Erfahren Sie alles über die Staffelmiete in der Schweiz: Definition, rechtliche Grundlagen, ein klares Beispiel und die Vor- sowie Nachteile für Mieter & Vermieter.
Bei der Wohnungssuche oder der Anmietung von Geschäftsräumen stossen Sie möglicherweise auf den Begriff „Staffelmiete“. Obwohl er auf den ersten Blick kompliziert wirken mag, bietet dieses Mietmodell sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine klare und planbare Struktur. Doch was bedeutet Staffelmiete genau und welche Vor- und Nachteile sind damit verbunden?
Dieser Artikel erklärt die Definition der Staffelmiete, zeigt anhand von Beispielen, wie sie funktioniert, und beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen in der Schweiz. So können Sie fundiert entscheiden, ob ein Staffelmietvertrag für Ihre Situation die richtige Wahl ist.
Eine Staffelmiete, auch gestaffelte Miete genannt, ist eine vertragliche Vereinbarung, bei der die Mieterhöhungen bereits im Voraus festgelegt werden. Das bedeutet, dass im Mietvertrag nicht nur die anfängliche Miete, sondern auch die genauen Zeitpunkte und Beträge zukünftiger Erhöhungen festgeschrieben sind. Diese Erhöhungen erfolgen in regelmässigen Abständen, meist jährlich.
Die wesentliche Eigenschaft von Staffelmieten ist die Planbarkeit: Beide Vertragsparteien wissen von Anfang an, wie sich die Miete über die vereinbarte Laufzeit entwickeln wird. Andere Faktoren wie der Referenzzinssatz, die Teuerung oder die allgemeine Marktentwicklung haben während der Laufzeit keinen Einfluss auf die vereinbarten Mietanpassungen.
Um das Konzept greifbarer zu machen, schauen wir uns ein konkretes Beispiel an. Stellen Sie sich vor, Sie mieten ein Büro mit einer anfänglichen Nettomiete von CHF 1'400 pro Monat. Im Mietvertrag ist eine Staffelmiete über drei Jahre vereinbart, bei der die Miete jedes Jahr um CHF 150 steigt.
Jahr 1: Die monatliche Miete beträgt CHF 1'400.
Jahr 2: Die monatliche Miete erhöht sich auf CHF 1'550.
Jahr 3: Die monatliche Miete steigt auf CHF 1'700.
Ein anderes Beispiel aus dem gewerblichen Bereich könnte eine Agentur sein, die 300m² Bürofläche mietet. Die Anfangsmiete beträgt CHF 225 pro m² / Jahr. Es wird vertraglich vereinbart, dass die Miete jährlich um einen festen Betrag steigt.
Jahr 1: CHF 67'500 (CHF 225 pro m² x 300m²)
Jahr 2: CHF 69'525 (Erhöhung auf CHF 231.75 pro m²)
Jahr 3: CHF 71'610 (Erhöhung auf CHF 238.70 pro m²)
In beiden Fällen sind die Erhöhungen im Voraus bekannt und treten automatisch in Kraft, ohne dass der Vermieter sie erneut ankündigen muss.
Ja, die Staffelmiete ist in der Schweiz zulässig, allerdings nur unter strengen Voraussetzungen, die im Obligationenrecht (OR) in Artikel 269c geregelt sind. Damit ein Staffelmietvertrag gültig ist, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
Mindestvertragsdauer von drei Jahren: Der Mietvertrag muss für eine Dauer von mindestens drei Jahren abgeschlossen werden.
Jährliche Erhöhung: Die Miete darf höchstens einmal pro Jahr erhöht werden. Der genaue Zeitpunkt der Erhöhung kann frei vereinbart werden.
Fester Betrag in Franken: Die jeweilige Erhöhung muss im Voraus als fester Betrag in Schweizer Franken (CHF) im Vertrag angegeben werden. Eine prozentuale Angabe ist nicht ausreichend.
Ausschluss anderer Erhöhungen: Während der Laufzeit der Staffelmiete sind andere Mietzinsanpassungen, wie beispielsweise aufgrund von Änderungen des Referenzzinssatzes oder der Teuerung (Indexmiete), ausgeschlossen.
Wird eine dieser Regeln nicht eingehalten, ist die Staffelungsklausel ungültig. Obwohl ein mündlicher Vertrag theoretisch möglich wäre, wird aus Beweisgründen dringend eine schriftliche Vereinbarung empfohlen.
Die Staffelmiete hat für beide Seiten klare Vor- und Nachteile, die es abzuwägen gilt.
Planungssicherheit: Die zukünftigen Mietkosten sind genau bekannt, was die Budgetierung erheblich erleichtert. Es gibt keine unerwarteten Mieterhöhungen.
Schutz vor Marktveränderungen: Steigen die Mieten auf dem freien Markt stark an, bleibt die vertraglich vereinbarte Miete davon unberührt.
Vorteile der Staffelmiete für Vermieter
Vorhersehbare Einnahmen: Die Mieterträge steigen regelmässig und planbar, was finanzielle Sicherheit schafft.
Weniger Verwaltungsaufwand: Die Mieterhöhungen treten automatisch in Kraft. Es sind keine separaten Ankündigungen oder Begründungen für jede Anpassung erforderlich.
Inflationsschutz: Die gestaffelten Erhöhungen können einen teilweisen Schutz vor Inflation bieten.
Keine Vorteile bei sinkenden Mieten: Sollte der Referenzzinssatz oder die Marktmieten in der Umgebung sinken, profitiert der Mieter nicht davon. Die vereinbarte Staffelung bleibt bestehen.
Langfristig möglicherweise teurer: Die Miete kann über die Jahre teurer werden als bei einem herkömmlichen Mietvertrag.
Fehlende Flexibilität: Die Miete kann nicht an unerwartet stark steigende Zinsen oder eine hohe Inflation angepasst werden.
Keine Erhöhung bei Mehrleistungen: Wertsteigernde Investitionen können während der Laufzeit nicht zu einer zusätzlichen Mieterhöhung führen.
Neben der Staffelmiete gibt es die Indexmiete, bei der die Miete an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt ist. Die Wahl zwischen den beiden Modellen hängt von den Erwartungen an die wirtschaftliche Entwicklung ab.
Die Staffelmiete bietet maximale Planbarkeit durch feste, im Voraus definierte Beträge.
Die Indexmiete ist flexibler und reagiert direkt auf die Inflation, was in Zeiten stabiler oder sinkender Preise für Mieter vorteilhaft sein kann, bei hoher Inflation jedoch zu starken Erhöhungen führt.
Eine Kombination beider Modelle in einem Vertrag ist gesetzlich nicht zulässig.
Eine Anfechtung der Staffelung selbst ist während der Laufzeit des Vertrages in der Regel nicht möglich. Mieter haben jedoch das Recht, den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache bei der Schlichtungsbehörde anzufechten (Art. 270 OR). Wird der Anfangsmietzins als missbräuchlich eingestuft, kann dies auch die Gültigkeit der gesamten Staffelungsklausel beeinflussen.
Eine Anfechtung ist ebenfalls möglich, wenn die gesetzlichen Vorgaben, wie die Mindestlaufzeit oder die Angabe der Erhöhung in Franken, nicht eingehalten wurden.
Die Staffelmiete ist ein transparentes Mietmodell, das beiden Parteien ein hohes Mass an Planungssicherheit bietet. Für Mieter bedeutet sie vorhersehbare Wohnkosten ohne böse Überraschungen, während Vermieter von einem geringeren Verwaltungsaufwand und stetig steigenden Einnahmen profitieren.
Allerdings geht diese Vorhersehbarkeit mit einem Mangel an Flexibilität einher. Mieter können nicht von sinkenden Marktzinsen profitieren, und Vermieter sind an die vereinbarten Sätze gebunden, selbst wenn die Inflation stark ansteigt. Ob eine Staffelmiete für Sie sinnvoll ist, hängt letztlich von Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem Bedürfnis nach finanzieller Planbarkeit ab.
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