Acomptes de charges : Définition et différence avec le loyer forfaitaire

Qu'entend-on par acompte ? 

Le terme "acompte" (ou "Akonto" en allemand) vient de l'italien et signifie "sur le compte" ou "comme avance". En Suisse, l'acompte est utilisé aussi bien dans le cadre commercial que privé pour désigner des paiements anticipés. Dans le contexte des baux, l'acompte fait référence à un paiement mensuel versé en plus du loyer net.

Dans un bail commercial, vous payez généralement un loyer net et des charges additionnelles (aussi appelées frais accessoires). Ces charges peuvent être facturées de différentes manières – l'une d'entre elles étant le paiement par acompte. Cela signifie que vous payez chaque mois un montant estimé pour les charges, qui sera ultérieurement compensé avec les frais réellement engagés.

Le paiement par acompte est donc une sorte d'avance destinée à couvrir les frais d'exploitation courants de l'immeuble durant l'année. À la fin de la période comptable – généralement une fois par an – un décompte des charges est établi, confrontant les acomptes versés aux coûts réels.

Acomptes de charges : comment ça marche 

Si vous louez un bien immobilier commercial et que le bail prévoit des charges par acompte, vous versez chaque mois un montant fixe pour les charges en plus du loyer net. Ce montant est estimé par le bailleur, sur la base des données empiriques des années précédentes et de la taille de votre surface locative.

Calcul de l'acompte de charges 

Le montant de l'acompte est généralement calculé selon une clé de répartition. Pour les immeubles commerciaux, il s'agit souvent du nombre de mètres carrés de votre surface locative par rapport à la surface totale de l'immeuble. Par exemple, si vous louez 150 m² sur un total de 1'000 m², vous supportez 15% des charges.

Le bailleur estime les charges annuelles totales de l'immeuble et les répartit entre les locataires. Cela donne votre montant mensuel d'acompte. Il est important de noter que ce montant n'est qu'une estimation et que les coûts réels peuvent être supérieurs ou inférieurs.

Le décompte annuel des charges 

À la fin de la période de décompte – normalement une année civile – le bailleur établit un décompte détaillé des charges. Ce document indique les coûts réellement engagés pour le chauffage, l'eau, la conciergerie, les assurances et d'autres postes. Vos acomptes versés sont déduits de ce total.

Il y a trois résultats possibles :

• Paiement complémentaire : Si les coûts réels sont supérieurs à vos acomptes, vous devez payer la différence.

• Remboursement : Si les coûts réels sont inférieurs à vos acomptes, la différence vous est remboursée.

• Équilibré : Dans de rares cas, les acomptes correspondent exactement aux coûts réels.

Après le décompte, le bailleur peut ajuster le montant des futurs acomptes afin d'obtenir une estimation plus précise.

Quelle est la différence entre acompte et forfait ? 

Outre l'acompte, il existe en Suisse une autre forme courante de facturation des charges : le forfait (ou loyer forfaitaire). La différence fondamentale réside dans le décompte et le risque financier.

Charges par acompte 

Avec le régime de l'acompte, vous payez mensuellement un montant estimé qui est décompté annuellement avec les coûts réels. Cela signifie :

• Vous recevez un décompte détaillé des charges

• Vous pouvez avoir un paiement complémentaire ou recevoir un remboursement

• Les coûts sont transparents et traçables

• Vous portez le risque des augmentations de coûts (par ex. mazout ou électricité)

Charges forfaitaires 

Dans le cas du loyer forfaitaire (aussi appelé "loyer charges comprises" si tout est inclus), les charges sont couvertes par un montant mensuel fixe. Cela signifie :

• Pas de décompte annuel des charges

• Pas de paiements complémentaires ni de remboursements

• Des coûts locatifs planifiables et constants

• Le bailleur porte le risque des augmentations de coûts

Quelle forme est la meilleure ? 

Les deux formes de facturation ont leurs avantages et inconvénients. Avec les acomptes, vous bénéficiez de la transparence et pouvez potentiellement récupérer de l'argent si les coûts réels sont plus bas. Cependant, vous portez aussi le risque de devoir payer un supplément, par exemple si les frais de chauffage augmentent fortement lors d'un hiver rigoureux.

Le forfait, quant à lui, vous offre une sécurité de planification. Vous savez exactement quels seront vos coûts mensuels et ne devez craindre aucun paiement complémentaire. Toutefois, vous renoncez à d'éventuels remboursements. De plus, en cas de hausse significative des coûts, le bailleur peut demander une augmentation de loyer selon les dispositions légales, ce qui est plus fréquent avec le forfait qu'avec le régime de l'acompte.

Décompte des charges : droits et obligations 

Le droit suisse du bail régit les droits et obligations concernant le décompte des charges dans le Code des obligations (CO). Bien que de nombreuses dispositions s'appliquent aux logements, certains principes s'appliquent également aux immeubles commerciaux, sauf convention contraire dans le bail.

Obligations du bailleur 

Le bailleur est tenu de vous établir un décompte de charges transparent et compréhensible. Celui-ci doit contenir les points suivants :

• Liste des différents postes de coûts (par ex. chauffage, eau, conciergerie)

• Indication de la clé de répartition

• Calcul de votre part

• Comparaison des acomptes versés avec les coûts réels

• Indication du montant à payer ou à rembourser

Le décompte doit être effectué dans un délai raisonnable après la fin de la période de décompte – généralement quelques mois.

Droits du locataire 

En tant que locataire, vous avez le droit de vérifier le décompte des charges et, en cas de doute, d'exiger de consulter les pièces justificatives. Vous pouvez faire opposition par écrit dans les 30 jours suivant la réception du décompte si vous estimez qu'il est erroné.

En cas de désaccord, il est recommandé de chercher d'abord le dialogue avec le bailleur. Dans de nombreux cas, les malentendus peuvent être dissipés par une explication supplémentaire. Si aucun accord ne peut être trouvé, la voie vers l'autorité de conciliation vous est ouverte.

Adaptation des acomptes de charges 

Après le décompte annuel, le bailleur peut adapter le montant des acomptes afin de mieux correspondre aux coûts réels à l'avenir. Cette adaptation ne doit pas être comprise comme une augmentation de loyer, mais comme une correction de l'avance. Néanmoins, l'ajustement doit être communiqué de manière transparente et justifiée.

Charges typiques de l'immobilier commercial 

Pour les immeubles commerciaux, les charges peuvent être plus étendues que pour les logements. Parmi les postes typiques, on trouve :

• Chauffage et eau chaude : Coûts des combustibles (mazout, gaz, chauffage à distance) et entretien de l'installation de chauffage

• Eau froide et eaux usées : Frais de consommation et taxes de base

• Conciergerie et nettoyage : Coûts pour l'entretien des surfaces communes, cages d'escalier, parkings

• Assurance bâtiment : Part à la prime d'assurance de l'immeuble

• Frais d'administration : Dans certains cas, une participation aux frais administratifs

• Déneigement et entretien du jardin : Service hivernal et entretien des espaces verts

• Électricité des communs : Éclairage des cages d'escalier, parkings et zones extérieures

• Frais d'ascenseur : Entretien et électricité pour les ascenseurs

Il est important que le contrat de bail stipule clairement quelles charges doivent être assumées. Dans l'immobilier commercial, il y a souvent plus de marge de négociation que pour les logements, et tous les coûts ne sont pas automatiquement transférables au locataire.

Conclusion : Acompte ou forfait – quelle est la meilleure option ? 

Les charges par acompte signifient que vous versez mensuellement une avance pour les frais d'exploitation courants, qui sera ensuite compensée avec les coûts réels. Contrairement au loyer forfaitaire, vous recevez avec le système d'acompte un décompte annuel qui montre de manière transparente le montant des coûts effectifs. Cela vous offre la possibilité d'obtenir des remboursements, mais comporte aussi le risque de paiements complémentaires.

Le choix entre acompte et forfait dépend de vos préférences individuelles. Si vous accordez de l'importance à la transparence et au contrôle des coûts, le système d'acompte est la meilleure option. Si, en revanche, vous préférez une sécurité de planification maximale et ne souhaitez pas avoir de surprises liées à des rappels de charges, le loyer forfaitaire peut être le bon choix.

Lors de la location d'un bien immobilier commercial via maison.work, vous devez veiller à ce que le contrat de bail stipule clairement quel mode de facturation est appliqué et quelles charges doivent être concrètement assumées. Un examen attentif du bail et une discussion ouverte avec le bailleur vous aideront à éviter les malentendus et à trouver une solution équitable pour les deux parties.

Cet article sert d'information générale et ne remplace pas un conseil juridique individuel. Pour des questions juridiques complexes ou des incertitudes dans le bail, nous recommandons de consulter un avocat spécialisé en droit du bail ou l'autorité de conciliation compétente.