Was ist ein Mieterausbau? Erfahren Sie die Definition, die Abgrenzung zum Grundausbau und die rechtlichen Grundlagen für Mieter und Vermieter in der Schweiz.
Beim Anmieten von Geschäftsräumen stossen viele auf die Begriffe «Grundausbau» und «Mieterausbau». Doch was bedeuten sie genau? Ein klares Verständnis ist entscheidend, um Kosten, Verantwortlichkeiten und rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Dieser Leitfaden erklärt, was ein Mieterausbau in der Schweiz ist, wie er sich vom Grundausbau unterscheidet und worauf Mieter und Vermieter achten müssen.
Der Mieterausbau umfasst alle baulichen Massnahmen, die ein Mieter vornimmt, um eine gemietete Fläche an seine spezifischen Bedürfnisse anzupassen. Normalerweise wird die Fläche im Rohbauzustand übergeben. Der Mieter gestaltet dann den Innenausbau selbst, um die Räume für seine Geschäftstätigkeit nutzbar zu machen. Dies reicht von der Raumaufteilung bis hin zu technischen Installationen und spiegelt die Arbeitsabläufe und die Markenidentität des Unternehmens wider.
Juristisch gesehen handelt es sich beim Mieterausbau um «Erneuerungen und Änderungen an der Sache» durch den Mieter, wie sie im Obligationenrecht (OR) geregelt sind.
Der Mieterausbau kann eine Vielzahl von Arbeiten umfassen, darunter:
Raumaufteilung: Erstellen von Büros, Besprechungsräumen und Ruhezonen durch Leichtbau- oder Glaswände.
Oberflächengestaltung: Verlegen von Bodenbelägen (Teppich, Parkett, Vinyl), Malerarbeiten an den Wänden und Einbau von Akustik- oder Gipsdecken.
Technische Installationen: Installation der Elektroverteilung ab der Hauptverteilung, Verlegung von IT-Kabeln und Umsetzung eines individuellen Beleuchtungskonzepts.
Massgefertigte Einbauten: Einbau einer Teeküche, eines Empfangstresens, von Einbauschränken oder Medientechnik in Konferenzräumen.
Um den Mieterausbau zu verstehen, muss man ihn vom Grundausbau abgrenzen.
Grundausbau: Dies ist die Basiskonstruktion des Gebäudes, die der Vermieter bereitstellt. Sie stellt die grundsätzliche Nutzbarkeit der Liegenschaft sicher. Dazu gehören tragende Wände, die Fassade, das Dach sowie die Hauptanschlüsse für Wasser, Strom, Heizung und Lüftung. Die Böden sind meist im Estrichzustand und die Wände unverputzt. Auch Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser, Aufzüge und Toilettenanlagen gehören in der Regel zum Grundausbau.
Mieterausbau: Dieser baut auf dem Grundausbau auf und umfasst alle mieterspezifischen Anpassungen innerhalb der gemieteten Fläche.
Die genaue Abgrenzung ist entscheidend für die Kostenverteilung. Sie wird oft detailliert in einem sogenannten Mieterausbau-Übernahmevertrag oder im Mietvertrag selbst festgehalten, häufig basierend auf dem Baukostenplan (BKP).
Der Mieterausbau ist mehr als nur eine gestalterische Aufgabe – er hat klare rechtliche Rahmenbedingungen. Das Schweizer Obligationenrecht (OR) legt die Spielregeln fest.
Der wichtigste Grundsatz findet sich in Art. 260a Abs. 1 OR: Für wesentliche Änderungen an der Mietsache benötigt der Mieter die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Als «wesentlich» gelten alle Änderungen, die die Bausubstanz betreffen, das Erscheinungsbild des Gebäudes verändern oder die Interessen anderer Mieter beeinträchtigen könnten. Dazu zählen der Einbau von Wänden, Änderungen an Elektro- oder Sanitärinstallationen oder der Einbau einer Küche.
Die Zustimmung muss schriftlich erfolgen, eine E-Mail genügt formell nicht. Mieter sollten dem Vermieter detaillierte Baupläne frühzeitig zur Prüfung vorlegen, idealerweise bereits während der Mietvertragsverhandlungen.
Hat der Vermieter dem Ausbau zugestimmt, kann er am Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht mehr den Rückbau in den ursprünglichen Zustand verlangen. Allerdings kann er sich dieses Recht in der schriftlichen Vereinbarung ausdrücklich vorbehalten (Art. 260a Abs. 2 OR). In der Praxis wird oft vertraglich vereinbart, dass der Mieter die vorgenommenen Änderungen auf eigene Kosten wieder entfernen muss.
Wenn der Mieterausbau bei Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert für die Immobilie darstellt, hat der Mieter gemäss Art. 260a Abs. 3 OR Anspruch auf eine Entschädigung. Diese bemisst sich nach dem verbleibenden Wert der Investition zum Zeitpunkt des Auszugs, nicht nach den ursprünglichen Kosten.
In vielen Mietverträgen für Geschäftsräume wird dieser Anspruch jedoch vertraglich wegbedungen. Es wird oft vereinbart, dass die getätigten Investitionen ohne Entschädigung in das Eigentum des Vermieters übergehen.
Ein erfolgreicher Mieterausbau erfordert eine enge Zusammenarbeit und klare Absprachen.
Für Mieter:
Sorgfältige Planung: Klären Sie Ihren Flächenbedarf, auch im Hinblick auf zukünftiges Wachstum. Erstellen Sie ein realistisches Budget.
Frühzeitige Absprache: Besprechen Sie alle gewünschten Änderungen mit dem Vermieter, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben.
Vertragliche Regelung: Halten Sie alle Vereinbarungen schriftlich fest. Wer trägt welche Kosten? Wer ist für welche Arbeiten zuständig? Was geschieht mit den Einbauten am Ende der Mietzeit (Rückbau oder Mehrwertentschädigung)?
Für Vermieter:
Professionelle Abwicklung: Sorgen Sie für eine schnelle und professionelle Umsetzung von Ihrer Seite und halten Sie Budget- und Zeitpläne ein.
Risiko Bauhandwerkerpfandrecht: Wenn der Mieter seine Handwerker nicht bezahlt, können diese ein Bauhandwerkerpfandrecht auf Ihrem Grundstück eintragen lassen. Das bedeutet, dass Sie im schlimmsten Fall für die Schulden Ihres Mieters haften.
Klare Verträge: Ein detaillierter Mieterausbau-Übernahmevertrag schützt Sie vor unliebsamen Überraschungen und regelt klar die Rechte und Pflichten beider Parteien.
Ein gut geplanter Mieterausbau in der Schweiz verwandelt einen leeren Raum in eine funktionale und repräsentative Geschäftsumgebung. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der transparenten Kommunikation und einer soliden vertraglichen Grundlage, die die Interessen von Mietern und Vermietern gleichermassen berücksichtigt. Indem Sie die Definitionen von Grundausbau und Mieterausbau kennen und die rechtlichen Vorgaben beachten, schaffen Sie die Basis für ein reibungsloses Projekt und ein langfristig erfolgreiches Mietverhältnis.
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