Où avez-vous le droit de produire ? Une comparaison entre les zones industrielles et commerciales permet de clarifier les questions relatives à la protection contre le bruit (LSV), à la conformité des zones et à l'utilisation en Suisse.
Pour les entreprises manufacturières, le choix du site est bien plus qu'une question de prix au mètre carré et d'accès autoroutier. Il s'agit d'une décision juridique existentielle. Un scénario fréquent : une entreprise de transformation des métaux loue un local commercial bien situé, investit dans des machines et des systèmes d'évacuation d'air, pour devoir réduire son activité six mois plus tard.
La raison ? Des plaintes du voisinage concernant le bruit ou les odeurs. Le problème réside souvent dans une mauvaise compréhension des termes « zone commerciale » et « zone industrielle ». Dans le droit suisse de la construction, ces zones ne sont pas synonymes, mais définissent strictement le niveau de « nuisance » qu'une entreprise est autorisée à causer.
Si vous faites le mauvais choix, vous risquez de devoir procéder à des rénovations coûteuses ou, dans le pire des cas, de vous voir interdire l'utilisation des locaux.
La zone commerciale (souvent appelée zone de travail) est principalement destinée aux entreprises qui ne génèrent aucune nuisance ou seulement des nuisances modérées pour l'environnement. Le mot clé dans le droit suisse de l'aménagement du territoire est ici : « nuisance modérée ».
Dans ces zones, l'usage résidentiel est souvent autorisé, que ce soit directement dans le même bâtiment (logement du chef d'entreprise) ou sur le terrain voisin. Cela a des conséquences directes pour votre entreprise. Un exemple classique est celui d'une menuiserie, d'un concessionnaire automobile avec atelier ou d'une entreprise de montage de haute technologie. Tant que le travail s'effectue pendant la journée et ne génère pas d'émissions extrêmes (bruit, fumée, vibrations), la zone industrielle est idéale. Elle est souvent plus centrale et offre un meilleur accès aux transports publics pour les employés.
Cependant, le problème réside dans les détails : dès que vous souhaitez passer au travail posté ou introduire des processus qui génèrent également du bruit la nuit (par exemple, le fraisage CNC 24 heures sur 24), vous vous heurtez rapidement à des limites juridiques dans la zone industrielle. La prise en compte des besoins résidentiels des environs est ici prioritaire.
La zone industrielle est le pendant en matière de droit de l'urbanisme. Elle est réservée aux entreprises qui causent des nuisances importantes. Cela peut sembler négatif, mais il s'agit d'un mécanisme de protection essentiel pour l'industrie manufacturière. Dans les zones purement industrielles, l'habitation est généralement strictement interdite (à quelques exceptions près pour les concierges).
L'absence de résidents offre des libertés qui seraient impensables ailleurs. Ici, le travail en équipes continues (24 heures sur 24, 7 jours sur 7), le trafic lourd intensif, même la nuit, ainsi que des émissions sonores et olfactives plus élevées sont autorisés. La production chimique, l'industrie lourde, les grands centres logistiques ou les installations de recyclage trouvent ici leur place en toute sécurité juridique.
L'avantage de la zone industrielle réside dans la sécurité de la planification. Comme aucune zone résidentielle ne peut s'approcher, vous ne courez pas le risque qu'un immeuble résidentiel nouvellement construit dans le voisinage mette soudainement en péril votre permis d'exploitation - un phénomène qui, sous le nom de « rapprochement des zones résidentielles dans les zones mixtes », est souvent source de conflits.
Pour répondre objectivement à la question « Où peut-on produire ? », il est utile de consulter l'ordonnance sur la protection contre le bruit (OPB). La Suisse est divisée en différents niveaux de sensibilité au bruit (ES), qui fixent des valeurs limites strictes en décibels.
ES II (zones résidentielles) : des valeurs très strictes s'appliquent ici. L'industrie y est pratiquement impossible.
ES III (zones mixtes/commerciales) : les activités modérément perturbantes y sont autorisées. Les valeurs limites sont plus élevées, mais le repos nocturne est un sujet critique.
ES IV (zones industrielles) : les valeurs de tolérance les plus élevées s'appliquent ici. Il s'agit de la zone réservée à l'industrie classique.
Avant de louer un hall, il est impératif de vérifier à quel niveau ES le terrain est attribué. Le fait qu'un bâtiment ait un « aspect industriel » ne signifie pas automatiquement qu'il se trouve légalement dans une zone de niveau IV. Si le bien est situé dans une zone de niveau III, des valeurs limites de bruit nettement plus strictes s'appliquent à vos machines à la limite de la parcelle.
Un autre aspect à prendre en compte est le détournement de l'usage prévu. Dans de nombreux cantons, on veille strictement à ce que les zones industrielles ne soient pas raréfiées par une utilisation abusive. Un immeuble de bureaux, une salle de sport ou un commerce de détail n'ont souvent pas leur place dans une zone purement industrielle et peuvent, dans certaines circonstances, ne pas obtenir d'autorisation. Le législateur souhaite ainsi éviter que les terrains rares destinés aux entreprises bruyantes ne soient « gaspillés » pour des activités silencieuses.
La distinction entre zone commerciale et zone industrielle n'est pas une subtilité juridique, mais un facteur économique. Une zone commerciale offre souvent une meilleure image et une plus grande proximité avec les clients, mais limite les temps et les méthodes de production. La zone industrielle est moins prestigieuse, mais offre la liberté opérationnelle nécessaire à une production moderne.
Avant de signer un contrat de location, il est recommandé non seulement d'inspecter le bâtiment, mais également de consulter le plan de zone et le règlement de construction et de zone (BZO) correspondant auprès de la commune. Vérifiez si l'utilisation que vous prévoyez (y compris les extensions potentielles en travail posté) est conforme à la zone.
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