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Mietrecht

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Die Staffelmiete legt Mietzinserhöhungen vorab vertraglich fest. Erfahren Sie, wie dieses Modell in der Schweiz funktioniert und wann es sich lohnt.

Beispiel einer Staffelmiete

Ist die Staffelmiete gut oder schlecht?

Wie sieht die Staffelung üblicherweise aus?

Vorteile der Staffelmiete

Fazit

Die Staffelmiete ist eine vertraglich vorab festgelegte, stufenweise Mietzins­entwicklung. Vermieter und Mieter vereinbaren dabei nicht nur den Ausgangs­mietzins, sondern auch alle zukünftigen Erhöhungs­zeitpunkte und ‑Beträge. Zulässig ist dieses Modell in der Schweiz nur bei Verträgen von mindestens drei Jahren Laufzeit; jede Stufe muss mindestens zwölf Monate Abstand zur nächsten haben und die Erhöhung muss frankengenau beziffert sein – Prozent‑ oder Indexangaben genügen nicht. Während der Staffelmiete sind alle anderen Anpassungs­mechanismen (Referenzzins, LIK‑Index, wertvermehrende Investitionen) gesperrt. Diese strengen Vorgaben aus Art. 269c OR und Art. 19 VMWG schaffen Rechtssicherheit, weil beide Seiten von Anfang an wissen, wie sich der Mietzins entwickelt.&nbsp;Im Gewerbe­bereich – etwa bei Neubaubüros oder Ladenflächen – wird die Staffelmiete oft genutzt, um hohe initiale Investitionen abzufedern. Zu Beginn liegt der Mietzins unter Marktniveau, nach und nach nähert er sich mit jeder Stufe dem gewünschten Ertrag. Bei Wohnraum kommt das Modell vor allem bei Erst­vermietungen neuer Überbauungen zum Einsatz, wenn sich Nachfrage und Kosten erst einpendeln müssen.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Beispiel einer Staffelmiete</h2>Angenommen, eine Agentur mietet 300m² Bürofläche in Zürich-West. Der Ausgangs­mietzins beträgt CHF 225 pro m² / Jahr. Vertraglich wird vereinbart, dass der Mietzins jeweils zum 1. April um drei Prozent (wie oben erwähnt, müssen die Beträge in Franken festgehalten werden) steigt:&nbsp;<ul><li>Jahr 1: CHF 225 x 300 m² = CHF 67 500</li><li>Jahr 2: CHF 67 500 x 1,03 = CHF 69 525</li><li>Jahr 3: CHF 69 525 x 1,03 = CHF 71 610&nbsp;</li></ul>Nach drei Jahren liegt die Belastung um CHF 4'110 pro Jahr höher als zu Beginn. Der Betrag ist für die gesamte Vertragsdauer transparent; weder der Vermieter kann zwischendurch zusätzlich auf den Referenzzins verweisen, noch kann der Mieter eine Senkung verlangen, wenn der Markt rückläufig ist.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Ist die Staffelmiete gut oder schlecht?</h2>Ob eine Staffelmiete vorteilhaft ist, hängt stark von der Marktlage, der Vertrags­­dauer und dem Liquiditäts­profil der Parteien ab. Aus Mieter­sicht spricht für das Modell die Planbarkeit: Das Budget lässt sich über mehrere Jahre exakt kalkulieren und es drohen keine überraschenden Aufschläge durch Referenzzins- oder Nebenkosten­sprünge. Nachteilig ist jedoch die fehlende Flexibilität: Sinkt der hypothekarische Referenzzins oder fallen die Vergleichs­­mieten in der Region, bleibt die vereinbarte Stufe dennoch bestehen. Eine Anfechtung während der Laufzeit ist für beide Parteien ausgeschlossen.&nbsp;Für Vermieter bedeuten gestaffelte Mietzinse einen sicheren Ertrags­pfad sowie weniger Verwaltungs­aufwand, weil keine separate Mitteilung jeder Erhöhung nötig ist. Demgegenüber kann sich die starre Staffel als Risiko erweisen, wenn Bau‑ oder Finanzierungs­kosten stärker steigen als prognostiziert: Zusätzliche Anpassungen sind bis zum Ende der Staffelperiode gesperrt. Die Wirtschaftlich­keit hängt deshalb davon ab, die Stufen realistisch zu dimensionieren.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Wie sieht die Staffelung üblicherweise aus?</h2>In der Praxis haben sich bestimmte Band­breiten etabliert:&nbsp;Wohnungen Bei Erstvermietungen neuer Mehrfamilien­häuser oder Stadtlofts liegen jährliche Staffel­aufschläge oft zwischen 1,5% und 3% oder in fixen Beträgen von CHF 50 - 150 pro Monat, je nach Ausgangs­miete. Büro‑ und Gewerbe­flächen&nbsp; Hier sind kräftigere Sprünge üblich, weil Mietverträge länger laufen und Bau‑ bzw. Ausbau­kosten höher sind. Steigerungen von 3 % - 5% jährlich oder fixe Sprünge alle zwei Jahre (z. B. CHF 10 pro m²) sind gängig, besonders in Kern­lagen von Zürich, Basel oder Genf. Spezialfälle Bei Projekt­entwicklungen mit hohem Leerstands­risiko beginnen manche Eigentümer mit Einstiegs­mieten bis zu 20% unter Markt­wert und holen die Differenz in fünf‑ bis sieben­jährigen Staffeln wieder auf. Wichtig ist, dass jede Staffel markt‑ und kosten­gerecht begründet werden kann. Überrissene Schritte lassen sich bei Vertrags­beginn vor der Schlichtungs­stelle anfechten.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Vorteile der Staffelmiete</h2><ol><li>Planungs­sicherheit: Beide Parteien kennen ihren Cashflow – für Mietende ein kalkulierbarer Fix­kosten­block, für Vermietende eine verlässliche Ertrags­kurve. &nbsp;</li><li>Liquiditäts­steuerung: Junge Unternehmen oder Start‑ups können dank tiefer Anfangs­mieten mehr Kapital in den Ausbau oder Personal investieren, bevor höhere Mieten einsetzen. &nbsp;</li><li>Verwaltungs­vereinfachung: Die Erhöhungen erfolgen automatisch; kantonale Formular­pflicht und Zustell­fristen greifen nur beim Vertrags­abschluss. &nbsp;</li><li>Verhandlungs­spielraum: Weil die künftige Entwicklung fixiert ist, lassen sich in der Anfangs­phase Zugeständnisse aushandeln – etwa mietfreie Monate oder Beiträge zum Innenausbau. &nbsp;</li></ol>Für Mieter lohnt sich eine Gegen­rechnung: Wie entwickeln sich der Referenzzins und LIK realistisch? Ist das Objekt standort­abhängig einem Miet­rückgang ausgesetzt? Vermieter wiederum sollten prüfen, ob die Staffel mit ihrer Rendite‑ und Kapital­dienst­planung harmoniert.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Fazit</h2>Die Staffelmiete ist keine Lösung für jede Situation, aber ein wirksames Instrument, um Risiken zwischen den Vertrags­parteien fair zu verteilen. Wer als Firmen­gründer kurzfristig Liquidität benötigt oder als Eigentümer einen Neubau über die Zeit rentabilisieren will, profitiert von der Transparenz der Staffeln. Entscheidend ist, dass die Stufen markt­gerecht, juristisch einwandfrei und finanziell tragbar sind.&nbsp;Auf unserer Plattform finden Sie zahlreiche Büro‑ und Gewerbe­flächen, bei denen die Vermieter Staffelmiet­modelle anbieten. Nutzen Sie diese Planungssicherheit - und vergleichen Sie gleichzeitig, ob eine Index‑ oder Fest­miete besser zu Ihrer Strategie passt. So stellen Sie sicher, dass Ihr nächstes Miet­objekt nicht nur räumlich, sondern auch finanziell optimal zu Ihrem Unternehmen passt.&nbsp;

Definition und Beispiele der Staffelmiete

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Die Kündigung von Geschäftsräumen in der Schweiz erfordert fundiertes Wissen über Mietrecht, Fristen und vertragliche Regelungen.

Mietrecht Geschäftsräume Schweiz

Kündigungsfrist Geschäftsräume Schweiz

Kündigung Geschäftsräume durch Vermieter

Kündigung Geschäftsräume durch Mieter

Vertragsgestaltung

Praxisnahe Tipps

Die Kündigung von Geschäftsraumen zählt zu den komplexeren Themen des Schweizer Mietrechts. Unterschiedliche Interessenlagen, spezifische gesetzliche Regelungen und eine Vielzahl von Faktoren, die Vermieter sowie Mieter berücksichtigen müssen, erschweren das Vorhaben. Um eine rechtskonforme, faire und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zu finden, bedarf es fundierten Wissens über die Rahmenbedingungen.&nbsp;Dabei zeigt sich immer wieder, dass eine vorausschauende Planung und eine transparente Kommunikation zwischen den Vertragsparteien Missverständnisse und Konflikte effektiv minimieren können. Gerade bei Gewerbeflächen besteht häufig ein enges Zusammenspiel mit geschäftlichen Abläufen, weshalb sich eine Kündigung nicht allein auf das reine Vertragsverhältnis auswirkt, sondern auch auf unternehmerische Entscheidungen, Kundenkontakte und Lieferketten. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, frühzeitig die vertragliche und gesetzliche Ausgangssituation zu klären und mögliche Folgefragen zu berücksichtigen.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Mietrecht Geschäftsräume Schweiz</h2>Das&nbsp;Mietrecht von Geschäftsräumen in der Schweiz unterscheidet sich in einigen Punkten vom Wohnraummietrecht, obwohl beide den allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts (OR) unterliegen. Im Zentrum des Gewerbemietrechts stehen insbesondere Fragen zu Mietzweck, Mieteinbauten, Nebenkosten und Konkurrenzschutz. Die gesetzlichen Bestimmungen zum Schutz der Mieter sind bei Geschäftsräumen in der Regel weniger weitreichend als im Bereich des Wohnens, was sich besonders im Hinblick auf Kündigungsfristen, Kündigungsschutz und Mietzinserhöhungen zeigt.&nbsp;Allerdings kommt auch bei Geschäftsraummieten <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#part_2/tit_8">Artikel 253 ff. OR</a> zur Anwendung. So wird zwischen befristeten und unbefristeten Verträgen unterschieden. Bei befristeten Mietverträgen endet das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit, sofern keine Vertragsverlängerung ausgehandelt wird. Bei unbefristeten Mietverträgen bedarf es einer formgerechten Kündigung. Dabei sind sowohl die gesetzlichen Mindestangaben als auch Formalitäten (z.B. amtliches Formular in gewissen Kantonen) zu beachten.&nbsp;Im geschäftlichen Kontext spielt zudem die Frage eine wesentliche Rolle, ob beispielsweise der Mieter bauliche Veränderungen vorgenommen hat, die rückgängig gemacht werden müssen. Teilweise wird dies bereits im Mietvertrag geregelt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Auch der Geschäftszweck und dessen Veränderungen – zum Beispiel durch neue Geschäftstätigkeiten, die zunächst nicht im Mietvertrag vereinbart waren – können das Mietverhältnis beeinflussen. Gleichzeitig hat das Schweizer Rechtssystem einen eher liberalen Ansatz. Geschäftsleute gelten grundsätzlich als risikobewusster und informierter als private Mieter, weshalb der Gesetzgeber Unternehmen in bestimmtem Umfang zumutet, vertragliche Vereinbarungen frei auszuhandeln.&nbsp;Wer sich mit dem Mietrecht für Geschäftsräume befasst, sollte sich insbesondere mit den inhaltlichen Anforderungen an Mietverträge, den kantonalen Vorschriften zur Kündigung und den abweichenden Schutzbestimmungen gegenüber Wohnmietverträgen vertraut machen. Eine sorgfältige Lektüre des bestehenden Mietvertrags sowie eine Beratung durch Fachleute können Konflikte verhindern und bei der Klärung wichtiger Punkte helfen.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Kündigungsfrist Geschäftsräume Schweiz</h2>Die&nbsp;Kündigungsfrist für Geschäftsräume in der Schweiz ist ein zentraler Punkt, der bei jeder Kündigung genau beachtet werden muss. Gemäss Artikel 266a ff. OR unterscheidet sich die Kündigungsfrist für Geschäftsräume von derjenigen für Wohnräume. Während bei Wohnungen in der Regel eine Frist von drei Monaten gilt (sofern vertraglich nichts Abweichendes vereinbart wurde), beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist bei Geschäftsräumen meist sechs Monate. Dieser längere Zeitraum trägt den besonderen Erfordernissen der Geschäftsausübung Rechnung. Betriebe müssen bei einem Umzug oder einer Geschäftsaufgabe oft Lieferanten, Kunden und Mitarbeitende informieren, rechtzeitig Inventar verkaufen oder neue Räumlichkeiten suchen und Verträge anpassen.&nbsp;Allerdings können die Parteien in vielen Fällen längere oder kürzere Kündigungsfristen vertraglich vereinbaren. Gerade in bestimmten Branchen ist eine kürzere Frist gefragt, damit Unternehmen flexibel bleiben. Manchmal wird auch eine längere Frist bevorzugt, etwa wenn Umbauten oder branchenspezifische Genehmigungen an den Standort gebunden sind. Dennoch muss jede vertragliche Abweichung den rechtlichen Vorgaben entsprechen. Vereinbarungen, die den Mieter unangemessen benachteiligen, können – je nach Einzelfall – unwirksam sein.&nbsp;Ein weiterer wichtiger Aspekt betrifft die Kündigungstermine. Sofern nichts anderes festgelegt ist, kann eine Kündigung gemäss OR jeweils auf das Ende einer sechsmonatigen Mietdauer ausgesprochen werden. In vielen Kantonen (z.B. Zürich) sind jedoch ortsübliche Kündigungstermine (z.B. Ende März oder Ende September) oder vertraglich konkret vereinbarte Termine zu beachten. Wer auf die Einhaltung einer bestimmten Frist angewiesen ist, sollte seinen Mietvertrag genau prüfen und Termine korrekt berechnen. Kommt es zu Fehlern bei der Fristberechnung, ist die Kündigung unter Umständen verspätet, was zu einer automatischen Verlängerung des Mietverhältnisses führen kann.&nbsp;In jedem Fall ist es ratsam, formelle Vorgaben (z.B. eingeschriebener Brief, amtliches Formular in gewissen Kantonen) einzuhalten. Wird die Kündigung nicht korrekt zugestellt, kann dies zur Ungültigkeit der Erklärung führen. Auch die Unterschrift aller berechtigten Parteien – beispielsweise im Fall einer Gesellschaft mit mehreren Gesellschaftern – ist unerlässlich, um die Kündigung rechtlich wirksam zu gestalten.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Kündigung Geschäftsräume durch Vermieter</h2>Eine&nbsp;Kündigung der Geschäftsräume durch den Vermieter kann verschiedene Gründe haben. Oft liegt ein Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter das Objekt für den Ausbau eines eigenen Betriebs benötigt oder wenn er das Gebäude verkaufen und den Mietvertrag im Vorfeld kündigen möchte. Auch Konflikte über den Mietzins oder häufige Verletzungen der vertraglichen Pflichten durch den Mieter (z.B. Zahlungsverzug, unsachgemässe Nutzung der Räume) können Anlass zu einer Kündigung geben.&nbsp;Doch selbst wenn die Kündigung berechtigt erscheint, muss der Vermieter die gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben einhalten. Ist im Mietvertrag eine Mindestlaufzeit vereinbart, kann eine ordentliche Kündigung während dieses Zeitraums ausgeschlossen sein. Dann bleibt lediglich die ausserordentliche Kündigung bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen oder anderen wichtigen Gründen. Doch auch hier müssen klare Nachweise für die Pflichtverletzungen vorliegen und dem Mieter in der Regel eine angemessene Frist zur Behebung der Probleme eingeräumt werden.&nbsp;In der Praxis kommt es bei einer Kündigung durch den Vermieter häufig zu Auseinandersetzungen über den sogenannten Kündigungsschutz, der in gewissen Situationen gilt. Zwar ist der Schutz bei Geschäftsräumen weniger streng als bei Wohnräumen, dennoch kann eine missbräuchliche Kündigung angefochten werden. Eine Kündigung gilt zum Beispiel als missbräuchlich, wenn sie nur ausgesprochen wird, um den Mieter zur Akzeptanz einer überhöhten Mietzinserhöhung zu zwingen. In solchen Fällen kann der Mieter sich innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde gegen die Kündigung wehren.&nbsp;Für den Vermieter ist es daher wichtig, sich im Vorfeld über die geltenden Bestimmungen zu informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. In vielen Fällen empfiehlt sich zudem eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter, etwa indem man ihm bei der Suche nach Alternativräumen hilft oder eine finanzielle Entschädigung anbietet. Eine gütliche Einigung kann langwierige Verfahren und die damit verbundenen Kosten vermeiden.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Kündigung Geschäftsräume durch Mieter</h2>Bei einer&nbsp;Kündigung der Geschäftsräume durch die Mieter stehen in der Regel wirtschaftliche Überlegungen an erster Stelle. Vielleicht ist der Standort nicht mehr rentabel, der Betrieb wird eingestellt oder benötigt mehr Platz. In diesen Fällen hat der Mieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden. Die Formvorschriften müssen auch hier beachtet werden.&nbsp;Schwieriger wird es, wenn ein Mieter vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen möchte. In diesem Fall besteht das Recht, einen zumutbaren Ersatzmieter zu stellen, sofern im Mietvertrag keine anderslautende Regelung getroffen wurde. Ein Ersatzmieter muss bereit sein, das Mietverhältnis zu denselben Bedingungen zu übernehmen, also beispielsweise die gleiche Miete und die gleiche Vertragsdauer zu akzeptieren. Erscheint der vorgeschlagene Nachfolger solvent und vertragstreu, muss der Vermieter ihn als Mieter akzeptieren. Tut er dies nicht, endet die Zahlungspflicht des bisherigen Mieters mit dem Einzugstermin des Ersatzmieters.&nbsp;Allerdings sollte man sich die Suche nach einem geeigneten Nachmieter nicht zu einfach vorstellen. Gerade bei speziellen Geschäftsräumen mit branchenspezifischen Anforderungen oder hohen Mietpreisen kann es dauern, bis ein passender Kandidat gefunden wird. Zudem kann ein Vermieter in gewissen Fällen berechtigte Zweifel an der Bonität oder dem Geschäftskonzept eines Nachmieters haben und die Übernahme verweigern. Kommt es dadurch zum Streit, müssen gegebenenfalls Gerichte klären, ob der vorgeschlagene Ersatzmieter zumutbar war.&nbsp;Für den Mieter ist es deshalb ratsam, frühzeitig Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen und Transparenz über die geplanten Schritte zu schaffen. Eine offene Kommunikation erleichtert die Suche nach Lösungen. Auch sollte man den Rückbau von allfälligen baulichen Änderungen oder den Rückbau von Mieteinbauten nicht ausser Acht lassen. Hier kann ein expliziter Passus im Mietvertrag klarstellen, was beim Auszug passieren muss. Fehlt eine solche Regelung, kommt es manchmal zum Streit über die Frage, ob der Mieter die Räumlichkeiten im ursprünglichen Zustand zurückgeben muss oder nicht.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Bedeutung einer durchdachten Vertragsgestaltung</h2>Unabhängig davon, welche Partei die Kündigung ausspricht, bildet der Mietvertrag das Fundament für die rechtliche Auseinandersetzung. In diesem Dokument sollte nicht nur die Laufzeit und die Miete klar geregelt sein, sondern auch Fragen zu Kündigungsfristen, Renovationspflichten und Ausbauten. Da das Gewerbemietrecht in der Schweiz vergleichsweise frei gestaltet werden kann, empfiehlt es sich, alle entscheidenden Punkte sorgfältig in den Vertrag aufzunehmen. So lassen sich viele spätere Konflikte vermeiden.&nbsp;Auch die gesetzlichen Mindestnormen und kantonalen Vorgaben sollten bekannt sein. Je nach Kanton können sich gewisse Unterschiede in Bezug auf Formvorschriften oder amtliche Formulare ergeben. Wird dies ignoriert, kann dies zur Unwirksamkeit einer Kündigung führen. Zudem ist es klug, bereits im Mietvertrag Regelungen zum Vorgehen bei vorzeitiger Auflösung oder bei Fehlverhalten des Mieters zu treffen. Eine klare Formulierung erleichtert es beiden Parteien, ihre Rechte zu erkennen und durchzusetzen. Mieter wie Vermieter sollten sich bewusst sein, dass das Schweizer Mietrecht die freie Vertragsgestaltung zwar fördert, dass aber bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung immer eine Prüfung auf Missbräuchlichkeit oder Treu und Glauben stattfindet. Einseitig benachteiligende Klauseln können unter Umständen angefochten werden.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Praxisnahe Tipps für eine reibungslose Kündigung</h2>Eine Kündigung ist stets eine Ausnahmesituation, die Auswirkungen auf alle Beteiligten haben kann. Wer sich gründlich vorbereitet, reduziert das Konfliktpotenzial. Wichtig ist dabei vor allem eine rechtskonforme und faire Vorgehensweise. Vermieter, die zweifelsfrei belegen können, dass eine Kündigung rechtmässig ist, stärken ihre Position und vermeiden Ärger. Mieter, die Fristen und vertragliche Regelungen respektieren, erhalten sich gute Chancen für eine einvernehmliche Lösung und ein positives Arbeitsverhältnis mit dem Vermieter – insbesondere, wenn sie in Zukunft wieder Gewerberäume anmieten möchten.&nbsp;Zu empfehlen ist, frühzeitig alle notwendigen Dokumente zu sammeln und die eigene Situation zu klären. Mieter sollten genau wissen, ob sie Ersatzmieter stellen wollen oder ob es sich um eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin handelt. Vermieter sollten wiederum einschätzen, ob ein Eigenbedarf tatsächlich rechtlich Bestand hat, ob allenfalls eine missbräuchliche Kündigung drohen könnte oder ob sie besser auf einvernehmliche Lösungen setzen. In vielen Fällen werden Meinungsverschiedenheiten rasch beigelegt, wenn beide Seiten ihre Interessen klar benennen.&nbsp;Die Schweiz bietet diverse Schlichtungsstellen, bei denen man sich juristisch beraten lassen kann. Diese Behörden oder städtische Fachstellen sind Anlaufpunkte, bevor es zu einem kostenintensiven Gerichtsverfahren kommt. Gerade bei Geschäftsräumen kann eine rasche Schlichtung helfen, Streitfälle zu klären und hohe Kosten und Verzögerungen zu vermeiden. Wer bei komplexen Fragen unsicher ist, zieht am besten einen spezialisierten Anwalt oder eine Expertin im Immobilienrecht hinzu. Das ist zwar mit Kosten verbunden, bewahrt allerdings vor unüberlegten Schritten, die schliesslich zu noch höheren Ausgaben führen könnten.&nbsp;

Kündigung von Geschäftsräumen in der Schweiz

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Was ist ein Mieterausbau im Büro? Unser Leitfaden für die Schweiz klärt Kosten, Rechte und Planung für Ihren Umbau.

Was genau versteht man unter Mieterausbau?

Was gehört zum Mieterausbau?

Was darf man als Mieter umbauen?

Sie haben sie gefunden: die ideale Bürofläche für Ihr Unternehmen. Die Lage ist erstklassig, die Grösse stimmt und das Gebäude ist repräsentativ. Doch beim Betreten der Räumlichkeiten blicken Sie auf kahle Betonwände und offene Decken. Es fehlt an Trennwänden, die IT-Verkabelung ist nicht vorhanden und von einer einladenden Teeküche fehlt jede Spur. Genau an diesem Punkt beginnt ein entscheidender Prozess, der aus einer leeren Hülle ein funktionales, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenes und markengerechtes Arbeitsumfeld macht: der Mieterausbau.&nbsp;Dieser Prozess ist eine grosse Chance, birgt aber auch planerische, finanzielle und rechtliche Fragen. Was genau versteht man unter dem Mieterausbau, was gehört alles dazu und - ganz entscheidend - was dürfen Sie als Mieter überhaupt verändern? Dieser Artikel bringt Klarheit in das komplexe Thema und zeigt Ihnen, wie Sie Ihr neues Büro erfolgreich gestalten.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Was genau versteht man unter Mieterausbau?</h2>Um den Mieterausbau zu verstehen, muss man ihn zunächst von seinem Gegenstück, dem Grundausbau, unterscheiden. Diese Abgrenzung ist fundamental, da sie definiert, welche Leistungen und Kosten vom Vermieter und welche vom Mieter getragen werden.&nbsp;Der Grundausbau (oft auch als "Edelrohbau" bezeichnet) ist die Leistung des Vermieters. Er stellt die grundsätzliche Nutzbarkeit der Fläche sicher. Dazu gehören in der Regel die tragenden Wände, die Fassade inklusive Fenster, das Dach und die primären technischen Anschlüsse. Das bedeutet, der Vermieter führt die Hauptleitungen für Wasser, Strom, Heizung und Lüftung bis zu einem Übergabepunkt innerhalb der Mietfläche. Die Böden sind meist als reiner Unterlagsboden (Estrich) vorhanden und die Wände sind unverputzt. In diesem Zustand ist die Fläche funktionsfähig, aber noch nicht als spezifisches Büro nutzbar.&nbsp;Der Mieterausbau schliesst nahtlos an den Grundausbau an. Er umfasst alle baulichen Massnahmen, die notwendig sind, um die gemietete "Hülle" gemäss den individuellen Bedürfnissen und dem spezifischen Anforderungsprofil des Mieters fertigzustellen. Es ist die Veredelung des Rohbaus zu einem bezugsfertigen Büro, das die Arbeitsabläufe, die Unternehmenskultur und die Markenidentität des Mieters widerspiegelt.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Was gehört zum Mieterausbau?</h2>Der Umfang eines Mieterausbaus kann stark variieren, doch typischerweise umfasst er mehrere Kernbereiche. Diese reichen von der grundlegenden Raumstruktur bis hin zur technischen Infrastruktur.&nbsp;Ein zentraler Aspekt ist die Schaffung der Raumaufteilung. Hier werden durch den Einzug von Leichtbauwänden (z.B. aus Gips) oder eleganten Glaspartitionen einzelne Büros, Besprechungsräume, offene Kollaborationszonen und Ruhebereiche definiert. Diese Strukturierung ist entscheidend für die Funktionalität des gesamten Büros.&nbsp;Darauf folgt die Gestaltung der Oberflächen. Dazu zählt das Verlegen der Bodenbeläge wie Teppich, Parkett oder Vinyl, das Streichen der Wände oder das Anbringen von Tapeten. Auch abgehängte Decken, die oft aus akustischen Gründen oder zur Verkleidung von Installationen eingezogen werden, sind Teil des Mieterausbaus.&nbsp;Ein weiterer komplexer und kostenintensiver Bereich sind die technischen Installationen. Während der Vermieter die Hauptleitungen bereitstellt, ist der Mieter für die Verteilung verantwortlich. Dies umfasst die gesamte Elektroinstallation ab dem Hauptverteiler, also die Platzierung von Steckdosen, Lichtschaltern und Deckenanschlüssen. Ebenso gehört die komplette IT-Verkabelung - von den Netzwerkdosen an den Arbeitsplätzen bis zum Einrichten eines Serverraums - dazu. Auch das spezifische Beleuchtungskonzept, das auf die Nutzung der verschiedenen Zonen abgestimmt ist, fällt in diesen Bereich.&nbsp;Schliesslich gehören massgefertigte Einbauten zum Mieterausbau. Das prominenteste Beispiel ist die Installation einer Teeküche oder einer grösseren Mitarbeiterküche. Auch der Bau eines Empfangstresens, die Integration von Einbauschränken oder die Schaffung spezieller Medientechnik in Konferenzräumen sind typische Massnahmen des Mieterausbaus.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Was darf man als Mieter umbauen?</h2>Die vielleicht wichtigste Frage für jeden Mieter ist, welche Freiheiten er bei der Umgestaltung hat. Das Schweizer Mietrecht (Obligationenrecht, OR) gibt hier einen klaren Rahmen vor.&nbsp;Die goldene Regel lautet: Für jede wesentliche Änderung an der Mietsache ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich (Art. 260a OR). Als wesentlich gelten alle Umbauten, die in die Bausubstanz eingreifen, das Erscheinungsbild der Liegenschaft verändern oder die Interessen anderer Mieter beeinträchtigen könnten. Das Einziehen von Wänden, Änderungen an der Elektro- oder Sanitärinstallation oder der Einbau einer Küche fallen eindeutig darunter. Eine reine Farbänderung an den Wänden ist meist unproblematisch, sollte aber aus Transparenzgründen ebenfalls kommuniziert werden.&nbsp;In der Praxis bedeutet dies, dass der Mieter seine detaillierten Ausbaupläne dem Vermieter zur Prüfung und Genehmigung vorlegen muss. Dieser Prozess sollte frühzeitig im Rahmen der Mietvertragsverhandlungen stattfinden.&nbsp;Ein entscheidender Punkt in diesen Verhandlungen ist die Kostenverteilung. Grundsätzlich ist der Mieterausbau Sache des Mieters und wird vollständig von ihm finanziert. In einem kompetitiven Markt sind Vermieter jedoch oft bereit, sich an den Kosten zu beteiligen, um einen attraktiven, langfristigen Mieter zu gewinnen. Diese Beteiligung, international oft als "Tenant Improvement Allowance" bezeichnet, wird meist als Pauschalbetrag pro Quadratmeter oder als prozentualer Anteil an den nachgewiesenen Baukosten im Mietvertrag fixiert.&nbsp;Nicht minder wichtig ist die Regelung für das Ende des Mietverhältnisses. Gemäss Gesetz hat der Vermieter das Recht, den Rückbau aller vom Mieter vorgenommenen Änderungen auf Kosten des Mieters zu verlangen. Das Büro müsste also in den ursprünglichen Zustand des Grundausbaus zurückversetzt werden. Da dies mit enormen Kosten verbunden ist, ist es für Mieter essenziell, hierzu eine klare vertragliche Vereinbarung zu treffen. Oft kann auf einen vollständigen Rückbau verzichtet werden, wenn der Ausbau für einen Nachmieter von Nutzen ist. Eine mögliche Entschädigung für den Mieter für den von ihm finanzierten Ausbau wird in der Praxis jedoch häufig vertraglich ausgeschlossen.&nbsp;

Was versteht man unter Mieterausbau?

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Erfahre alles über die Untermiete von Gewerberäumen und nutze unsere kostenlose Vorlagen für Untermietverträge.

Was bedeutet gewerbliche Untervermietung?

Ist gewerbliche Untervermietung in der Schweiz erlaubt?

Was fällt unter gewerbliche Vermietung – und wie grenzt sie sich ab?

Was ist ein gewerblicher Zwischenmieter?

Ist die gewerbliche Untervermietung mehrwertsteuerpflichtig?

Was ist in der Praxis zu beachten?

Fazit: Flexible Lösungen mit klaren Regeln

In einer Geschäftswelt, die zunehmend von Flexibilität geprägt ist, rückt ein Thema immer mehr in den Fokus: die gewerbliche Untervermietung. Unternehmen verkleinern sich, verlagern Arbeitsmodelle ins Homeoffice oder wollen temporäre Leerstände überbrücken. Gerade in solchen Fällen kann die Untervermietung von Büro- oder Gewerbeflächen eine attraktive Lösung darstellen. Doch wie sieht die rechtliche Lage in der Schweiz aus? Was dürfen Mieter – und wo sind die Grenzen? Wie verhält es sich mit steuerlichen Pflichten?&nbsp;Finde <a href="https://docs.google.com/document/d/1UDnj5ngIU1plose6WWOoXAg_V6LUWaU_IGfalyzCIsw/edit?usp=sharing">hier</a> unsere kostenlose Vorlage für die Untermiete von Gewerberäumen&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Was bedeutet gewerbliche Untervermietung?</h2>Von gewerblicher Untervermietung spricht man, wenn der Hauptmieter einer Geschäftsfläche diese – ganz oder teilweise – an eine dritte Partei weitervermietet. Das kann ein einzelnes Büro in einer grösseren Einheit sein oder ein gesamtes Stockwerk, das aktuell nicht benötigt wird. Der Hauptmieter wird in diesem Fall zum Zwischenvermieter, während der neue Nutzer als Untermieter auftritt. Im Unterschied zur klassischen Wohnraummiete geht es bei der gewerblichen Untervermietung ausschliesslich um Räume, die für geschäftliche Zwecke genutzt werden – etwa Büros, Ladenflächen, Gastroflächen oder auch Lagerräume.&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Ist gewerbliche Untervermietung in der Schweiz erlaubt?</h2>Grundsätzlich ist die Untervermietung von Gewerbeflächen in der Schweiz erlaubt – allerdings nicht ohne Einschränkungen. Das Obligationenrecht (Art. 262 OR) sieht vor, dass eine Untervermietung nur dann zulässig ist, wenn der Vermieter zustimmt.&nbsp;Diese Zustimmung darf jedoch nicht ohne triftigen Grund verweigert werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter den Vermieter vollständig über die geplante Untervermietung informiert. Dazu gehört insbesondere, wer der Untermieter sein soll, wie die Nutzung der Fläche geplant ist und zu welchen Konditionen die Weitervermietung erfolgen soll.&nbsp;Ein Vermieter kann seine Zustimmung beispielsweise dann verweigern, wenn durch die Untervermietung eine gewerbliche Konkurrenz entsteht, die Nutzung nicht zur vereinbarten Zweckbestimmung passt oder wenn der Untermieter die Immobilie übermässig beanspruchen würde. Fehlen solche Gründe, kann die Untervermietung nicht verboten werden.&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Was fällt unter gewerbliche Vermietung – und wie grenzt sie sich ab?</h2>Gewerbliche Vermietung liegt immer dann vor, wenn Räume nicht zu privaten Wohnzwecken genutzt werden, sondern zur Ausübung einer wirtschaftlichen oder geschäftlichen Tätigkeit dienen. Das betrifft eine breite Palette an Nutzungsformen: Klassische Büros ebenso wie Verkaufsflächen, Praxisräume, Ateliers, Werkstätten oder Lagerhallen.&nbsp;Die Art der Nutzung sollte immer im Mietvertrag festgehalten sein. Möchte ein Mieter die Nutzung ändern – etwa ein Büro als Verkaufsraum verwenden oder es untervermieten, um ein Fotostudio darin zu betreiben – muss dies mit dem Vermieter abgesprochen werden. Denn auch im Rahmen der Untervermietung bleibt der ursprüngliche Zweck verbindlich.&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Was ist ein gewerblicher Zwischenmieter?</h2>Ein gewerblicher Zwischenmieter ist eine Person oder ein Unternehmen, das selbst Mieter einer gewerblich genutzten Fläche ist und diese an eine andere Partei untervermietet. Das bedeutet: Der Zwischenmieter steht sowohl mit dem Eigentümer als Mieter in einem Vertragsverhältnis, als auch mit dem Untermieter als Vermieter.&nbsp;Diese Doppelrolle bringt Verantwortung mit sich. Denn unabhängig davon, wie der Untermieter sich verhält, bleibt der Zwischenmieter für alle Verpflichtungen gegenüber dem Eigentümer verantwortlich. Zahlt der Untermieter beispielsweise nicht oder nutzt die Fläche zweckentfremdet, haftet der Zwischenmieter dafür. Auch muss er sicherstellen, dass der Untermietvertrag nicht in Widerspruch zum Hauptvertrag steht.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Ist die gewerbliche Untervermietung mehrwertsteuerpflichtig?</h2>Ein weiterer wichtiger Aspekt betrifft die steuerliche Behandlung der Untervermietung – insbesondere die Frage nach der Mehrwertsteuerpflicht. Grundsätzlich ist die Vermietung von Immobilien in der Schweiz von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Allerdings sieht das Schweizer Mehrwertsteuergesetz bei der Vermietung von Büro und Gewerbe die Möglichkeit zur <a href="https://www.maison.work/blog/miete-mwst">Unterstellung der Mehrwertsteuer vor (optieren)</a>. Dazu kommt: Wenn die jährlichen Einnahmen aus der Untervermietung CHF 100'000 oder mehr betragen, muss sich der Zwischenvermieter bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung für die Mehrwertsteuer registrieren lassen.&nbsp;Entscheidet sich der Zwischenvermieter dafür, die Untervermietung freiwillig der Mehrwertsteuer zu unterstellen (optieren), muss er den Mietzins entsprechend mit Mehrwertsteuer ausweisen. Im Gegenzug kann er aber auch die Vorsteuer auf damit verbundene Ausgaben geltend machen. Ob eine solche Option sinnvoll ist, hängt vom konkreten Geschäftsmodell ab und sollte mit einer steuerlichen Fachperson abgeklärt werden.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Was ist in der Praxis zu beachten?</h2>Damit die gewerbliche Untervermietung erfolgreich und rechtlich sauber umgesetzt werden kann, braucht es vor allem Transparenz und eine saubere Kommunikation mit dem Eigentümer. Mieter, die untervermieten möchten, sollten den Vermieter frühzeitig informieren, die Nutzung und den vorgesehenen Untermieter klar benennen und alle relevanten Informationen schriftlich festhalten.&nbsp;Der Untermietvertrag sollte professionell aufgesetzt sein und insbesondere Fragen zu Mietzins, Dauer, Nutzung, Kündigung und Rückgabe regeln. Auch Versicherungsfragen sowie die Haftung bei Schäden sollten nicht unterschätzt werden. Wichtig ist ausserdem, dass die Zweckbestimmung des Mietobjekts eingehalten wird – sowohl durch den Zwischenmieter als auch durch den Untermieter.&nbsp;Auf Eigentümerseite empfiehlt es sich, genau zu prüfen, ob die geplante Untervermietung in das Nutzungskonzept der Liegenschaft passt und ob der vorgeschlagene Untermieter ausreichend Bonität und Seriosität mitbringt.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Fazit: Flexible Lösungen mit klaren Regeln</h2>Die gewerbliche Untervermietung bietet für Unternehmen eine attraktive Möglichkeit, auf sich verändernde Raumbedarfe zu reagieren. In Zeiten von Homeoffice, Projektarbeit und kurzfristigen Geschäftsmodellen kann sie ein echter Vorteil sein – vorausgesetzt, die gesetzlichen Rahmenbedingungen werden beachtet.&nbsp;In der Schweiz ist sie grundsätzlich erlaubt, sofern der Vermieter zustimmt und keine berechtigten Einwände bestehen. Steuerlich ist sie unter bestimmten Umständen mehrwertsteuerpflichtig – ein Punkt, der sorgfältig geprüft werden sollte.&nbsp;Wer klar kommuniziert, rechtzeitig informiert und seine Verträge sauber aufsetzt, kann mit gewerblicher Untervermietung sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich auf der sicheren Seite sein.&nbsp;

Untervermietung Gewerbe und kostenlose Vertragsvorlage

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Die Solidarhaftung im Mietvertrag stellt eine attraktive Form der Absicherung für Vermieter dar. Welche Rechte und Pflichten entstehen daraus?

Definition der Solidarhaftung

Solidarhaftung bei der Miete

Regressansprüche unter Solidarmietern

Rechte und Pflichten einer Solidarhaftung

Auflösung und Änderungen der Solidarhaftung

Eine Solidarhaftung im Mietvertrag ist eine häufige Vertragsform in der Schweiz, insbesondere bei Wohngemeinschaften oder wenn mehrere Personen gemeinsam Geschäftsräume anmieten. Doch was bedeutet dieser Begriff genau und welche Konsequenzen ergeben sich daraus für die beteiligten Parteien? Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten Aspekte rund um die Solidarhaftung im Mietrecht.&nbsp;Die gemeinsame Anmietung von Büro- oder Gewerbeflächen bietet oft finanzielle und praktische Vorteile. Unternehmen können sich Kosten teilen und von grösseren, attraktiveren Räumlichkeiten profitieren, die für einen einzelnen Mieter möglicherweise unerschwinglich wären. Paare oder Partner in einer Wohngemeinschaft erleben ähnliche Vorzüge im privaten Bereich. Allerdings ist mit der gemeinsamen Unterschrift unter einem Mietvertrag in der Regel die sogenannte Solidarhaftung verbunden, ein rechtliches Konstrukt mit weitreichenden Folgen. Für Vermieter bietet die Solidarhaftung im Mietvertrag eine erhöhte Sicherheit, da mehrere Parteien für die Erfüllung der vertraglichen Pflichten geradestehen. Für die Mieter bedeutet es jedoch eine gegenseitige Verantwortung, die ein hohes Mass an Vertrauen und klarer interner Absprachen erfordert. Im Folgenden werden die Kernaspekte der Solidarhaftung detailliert erläutert.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Definition einer Solidarhaftung</h2>Um die Tragweite einer Solidarhaftung zu verstehen, ist zunächst eine klare Definition notwendig. Im Schweizerischen Obligationenrecht (OR) ist die Solidarhaftung in den Artikeln 143 ff. geregelt. Sie besagt, dass mehrere Schuldner (in diesem Fall die Mieter) gegenüber dem Gläubiger (dem Vermieter) für die gesamte Schuld so haften, dass der Gläubiger die Leistung von jedem einzelnen Schuldner ganz oder teilweise fordern kann. Alle Schuldner bleiben so lange verpflichtet, bis die gesamte Forderung getilgt ist.&nbsp;Konkret bedeutet das für einen Mietvertrag: Unterschreiben mehrere Personen als Hauptmieter den Vertrag, werden sie zu Solidarschuldnern. Der Vermieter hat in diesem Fall das Recht, die Erfüllung sämtlicher vertraglicher Pflichten – insbesondere die Zahlung des gesamten Mietzinses und der Nebenkosten sowie die Haftung für allfällige Schäden am Mietobjekt – von jedem einzelnen Mieter vollumfänglich einzufordern. Es spielt dabei keine Rolle, wie die Mieter die Kosten intern aufgeteilt haben oder wer einen allfälligen Schaden verursacht hat. Der Vermieter kann sich an denjenigen Mieter wenden, der ihm am solventesten erscheint oder am einfachsten zu erreichen ist. Diese Regelung dient primär dem Schutz des Vermieters, der so sein Risiko eines Zahlungsausfalls minimiert. Erst wenn der Vermieter vollständig befriedigt wurde, sind alle Solidarmieter von ihrer externen Verpflichtung befreit.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Solidarhaftung bei der Miete</h2>Die Solidarhaftung bedeutet, dass jeder einzelne Mieter, der den Solidarhaftung Mietvertrag unterzeichnet hat, für die Bezahlung der gesamten Miete haftet, nicht nur für seinen vermeintlichen Anteil. Zahlt beispielsweise in einer Dreier-Wohngemeinschaft ein Mitbewohner seinen Anteil nicht, kann der Vermieter die ausstehende Summe von den anderen beiden Mietern verlangen. Diese sind dann verpflichtet, den fehlenden Betrag zu begleichen, um einen Mietrückstand und mögliche rechtliche Konsequenzen wie eine Kündigung zu vermeiden.&nbsp;Diese gesamtschuldnerische Haftung für die Miete besteht unabhängig davon, ob ein Mieter die Räumlichkeiten tatsächlich noch nutzt. Auch wenn ein Solidarmieter vorzeitig auszieht, ohne dass der Mietvertrag formell angepasst wurde, bleibt seine Haftung für den Mietzins und andere Verpflichtungen aus dem Vertrag bestehen, bis das Mietverhältnis ordnungsgemäss beendet oder er rechtsgültig aus dem Vertrag entlassen wird. Dies unterstreicht die Notwendigkeit klarer interner Vereinbarungen unter den Solidarmietern und einer sorgfältigen Prüfung der Situation, bevor man einen Solidarhaftung Mietvertrag eingeht.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Interne Regressansprüche unter Solidarmietern</h2>Obwohl nach aussen hin jeder Mieter für die gesamte Schuld haftet, sieht das Gesetz im Innenverhältnis zwischen den Solidarmietern einen Ausgleich vor (Art. 148 OR). Hat ein Mieter mehr als seinen eigentlichen Anteil an der Miete oder an der Beseitigung von Schäden bezahlt, kann er von den anderen Solidarmietern den auf sie entfallenden Anteil zurückfordern. Dieser sogenannte Regressanspruch muss jedoch vom zahlenden Mieter selbst bei seinen Mitmietern durchgesetzt werden. Der Vermieter ist in diese internen Auseinandersetzungen nicht involviert. Es empfiehlt sich dringend, bereits bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Gründung der Mietgemeinschaft schriftliche Vereinbarungen über die interne Kostenteilung und das Vorgehen bei Zahlungsausfällen einzelner Mitglieder zu treffen. Solche Vereinbarungen können spätere Streitigkeiten und finanzielle Engpässe vermeiden helfen.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Rechte und Pflichten einer Solidarhaftung</h2>Neben der Hauptpflicht zur Zahlung des Mietzinses ergeben sich aus einem Solidarhaftung Mietvertrag weitere Rechte und Pflichten für die Mietergemeinschaft. Grundsätzlich stehen allen Solidarmietern die gleichen Nutzungsrechte am Mietobjekt zu, sofern im Vertrag oder in einer internen Vereinbarung nichts anderes festgelegt ist. Jeder Mieter ist zudem verpflichtet, die Mietsache sorgfältig zu gebrauchen und auf die anderen Mieter sowie die Nachbarn Rücksicht zu nehmen.&nbsp;Wichtige Entscheidungen, die das Mietverhältnis betreffen, müssen in der Regel gemeinsam getroffen und dem Vermieter gegenüber einheitlich kommuniziert werden. Dazu gehört beispielsweise:&nbsp;<ul><li>Kündigung des Mietvertrages: Eine Kündigung ist nur gültig, wenn sie von allen im Vertrag genannten Mietern unterzeichnet wird oder wenn ein Mieter von den anderen schriftlich bevollmächtigt wurde, die Kündigung auch in deren Namen auszusprechen. Eine einseitige Kündigung durch nur einen Mieter ist unwirksam und beendet das Mietverhältnis nicht.</li><li>Zustimmung zu Vertragsänderungen: Möchte der Vermieter den Vertrag ändern (z.B. eine Mietzinserhöhung) oder möchte ein Mieter aus dem Vertrag ausscheiden und durch einen neuen ersetzt werden, bedarf dies der Zustimmung aller Vertragsparteien – also des Vermieters und aller Solidarmieter.</li></ul>&nbsp;Verursacht einer der Solidarmieter einen Schaden am Mietobjekt, haften wiederum alle Mieter solidarisch gegenüber dem Vermieter für die Behebung dieses Schadens. Der Vermieter kann die Kosten von jedem einzelnen Mieter einfordern, unabhängig davon, wer den Schaden tatsächlich verursacht hat. Auch hier greift dann wieder der interne Regressanspruch des zahlenden Mieters gegenüber dem eigentlichen Verursacher.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Auflösung und Änderungen der Solidarhaftung</h2>Die Beendigung oder Änderung eines Mietvertrags mit Solidarhaftung kann komplex sein, insbesondere wenn sich die Umstände eines oder mehrerer Mieter ändern, beispielsweise durch Trennung, Umzug oder finanzielle Schwierigkeiten.&nbsp;Wie bereits erwähnt, ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nur durch alle Mieter gemeinsam möglich. Möchte nur ein Mieter aus dem Vertrag ausscheiden, während die anderen das Mietverhältnis fortsetzen wollen, gibt es mehrere Lösungsansätze:&nbsp;<ol><li>Einvernehmliche Vertragsänderung: Die optimalste Lösung ist eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter und den verbleibenden Mietern, durch die der ausscheidende Mieter aus dem Vertrag entlassen und gegebenenfalls durch einen neuen Mieter ersetzt wird. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, einer solchen Vertragsänderung zuzustimmen, es sei denn, es wird ein zumutbarer und solventer Ersatzmieter gestellt, der bereit ist, zu den bestehenden Konditionen in den Vertrag einzutreten.</li><li>Untermiete (mit Zustimmung des Vermieters): Eine andere Möglichkeit könnte sein, dass der ausziehende Mieter seinen Anteil mit Zustimmung des Vermieters untervermietet. Er bleibt dann aber weiterhin Hauptmieter und haftet solidarisch. Diese Variante ist oft nur eine Übergangslösung.</li><li>Gemeinsame Kündigung und Neuabschluss: Wenn keine Einigung über das Ausscheiden eines einzelnen Mieters erzielt werden kann, bleibt oft nur die gemeinsame Kündigung des gesamten Mietvertrages durch alle Solidarmieter. Die verbleibenden Parteien könnten dann versuchen, mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag abzuschliessen.</li></ol>&nbsp;Es ist wichtig zu verstehen, dass ein Mieter, der einfach auszieht, ohne eine formelle Entlassung aus der Solidarhaftung erwirkt zu haben, weiterhin für alle Verpflichtungen haftet. Dies gilt auch, wenn er seinen Auszug den Mitbewohnern und dem Vermieter mitgeteilt hat. Nur eine rechtsgültige Vertragsänderung oder -beendigung befreit ihn von den Pflichten.&nbsp;Bei Geschäftsraummietverträgen gibt es zudem die spezielle Regelung nach Art. 263 OR, die dem Mieter von Geschäftsräumen unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt, das Mietverhältnis auf einen Dritten zu übertragen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Der übertragende Mieter haftet jedoch solidarisch mit dem neuen Mieter für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre.&nbsp;

Solidarhaftung im Mietvertrag

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Logistics

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High storage costs? Long delivery times? Discover how cross-docking can revolutionise your logistics and the key benefits this method can bring to your business.

 What is a cross-docking terminal?

The structure of a terminal

 Different forms of cross-docking

 Advantages of cross-docking

 Challenges of cross-docking

Conclusion

In today's fast-paced business world, efficiency and speed in the supply chain are not optional extras, but decisive competitive advantages. For many Swiss companies, from large retailers to specialised manufacturing companies, one logistics concept is becoming increasingly important: cross-docking. This method promises to speed up the flow of goods, reduce costs and minimise warehousing. But what exactly is a cross-docking terminal, how does it work and what type of property is required for it? This article highlights the key aspects of cross-docking and shows why this approach is so relevant for logistics.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">What is a cross-docking terminal?</h2>At its core, cross-docking is a logistics process in which incoming goods are unloaded from a means of transport (e.g. a truck) and immediately transferred to another means of transport for further shipment – with virtually no intermediate storage. A cross-docking terminal is therefore not a traditional warehouse for long-term storage of goods, but rather a dynamic transshipment area. The goods and products arrive on one side of the hall, are sorted and consolidated, and then sent on their way again on the other side. The aim is for the goods to leave the terminal within a few hours, often in less than an hour.&nbsp;Compared to a traditional warehouse, where goods are received, stored, picked and then shipped, cross-docking eliminates the time-consuming and costly step of storage. While a warehouse is designed to maximise storage capacity, a cross-docking terminal is optimised to maximise throughput and turnover speed. This results in fundamentally different requirements for the property itself.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">The structure of a terminal</h2>An effective cross-docking terminal differs significantly from a standard warehouse in terms of its architecture. The shape of the building is crucial to the efficiency of the processes. Long, narrow, rectangular buildings (I-shape) are best suited as they minimise the distance between the arrival and departure docks. For very large terminals with over 150 gates, more complex shapes such as L, T or even X shapes can also be used to keep internal transport routes short.&nbsp;The most striking feature is the high number of gates (docks) on at least two, often opposite sides of the building. One side serves as the goods receiving area, the other as the goods dispatch area. Inside, there are few or no high-bay warehouses. Instead, an open, central area dominates, which is used for the rapid sorting and consolidation of goods. Sufficient manoeuvring space in the outdoor area is also essential to ensure smooth truck traffic to and from the docks. The location of such terminals is almost always strategically chosen: in close proximity to motorway junctions, airports or other important transport hubs, such as those found in Switzerland's ‘golden triangle’ between Basel, Zurich and Bern.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">The different forms of cross-docking</h2>Not all cross-docking is the same. Depending on the application and industry, different types have become established:&nbsp;Production cross-docking: Here, various components arriving from suppliers for a production facility are bundled together. The terminal serves as a consolidation point for delivering all the parts required by the factory ‘just-in-time’ or ‘just-in-sequence’ in a single delivery.&nbsp;Distribution cross-docking: This is a common method in retail. Different suppliers send their products to the terminal, where they are reassembled for individual stores. Instead of each store receiving deliveries from dozens of manufacturers, it receives a consolidated delivery from the cross-docking terminal.&nbsp;Transport cross-docking: This involves combining smaller shipments from different senders into larger truckloads (consolidation) to save on transport costs. The opposite is also possible, where a large shipment is divided into smaller ones (deconsolidation) for fine distribution.&nbsp;Opportunistic cross-docking: In a traditional warehouse, the opportunity may arise to forward goods that have just arrived directly to a customer who has ordered exactly this product. This is a hybrid form that allows for flexibility.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">The advantages of cross-docking</h2>Implementing a cross-docking system is challenging, but the potential benefits are significant and address key challenges in modern logistics:&nbsp;<ul><li>Reduced storage costs: Since the goods are not stored, the costs for warehousing, shelf space and the associated personnel expenses are almost completely eliminated.</li><li>Faster delivery times: The throughput time from the supplier to the customer is drastically reduced. This is a decisive advantage for time-critical goods such as fresh food, medicines or fast-moving consumer goods in e-commerce.</li><li>Lower handling risk: Every time goods are stored and retrieved, there is a risk of damage. Eliminating this step reduces the error and damage rate.</li><li>Centralisation of transport: Instead of many small deliveries to different destinations, cross-docking allows goods to be bundled into full truck loads, which increases transport efficiency and reduces environmental impact.</li><li>Reduced space requirements: Cross-docking terminals require less built-up area in relation to the volume handled than traditional warehouses. In a country with limited space such as Switzerland, this is a significant factor.</li></ul>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">The challenges of cross-docking</h2>Despite its impressive advantages, cross-docking presents a number of challenges. The absence of buffer stocks makes the supply chain more vulnerable to disruptions. A delay in the arrival of a truck can throw the entire daily schedule into disarray.&nbsp;Successful implementation requires an exceptionally high degree of precision in planning and coordination. All partners in the supply chain – from the supplier to the carrier to the end customer – must be perfectly synchronised. This is unthinkable without powerful IT systems such as advanced warehouse management systems (WMS) and transport management systems (TMS), which enable a seamless flow of information in real time. In addition, suppliers must be able to deliver their goods pre-packaged and correctly labelled for fast handling. Terminal staff must be highly qualified to handle the fast and error-free sorting processes.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conclusion</h2>Cross-docking is more than just a logistics trend; it is a strategic response to the increasing demands for speed and efficiency in a globalised economy. For companies in Switzerland operating in the retail, e-commerce, automotive or pharmaceutical industries, the use of a cross-docking terminal can represent a decisive competitive advantage.&nbsp;

What is cross-docking? Lean logistics

Gastronomie

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Gastro Pachtvertrag? Fehler vermeiden, Erfolg sichern! Entdecken Sie die wichtigsten Klauseln, Tipps zur Inventarübernahme & Infos zur Kündigung.

Unterscheidung Pacht und Miete

Inhalte eines Pachtvertrags

Kündigung eines Pachtvertrags

Bedeutung von professioneller Beratung

Der Traum vom eigenen Restaurant, Café oder einer Bar ist für viele ein grosser Schritt. Neben einem überzeugenden Konzept, kulinarischer Leidenschaft und unternehmerischem Geschick, bildet ein solider Vertrag für die Überlassung der Gewerberäumlichkeiten das Rückgrat jedes erfolgreichen Gastronomiebetriebs. Im Gastgewerbe spricht man hier typischerweise von einem&nbsp;Pachtvertrag, der die Nutzung der Räumlichkeiten samt Inventar und oft auch das Recht zur Fortführung eines bestehenden Geschäfts regelt. Doch was genau beinhaltet ein solches Vertragswerk, welche Fallstricke lauern und wie gestaltet sich beispielsweise die&nbsp;Kündigung eines solchen Pachtvertrags im Gastronomiebereich.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Was unterscheidet die Pacht von der Miete?</h2>Gerade in der Gastronomie ist die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht fundamental. Während ein Mietvertrag primär die Nutzung von Räumlichkeiten gegen Entgelt regelt, geht ein&nbsp;Pachtvertrag, speziell in der Gastronomie, einen entscheidenden Schritt weiter. Der Pächter erhält nicht nur das Recht, die Räume zu nutzen, sondern auch, die daraus erwirtschafteten "Früchte" – also den Ertrag des Unternehmens – für sich zu beanspruchen. Dies inkludiert oft die Übernahme von Inventar, wie Küchenausstattung, Mobiliar, und manchmal sogar den Kundenstamm oder den "Goodwill" eines etablierten Betriebs. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich im Schweizerischen Obligationenrecht (OR). Ein klar definierter Vertrag über die gastronomische Pacht ist daher unerlässlich, um die Rechte und Pflichten beider Parteien – Pächter und Verpächter – präzise festzulegen.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Kernpunkte eines soliden Pachtvertrags</h2>Ein gut ausgearbeiteter Pachtvertrag für ein Gastronomieobjekt schafft Transparenz und minimiert das Risiko späterer Meinungsverschiedenheiten. Achten Sie besonders auf folgende Klauseln:&nbsp;Pachtgegenstand: Eine detaillierte Beschreibung der überlassenen Räumlichkeiten ist unerlässlich. Dazu gehören nicht nur die Gasträume, sondern auch Küche, Lager, Sanitäranlagen und Aussenbereiche wie Terrassen. Ebenso wichtig ist eine genaue Inventarliste, die den Zustand der übernommenen Geräte und Möbel festhält. Dies beugt Unstimmigkeiten bei der Rückgabe oder im Falle einer Vertragsauflösung vor.&nbsp;Pachtzins: Der Pachtzins kann als Fixbetrag, umsatzabhängig oder als Kombination aus beidem gestaltet sein. Bei einer Umsatzpacht sollten die Berechnungsgrundlage und die Abrechnungsmodalitäten klar definiert werden. Überprüfen Sie auch Regelungen zu Nebenkosten und allfälligen Anpassungsklauseln für den Pachtzins.&nbsp;Pachtdauer und Optionen: Viele Pachtverträge im Gastrobereich werden für eine feste Dauerm wie 5 oder 10 Jahre, abgeschlossen.. Oftmals werden Optionsrechte für eine Verlängerung eingeräumt. Diese geben dem Pächter Planungssicherheit.&nbsp;&nbsp;Unterhaltspflichten: Wer ist für welche Reparaturen und Instandhaltungsmassnahmen zuständig? Üblicherweise trägt der Pächter die Kosten für den laufenden Unterhalt und kleinere Reparaturen, während der Verpächter für grössere Instandsetzungen und Erneuerungen aufkommt. Eine klare Abgrenzung im Vertrag ist hier Gold wert.&nbsp;Inventar: Bei der Übernahme von Inventar ist dessen Zustand genau zu protokollieren. Wer haftet für Abnutzung und Defekte? Gibt es eine Pflicht zur Erneuerung bestimmter Geräte nach einer gewissen Laufzeit? Diese Punkte sollten in einem umfassenden Pachtvertrag nicht fehlen.&nbsp;Betriebspflicht: Verpächter haben oft ein Interesse daran, dass das Lokal durchgehend (oder je nach Saisonalität) betrieben wird, um dessen Wert und Attraktivität zu erhalten. Eine Betriebspflicht kann daher Vertragsbestandteil sein.&nbsp;Konkurrenzverbot: Manchmal wird ein Konkurrenzverbot vereinbart, das dem Pächter untersagt, in unmittelbarer Nähe ein ähnliches Lokal zu betreiben. Achten Sie auf den räumlichen und zeitlichen Geltungsbereich einer solchen Klausel.&nbsp;Kaution: Die Höhe und die Bedingungen für die Rückzahlung der Pachtzinskaution sollten klar geregelt sein.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Die Beendigung des Pachtverhältnisses</h2>Früher oder später kann der Zeitpunkt kommen, an dem ein Pachtvertrag gekündigt wird. Die Modalitäten hierfür unterliegen spezifischen Regelungen, die sich von jenen für Wohnraummietverträge unterscheiden können.&nbsp;Ordentliche Kündigung: Bei unbefristeten Pachtverhältnissen oder nach Ablauf einer festen Vertragsdauer kann das Verhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Fristen und Termine aufgelöst werden. Für Geschäftsräume beträgt die Kündigungsfrist in der Regel sechs Monate, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Bei Pachten sind das oftmals auch längere Kündigungsfristen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Vertragspartner fristgerecht zugehen. Es empfiehlt sich dringend, diesen Schritt per Einschreiben zu vollziehen, um einen Zustellnachweis zu haben.&nbsp;Ausserordentliche Kündigung: Eine vorzeitige Auflösung des Pachtvertrags ist nur aus wichtigen Gründen möglich. Solche Gründe können beispielsweise der Konkurs des Pächters, schwerwiegende Vertragsverletzungen durch eine der Parteien oder die Unbenutzbarkeit des Pachtobjekts durch unvorhergesehene Umstände sein. Auch hier sind Formvorschriften und Fristen zu beachten. Bei Zahlungsverzug des Pächters kann der Verpächter nach Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung den Vertrag ausserordentlich beenden.&nbsp;Kündigungsschutz und Erstreckung: Ähnlich wie im Mietrecht können Pächter von Gastro- und Gewerbeobjekten unter bestimmten Umständen eine Erstreckung des Pachtverhältnisses beantragen, wenn die Beendigung für sie eine Härte darstellen würde, die durch die Interessen des Verpächters nicht gerechtfertigt ist (Art. 272 ff. OR analog). Ein solcher Antrag muss fristgerecht bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden.&nbsp;Nachmieterstellung: Möchte ein Pächter vorzeitig aus einem befristeten Vertrag für sein Gastronomieobjekt entlassen werden, kann er dem Verpächter einen zumutbaren und solventen Nachpächter vorschlagen, der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Lehnt der Verpächter einen solchen Nachpächter ohne triftigen Grund ab, wird der Pächter von seinen Verpflichtungen befreit.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Die Bedeutung professioneller Beratung</h2>Die Ausgestaltung und Prüfung eines Pachtvertrags für Gastronomiebetriebe sowie die Handhabung einer Kündigung sind komplexe Angelegenheiten mit weitreichenden finanziellen und rechtlichen Konsequenzen. Es ist daher dringend ratsam, vor Unterzeichnung oder im Falle einer anstehenden Vertragsauflösung juristischen Rat bei einem auf Pacht- und Gastronomierecht spezialisierten Anwalt oder einem Branchenverband einzuholen. Diese Experten können individuelle Risiken bewerten, auf branchenspezifische Besonderheiten hinweisen und sicherstellen, dass Ihre Interessen optimal gewahrt bleiben.&nbsp;

Pachtverträge in der Gastronomie

Commerce

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Que signifie être une petite entreprise en Suisse ? Cet article met en lumière les caractéristiques, les avantages et les inconvénients ainsi que la fiscalité d'une petite entreprise.

Qu'est-ce qu'une petite entreprise en Suisse ?

Caractéristiques d'une petite entreprise

Évaluer les avantages et les inconvénients

Le processus : création et enregistrement

Coûts et imposition d'une petite entreprise

Le rêve d'avoir sa propre entreprise, d'être libre de ses choix et de concrétiser ses idées personnelles anime de nombreuses personnes en Suisse. Cependant, la complexité des démarches administratives et les coûts élevés liés à la création d'une entreprise sont souvent dissuasifs. C'est précisément là que les petites entreprises offrent une solution idéale et simple pour se lancer dans une activité indépendante. Il s'agit du moyen le plus courant pour les freelances, les artisans et les consultants de faire leurs premiers pas en tant qu'entrepreneurs.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Qu'est-ce qu'une petite entreprise en Suisse ?</h2>Tout d'abord, une précision importante s'impose : le terme « petite entreprise » n'est pas une forme juridique officielle en droit suisse, contrairement à la société à responsabilité limitée (Sàrl) ou à la société anonyme (SA). Il s'agit plutôt d'un terme familier qui désigne une activité indépendante, généralement exercée par une seule personne, avec un risque faible et un chiffre d'affaires modeste.&nbsp;D'un point de vue juridique, une petite entreprise est presque toujours une entreprise individuelle. Le critère déterminant qui définit souvent une entreprise individuelle comme « petite » est son chiffre d'affaires annuel. Le seuil le plus important est ici de 100 000 CHF. En dessous de ce chiffre d'affaires, des règles administratives simplifiées s'appliquent, notamment en ce qui concerne l'inscription au registre du commerce et l'assujettissement à la TVA.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Caractéristiques d'une petite entreprise</h2>Si vous créez une petite entreprise sous la forme d'une entreprise individuelle, celle-ci présente des caractéristiques bien précises. En tant que propriétaire, vous êtes la seule personne à diriger l'entreprise. Il n'y a pas de séparation entre votre patrimoine privé et le patrimoine de l'entreprise. Cela conduit directement à la caractéristique la plus importante et la plus risquée : la responsabilité illimitée.&nbsp;Vous êtes responsable de toutes les dettes de l'entreprise, non seulement avec votre patrimoine commercial, mais aussi, en règle générale, avec l'intégralité de votre patrimoine privé. En contrepartie, aucun capital minimum n'est requis par la loi pour créer une entreprise individuelle. Le nom de l'entreprise doit obligatoirement contenir votre nom de famille. Des ajouts tels que « Max Muster, conseil en marketing » sont possibles et recommandés.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Peser le pour et le contre</h2>Le choix de l'entreprise individuelle comme forme juridique pour votre petite entreprise présente des avantages considérables. La création est simple, rapide et extrêmement peu coûteuse, car dans de nombreux cas, il n'est pas nécessaire de faire appel à un notaire ni d'effectuer une inscription coûteuse au registre du commerce. Vous disposez d'un contrôle entrepreneurial total et d'une liberté de décision sans devoir vous concerter avec des partenaires ou un conseil d'administration. Selon le chiffre d'affaires, la comptabilité peut être simplifiée et il n'y a pas d'obligation de tenir une comptabilité en partie double pour les chiffres d'affaires inférieurs à 500 000 CHF. Un autre avantage essentiel réside dans le traitement fiscal, car il n'y a pas de double imposition des bénéfices de l'entreprise et des revenus privés, comme cela peut être le cas pour une Sàrl.&nbsp;Ces avantages sont toutefois contrebalancés par des inconvénients qui doivent être soigneusement pris en considération. La responsabilité personnelle illimitée mentionnée précédemment constitue le risque le plus important. Les échecs commerciaux peuvent avoir des répercussions directes sur votre situation financière privée. Les possibilités de financement sont souvent limitées, car les banques sont plus réticentes à accorder des crédits aux entreprises individuelles et aucune part ne peut être vendue à des investisseurs. Le lien étroit entre le nom de l'entreprise et votre personne peut limiter l'anonymat et rendre la vente ou la succession de l'entreprise souvent plus difficile que dans le cas d'une société de capitaux.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Le processus : création et enregistrement</h2>Comment créer votre petite entreprise ? Le processus est heureusement très pragmatique. Sur le plan formel, votre entreprise individuelle existe dès le moment où vous commencez votre activité indépendante. Les démarches administratives suivantes sont toutefois indispensables.&nbsp;Étape 1 : reconnaissance par la caisse de compensation AVS&nbsp;En tant que travailleur indépendant, vous êtes responsable du paiement de vos cotisations sociales (AVS/AI/APG). Vous devez donc vous inscrire auprès de la caisse de compensation compétente. Celle-ci vérifie, sur la base de différents critères, si vous êtes effectivement considéré comme indépendant. Il s'agit notamment d'exercer votre activité sous votre propre nom, d'agir pour votre propre compte et d'assumer votre propre risque économique. Idéalement, vous disposez déjà de premières commandes ou factures qui attestent de votre activité.&nbsp;Étape 2 : inscription au registre du commerce (si nécessaire ou souhaité)&nbsp;L'inscription au registre du commerce n'est obligatoire pour les entreprises individuelles qu'à partir d'un chiffre d'affaires annuel de CHF 100 000. Cependant, de nombreux créateurs d'entreprise optent pour une inscription volontaire, même s'ils se situent en dessous de ce seuil. Cela présente l'avantage de protéger le nom de l'entreprise au siège social et de donner une image plus professionnelle et plus crédible aux clients, fournisseurs et banques.&nbsp;Étape 3 : inscription à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)&nbsp;L'obligation de déclarer la TVA ne commence également qu'à partir d'un chiffre d'affaires annuel de CHF 100 000. Si votre chiffre d'affaires est inférieur, vous n'êtes pas assujetti à la TVA. Cela simplifie considérablement la comptabilité. Veuillez toutefois noter que dans ce cas, vous ne pouvez pas déduire la taxe en amont sur vos propres achats et investissements. Une assujettissement volontaire peut être intéressant si vous réalisez des investissements initiaux élevés ou si vous avez principalement des clients professionnels qui peuvent déduire la TVA.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Coûts et imposition d'une petite entreprise</h2>Les frais de création d'une petite entreprise sont minimes. Si aucune inscription au registre du commerce n'est obligatoire, la création est en principe gratuite. Une inscription volontaire coûte quelques centaines de francs. Les frais courants comprennent principalement vos cotisations AVS, qui sont calculées en pourcentage de votre revenu, ainsi que les frais éventuels de comptabilité, d'un compte commercial et des assurances nécessaires, telles qu'une assurance responsabilité civile professionnelle.&nbsp;L'imposition d'une petite entreprise est un point central qui soulève souvent des questions. Comme il n'y a pas de séparation juridique entre vous et votre entreprise, il n'y a pas non plus d'impôt séparé pour l'entreprise. Les bénéfices que vous réalisez avec votre petite entreprise sont ajoutés à vos autres revenus privés (par exemple, ceux provenant d'un emploi à temps partiel ou du revenu de votre conjoint). Vous déclarez ce revenu total dans votre déclaration d'impôt personnelle. Vous payez ensuite l'impôt sur le revenu normal à la Confédération, au canton et à la commune. Parallèlement, votre fortune commerciale (par exemple, vos avoirs bancaires, vos machines) est imposée avec votre fortune privée comme fortune globale.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conclusion</h2>En Suisse, la petite entreprise sous forme d'entreprise individuelle constitue un excellent moyen, sans formalités administratives, de se lancer dans une activité indépendante. Les avantages d'une création simple, d'un contrôle total et d'une fiscalité simplifiée sont convaincants. En revanche, le risque le plus important est la responsabilité personnelle illimitée. Une évaluation minutieuse de ces aspects, une bonne planification et la connaissance des démarches administratives auprès de l'AVS, du registre du commerce et de la TVA sont la clé d'un démarrage réussi. Ainsi, une bonne idée devient une base solide pour votre avenir entrepreneurial.&nbsp;

Rental law

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Find out more about the options and solutions for rental deposits for offices and commercial premises in Switzerland.

Legal basis

The rent deposit account

The security deposit insurance

Special features: office and commercial

Practical tips

Tax aspects

The security deposit for office and commercial space in Switzerland is a key issue for entrepreneurs and landlords alike. When renting commercial or office space, the question often arises as to which form of security deposit makes the most sense: the traditional security deposit account or the modern security deposit insurance. In this article, we will examine the differences, advantages and legal bases of both options in the context of Swiss tenancy law. &nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Legal basis of the rent deposit in Switzerland</h2>In Switzerland, the legal provisions for the rent deposit are anchored in the Swiss Code of Obligations (CO). While there is an upper limit of three months' rent for the deposit for residential premises (Art. 257e para. 2 CO), there is no legal limit for business premises. This means that the parties are free to agree on the amount of the deposit. The deposit for office and commercial space is usually around 6 months' rent. Source: <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_e">Swiss Code of Obligations (OR), Art. 257e.</a>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">The rental deposit account: traditional security</h2>How it worksWith a security deposit, the tenant deposits an agreed sum of money in a special blocked account. This account is opened in the tenant's name and both parties must agree to any disbursements. The deposit serves as security for the landlord in the event of outstanding rent payments or damage to the rented property.&nbsp;AdvantagesSecurity for both parties: the money is securely stored and can only be released with the consent of both parties. &nbsp;Interest income: The deposited money accrues interest, which is credited to the tenant.&nbsp;DisadvantagesLiquidity burden: Large deposits can place a considerable burden on the tenant's liquidity, which can be particularly problematic for start-ups or small companies.&nbsp;Administrative burden: Opening and managing the blocked account requires administrative effort.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Security deposit insurance: a modern alternative</h2>How it worksSecurity deposit insurance is an insurance solution in which the tenant pays an annual premium to an insurance company instead of a cash deposit. The insurance company guarantees the deposit amount to the landlord.&nbsp;AdvantagesLiquidity: The tenant does not have to deposit a large sum of money and can use the capital for other purposes.&nbsp;Simplicity: Less administrative work, as there is no need to open a blocked account.&nbsp;DisadvantagesCost: The annual premiums are lost money and are not refunded.&nbsp;Acceptance: Not all landlords accept a rental deposit insurance as security.&nbsp;&nbsp;Comparison: rental deposit account vs. rental deposit insurance<figure class="table" style="width:100%;"><table class="ck-table-resized"><colgroup><col style="width:19.4%;"><col style="width:32.68%;"><col style="width:47.92%;"></colgroup><tbody><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Criteria</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Security deposit account</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Security deposit insurance</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Liquidity</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Capital tied up in high deposit</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Protection of liquidity through annual premiums</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Costs</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Interest income possible</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Premiums are not refundable</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Administrative burden</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Opening and managing a blocked account</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Simple conclusion via insurance</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Security for landlords</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Direct access to deposited security (with consent)</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Protection by insurance company</td></tr><tr><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Acceptance</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Generally accepted</td><td style="border:1pt solid rgb(0, 0, 0);padding:5pt;vertical-align:top;">Depends on the landlord's consent</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Special features of office and commercial leases</h2>In commercial leases, the parties are freer in the design of the lease terms. This flexibility also applies to the arrangements for the rent deposit. It is not uncommon for higher deposits or additional collateral to be required. Note: Since there is no legal limit for commercial rent deposits in Switzerland, tenants should carefully check the conditions and negotiate if necessary.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Practical tips for tenants and landlords</h2>For tenantsFinancial planning: Consider whether you can raise the cash for a rent deposit or whether insurance makes more sense. &nbsp;Negotiations: Try to negotiate the amount of the deposit or the type of security with the landlord.Compare providers: When it comes to security deposit insurance, it is worth comparing the premiums and conditions of different providers. In Switzerland, there are various providers of insurance solutions such as <a href="https://www.gocaution.ch/de?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOCu3RByGkE-ftOdpT3dAfe9htLIuuVAQVESO2gQAnxe6iichh73-nBoCtUUQAvD_BwE">goCaution</a>, <a href="https://www.firstcaution.ch/de/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOOiLLT45bHquNKvWVgZPmmUSsvA2EfFhWAh2e_ARQj69gfA2k8xsWxoCuBkQAvD_BwE">Firstcaution</a> or <a href="https://www.swisscaution.ch/de/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltOMkTpEmIBTtmaPSXR2HEUs2HbwqJb6Z4drSf9gMJpqR6AcUU8RdPMxoChFEQAvD_BwE">Swisscaution</a>. In addition, the comparison portal <a href="https://www.mietkautionschweiz.ch/?gad_source=1&amp;gclid=CjwKCAiA9IC6BhA3EiwAsbltODkV0woLDN2TrNA04lu6sjvDJISfW1NuCZkqiOIuOgJ9okdvdKjd4hoCgEUQAvD_BwE">mietkautionschweiz.ch</a> allows for a simple and efficient comparison of all insurance companies.&nbsp;For landlords&nbsp;Risk assessment: Check the tenant's credit rating and decide what form of security is appropriate.Show flexibility: By offering different deposit options, you can potentially appeal to more prospective tenants.Contract design: Make sure that the rental deposit agreements are clearly stated in the rental agreement.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Tax aspects</h2>The tax treatment of the rent deposit can vary depending on the form of the deposit. While interest from the rent deposit account is taxable as income, premiums for rent deposit insurance are deductible as business expenses. Recommendation: Consult a tax advisor to understand the individual tax implications.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Legal certainty and conflict resolution</h2>In the event of a dispute regarding the rent deposit, the arbitration procedure is provided for under Swiss tenancy law. If there is a disagreement about the repayment of the deposit, the tenant and landlord can consult the relevant <a href="https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/schlichtungsbehoerden.html">arbitration authority</a>.&nbsp;&nbsp;<h2 style="text-align:justify;">Conclusion</h2>The choice between a security deposit and security deposit insurance depends on individual needs and financial possibilities. For tenants who want to preserve their liquidity, security deposit insurance offers an attractive alternative. However, landlords should consider the security and acceptance of the respective option. &nbsp;The rental deposit for office and commercial space in Switzerland is a complex issue that requires careful consideration and planning. By understanding the legal framework and the advantages and disadvantages of each option, both parties can arrive at a solution that is satisfactory for everyone. &nbsp;Whether it is a security deposit or a security deposit insurance, it is important that the option chosen meets the needs of both parties and is in line with Swiss tenancy law. If there is any uncertainty, it is advisable to seek legal advice and to put all agreements in writing.&nbsp;&nbsp;Further information:Swiss Code of Obligations (CO):<a href="https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19110009/index.html"> Link to CO</a>Tenancy dispute resolution authorities: Information can be found on the websites of the cantonal judicial authorities.

Security deposit solutions for office and commercial space in Switzerland

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