Que signifie « gros œuvre haut de gamme » ? Évitez les coûts imprévus lors de la recherche de bureaux. Nous vous expliquons les différences entre les divers standards de construction en Suisse.
Les termes utilisés dans le marché immobilier ne sont pas immuables. Alors que dans le cas d'un gros œuvre, vous vous retrouvez face à du béton nu et devez généralement investir chaque franc dans l'aménagement intérieur, le « gros œuvre fin » habituel en Suisse comprend déjà le chauffage, les toilettes et les murs crépis. Dans le cas d'un aménagement complet, vous pouvez emménager immédiatement, mais ce confort se traduit par un loyer nettement plus élevé. Au final, ce n'est pas le slogan de l'annonce qui est déterminant, mais la liste détaillée des interfaces dans le contrat de location.
Vous avez peut-être déjà rencontré cette situation lors de la recherche de nouveaux locaux commerciaux : vous lisez une annonce pour un espace de bureau moderne, proposé à 220 CHF par mètre carré. Une véritable aubaine.
Mais en deux clics, vous trouvez un bâtiment comparable, qui coûte soudainement 380 CHF. Pourquoi une telle différence de prix ? Le premier prix se réfère très probablement au gros œuvre, le second à un espace entièrement aménagé.
Comparer des pommes et des poires peut rapidement vous mener à des coûts imprévus. Pour pouvoir travailler ici, vous devez investir beaucoup d'argent et coordonner les artisans avant même que le premier bureau ne puisse être installé. Afin de planifier votre budget de manière réaliste, il est utile d'examiner de près les trois normes d'aménagement courantes.
Lorsque vous entrez dans un espace en gros œuvre classique, vous devez faire preuve de beaucoup d'imagination. En fait, vous ne louez que la structure et l'enveloppe du bâtiment. Vous êtes entouré de murs en béton nu et de plafonds bruts, et sous vos pieds, il n'y a souvent pas encore de sol, mais le béton nu du plafond.
Il manque ici presque tout ce qui caractérise un bureau. Il n'y a pas de cloisons intérieures, pas de prises électriques et pas de kitchenette. Même les raccordements à l'eau, à l'électricité et à la ventilation ne sont généralement acheminés que jusqu'à un puits central dans votre espace loué – à partir de là, c'est votre problème. Cela peut sembler dissuasif, mais c'est exactement ce qu'il faut à certains locataires. Si vous avez des exigences très spécifiques, par exemple pour un laboratoire, un atelier de haute technologie ou un showroom qui doit correspondre exactement à votre identité d'entreprise, le gros œuvre est la toile vierge parfaite. Cependant, vous devez être conscient que vous devrez préfinancer l'ensemble de l'aménagement intérieur et que six à neuf mois peuvent facilement s'écouler avant que vous puissiez emménager.
En Suisse, vous rencontrerez rarement du béton brut. Dans ce pays, une étape intermédiaire s'est imposée, souvent appelée « gros œuvre haut de gamme » ou « aménagement de base étendu ». Lorsque vous visitez un tel espace, il semble déjà beaucoup plus accueillant.
Les murs extérieurs et le noyau du bâtiment sont déjà crépis et peints en blanc, et la plupart du temps, une chape ou un faux-plancher technique a déjà été posé. La différence décisive par rapport au gros œuvre réside dans les installations techniques : le chauffage est installé et fonctionne, les stores à lamelles sont électriques et les toilettes sont aménagées et utilisables.
Pour la plupart des PME, c'est le compromis idéal. Vous n'avez pas à vous soucier de l'infrastructure de base, mais vous avez néanmoins la liberté de choisir vous-même le revêtement de sol (parquet ou moquette) et de décider où vous souhaitez installer des cloisons vitrées pour les salles de réunion. L'investissement nécessaire est ici nettement inférieur à celui d'un bâtiment brut, et le calendrier jusqu'à l'emménagement est raisonnable.
À l'autre extrémité de l'échelle se trouve l'aménagement complet, souvent commercialisé sous le nom de « Plug & Play ». Le principe est similaire à celui d'une chambre d'hôtel : vous ouvrez la porte, branchez votre ordinateur portable et vous pouvez travailler.
Dans ces locaux, le bailleur – ou souvent l'ancien locataire – a déjà tout fait. Le sol est posé, les murs sont montés, la cuisine est installée et souvent, même le câblage informatique est déjà posé jusqu'au poste de travail. C'est extrêmement pratique et parfait pour les start-ups ou les entreprises en pleine croissance qui n'ont pas le temps de se lancer dans des projets de construction et ne souhaitent pas immobiliser leurs liquidités dans des cloisons sèches.
Cependant, ce confort a un coût. Comme le bailleur a réalisé les investissements, il récupère cet argent en augmentant le loyer. De plus, vous payez ce confort par une perte de flexibilité. Vous reprenez l'aménagement et les goûts de quelqu'un d'autre. Si la répartition des bureaux ne vous convient pas, vous ne pouvez pas la modifier facilement sans démolir les aménagements coûteux.
Le principal problème dans tout cela est que des termes tels que « partiellement aménagé » ou « prêt à emménager » ne sont pas normalisés juridiquement. Chaque propriétaire et agent immobilier les interprète différemment. Des litiges surviennent régulièrement au sujet de détails : l'éclairage de base fait-il partie de l'aménagement du propriétaire ou devez-vous acheter les lampes ? La ventilation est-elle suffisante pour un bureau open space ou risque-t-elle de ne plus fonctionner si vous aménagez trois salles de réunion ?
Ne vous fiez donc jamais aveuglément à l'annonce. Le document le plus important pour la négociation de votre contrat est la liste dite des interfaces. Il s'agit d'un tableau qui définit précisément où s'arrête la responsabilité du bailleur et où commence la vôtre. Ce n'est que lorsque la question de savoir qui paie la kitchenette et qui est responsable des portes coupe-feu est réglée noir sur blanc que vous pouvez planifier votre budget en toute sécurité.
Le choix du niveau d'aménagement est toujours un compromis entre le temps, l'argent et l'individualité. Disposez-vous de capital et avez-vous des souhaits très spécifiques ? Dans ce cas, le gros œuvre est la solution qu'il vous faut. Vous devez démarrer rapidement et ne souhaitez pas réaliser d'investissements initiaux élevés ? Recherchez alors des surfaces entièrement aménagées. Pour certaines entreprises en Suisse, le gros œuvre haut de gamme offre toutefois le juste milieu : une base solide avec suffisamment d'espace pour apporter sa touche personnelle.