufen, auch wirklich deine Zielgruppe sind.
Der Traum vom vollen Laden
Wenn du eine neue Ladenfläche suchst, hörst du immer wieder das alte Mantra der Immobilienbranche: „Lage, Lage, Lage“. Doch was macht eine Lage eigentlich gut? Es ist primär die Wahrscheinlichkeit, dass Menschen, die an deinem Schaufenster vorbeilaufen, stehen bleiben, hereinkommen und etwas kaufen. Diese Wahrscheinlichkeit beginnt mit einer simplen Kennzahl: der Passantenfrequenz.
Viele angehende Ladenbesitzer lassen sich von hohen Zahlen blenden. Ein Standort, an dem täglich 20'000 Menschen vorbeikommen, klingt nach einer Goldgrube. Doch wenn du die Dynamik hinter diesen Zahlen nicht verstehst, wird aus der vermeintlichen Goldgrube schnell ein Fass ohne Boden. Denn Frequenz allein zahlt keine Miete - der Umsatz tut es.
Was ist die Passantenfrequenz?
Ganz nüchtern betrachtet beschreibt die Passantenfrequenz die Anzahl der Personen, die einen definierten Punkt im öffentlichen Raum innerhalb einer bestimmten Zeiteinheit passieren. Im Kontext von Gewerbeimmobilien ist sie der Indikator für dein Kundenpotenzial. Man spricht hier oft von der „High Street“ oder der „A-Lage“, wo diese Frequenz am höchsten ist.
Doch hier musst du vorsichtig sein. Es gibt einen gewaltigen Unterschied zwischen Verkehrsfrequenz und Einkaufsfrequenz. Ein Tunnel im Hauptbahnhof hat morgens um 07:30 Uhr eine gigantische Frequenz. Aber diese Menschen sind auf dem Weg zur Arbeit, sie haben es eilig und den Kopf voller Termine. Ihre Bereitschaft, spontan Mode oder Möbel zu kaufen, geht gegen Null. Eine ruhigere Seitengasse am Samstagnachmittag hat vielleicht nur ein Zehntel dieser Frequenz, aber die Menschen dort flanieren, haben Zeit und in der Regel eine grössere Kaufabsicht.
Wie wird gemessen? Vom Klickzähler zum Laser
Früher sah man oft Studenten mit mechanischen Handzählern an Strassenecken stehen. Diese Methode ist zwar altmodisch, aber für eine stichprobenartige Überprüfung durch dich selbst immer aussagekräftig. Heute setzen professionelle Standortanalysten und Städte jedoch auf Technologie.
In modernen Einkaufsstrassen kommen oft Laserscanner oder Infrarotsensoren zum Einsatz, die rund um die Uhr zählen. Noch präziser – und datenschutzrechtlich immer wieder diskutiert – ist das Tracking über WLAN-Signale von Smartphones. Damit lässt sich nicht nur zählen, wie viele Menschen vorbeilaufen, sondern auch, wie lange sie vor dem Schaufenster verweilen (die sogenannte „Verweildauer“) und ob es sich um wiederkehrende Passanten handelt. Diese Daten findest du oft in den detaillierten Standortanalysen grosser Maklerhäuser oder bei spezialisierten Anbietern wie beispielsweise Senozon.
Der Einfluss auf den Mietzins
Es gibt eine direkte Korrelation zwischen der Passantenfrequenz und der Mietzinsen. Im Grunde funktioniert ein Schaufenster wie eine Werbeanzeige im Internet: Du bezahlst für die Impressionen, also die Sichtkontakte. Je mehr Menschen an der Fläche vorbeigeführt werden, desto höher ist in der Regel der Quadratmeterpreis.
In den absoluten Top-Lagen der Schweiz, wie der Zürcher Bahnhofstrasse oder der Rue du Rhône in Genf, zahlst du astronomische Mieten, weil die Frequenz dort nicht nur hoch, sondern auch kaufkräftig ist. Das Risiko für dich als Mieter besteht darin, eine „Frequenz-Miete“ zu zahlen, ohne die entsprechende „Konversionsrate“ zu erzielen. Wenn du ein Nischenprodukt verkaufst, das Beratung braucht, ist die teure Hochfrequenzlage vielleicht gar nicht nötig. Du zahlst dann einen Aufpreis für tausende Passanten, die gar nicht deine Zielgruppe sind.
Umgekehrt kann eine B-Lage mit niedrigerer Miete lukrativer sein, wenn du durch gezieltes Marketing die Leute zu dir holst (Destination-Store). Du sparst Miete und investierst das Geld lieber in Werbung.
Worauf du bei der Bewertung achten musst
Verlasse dich niemals blind auf die Angaben im Exposé. Diese Zahlen sind oft Durchschnittswerte oder stammen aus den besten Stunden des Jahres (z.B. Adventssamstage). Um die Frequenz für dein Business realistisch einzuschätzen, solltest du folgende Punkte beachten:
Achte genau auf die Sonnenseite und die Schattenseite. Es klingt banal, aber in vielen Einkaufsstrassen gibt es eine Seite, die deutlich stärker frequentiert ist - oft diejenige, die nachmittags in der Sonne liegt oder die den direkten Weg zum Bahnhof darstellt. Ein Ladenlokal auf der „falschen“ Strassenseite kann trotz gleicher Adresse 30% weniger Laufkundschaft haben.
Unterscheide zwischen Wochentags- und Wochenend-Publikum. Ein Standort im Bankenviertel läuft Montag bis Freitag mittags hervorragend (Gastro, Take-away), ist aber am Samstag tot. Eine Shoppingmeile hingegen erwacht erst am Wochenende richtig zum Leben.
Schau dir das Umfeld und die "Magneten" an. Wer sind die Nachbarn? Ein grosser Ankermieter (wie ein Warenhaus oder ein beliebter Supermarkt) sorgt für Frequenz, von der die kleinen Läden drumherum profitieren. Wenn dieser Magnet jedoch schliesst oder umzieht, bricht die Frequenz oft schlagartig ein.
Fazit
Die Passantenfrequenz ist eine harte Währung, aber sie muss zu deinem Konzept passen. Bevor du einen langfristigen Mietvertrag unterschreibst, investiere Zeit in die Analyse. Stell dich selbst zu verschiedenen Tageszeiten an den Standort. Beobachte nicht nur, wie viele Menschen vorbeilaufen, sondern wer sie sind und wie sie sich verhalten. Sind sie gestresst? Tragen sie Einkaufstüten anderer Geschäfte? Schauen sie in die Schaufenster? Diese qualitativen Beobachtungen sind am Ende oft wertvoller als die nackte Zahl in einer Excel-Tabelle.