La réglementation relative aux nouveaux locataires dans les baux commerciaux expliquée simplement : comment le droit suisse permet la résiliation anticipée des contrats à long terme.
La signature d'un bail commercial à long terme, d'une durée de cinq ou même dix ans, est souvent considérée comme une étape importante. Elle symbolise la stabilité, la sécurité de planification et l'engagement envers un site. Cependant, dans le monde des affaires dynamique d'aujourd'hui, cette sécurité peut rapidement se transformer en une charge financière. Que se passe-t-il si l'entreprise se développe plus rapidement que prévu et que les locaux actuels deviennent trop exigus ? Ou si une réorientation stratégique nécessite une présence dans une autre ville ? Soudain, le contrat à long terme devient un fardeau.
C'est précisément pour de tels scénarios qu'une stratégie de sortie bien pensée est indispensable. La clause de relocation est un instrument important à cet effet, mais souvent mal compris dans les détails.
Il convient tout d'abord de comprendre le fondement du droit suisse en matière de location : pacta sunt servanda, les contrats doivent être respectés. Un contrat de location commercial conclu pour une durée déterminée lie les deux parties jusqu'à l'expiration de cette période. Une résiliation ordinaire avant cette date est exclue. Cette règle protège le bailleur contre les vacances et lui garantit les revenus locatifs calculés. Pour le locataire, cela représente toutefois une obligation financière considérable, surtout si les locaux ne sont plus nécessaires.
Un déménagement prématuré sans fondement juridique signifierait que le locataire devrait continuer à payer le loyer jusqu'à la fin du contrat, même si les chaises de bureau se trouvent depuis longtemps dans un autre bâtiment.
Une clause de remplacement du locataire bien formulée dans le contrat de location régit les conditions dans lesquelles un locataire est libéré de ses obligations s'il présente un locataire de remplacement approprié. La loi (art. 264 CO) prévoit également, même sans clause explicite, un droit de déménagement anticipé si un locataire de remplacement acceptable est trouvé. Toutefois, une clause contractuelle clarifie la situation dès le départ et peut considérablement simplifier le processus.
Au cœur de toute discussion sur un nouveau locataire se trouve une question centrale : qu'est-ce qui rend un successeur potentiel acceptable pour le bailleur ? Voici les détails décisifs qui déterminent le succès ou l'échec.
Un propriétaire n'est pas tenu d'accepter tous les candidats que vous lui proposez. Toutefois, le refus ne doit pas être arbitraire. Au fil des ans, la jurisprudence a développé des critères clairs auxquels un nouveau locataire doit satisfaire.
Le critère le plus évident et le plus important est la solvabilité. Le nouveau locataire proposé doit être incontestablement en mesure de payer le loyer à temps et pendant toute la durée restante du contrat. Dans la pratique, cela signifie que le bailleur procédera à une vérification approfondie de la solvabilité. Un extrait actuel du registre des poursuites sans aucune inscription est le minimum requis. En fonction du montant du loyer, des bilans, des comptes de résultats ou un business plan peuvent également être exigés afin de prouver la stabilité économique de l'entreprise. Il est donc judicieux de ne proposer que des candidats qui répondent avec certitude à ces critères.
La recevabilité générale du nouveau locataire est tout aussi importante. Ce terme est extensible, mais il suit une logique claire : le changement de locataire ne doit pas désavantager le bailleur. L'usage des locaux loués est ici un aspect central. Si quelqu'un exploitait un cabinet d'architectes discret, une salle de répétition pour batterie serait difficilement acceptable pour le bailleur et les autres parties dans l'immeuble. Le nouvel usage doit être compatible avec le caractère de l'immeuble et la structure locative existante.
L'image et la réputation du nouveau locataire jouent également un rôle. Dans un immeuble prestigieux abritant des cabinets d'avocats et des sociétés fiduciaires, le bailleur pourrait refuser l'installation d'un salon de tatouage ou d'une boutique ésotérique, car cela pourrait nuire au positionnement et à l'attractivité du bien immobilier. Ce refus doit toutefois être fondé sur des raisons objectives et ne doit pas être discriminatoire.
Un point qui donne souvent lieu à des malentendus dans la pratique est la condition de reprise du contrat. Le nouveau locataire présenté doit être disposé et en mesure de reprendre le contrat de location existant sans modification. Il reprend l'intégralité des droits et obligations.
Cela signifie que des loyers plus bas et des durées plus courtes ne peuvent être négociés. Toute tentative de renégociation de la part du nouveau locataire le rend inacceptable pour le bailleur, car cela reviendrait à conclure un nouveau contrat. La recherche doit donc se concentrer sur un candidat pour lequel le contrat actuel, avec toutes ses conditions, est attractif et réalisable.
Si un départ est prévu, une approche structurée est essentielle. Une communication et une résiliation précoces sont toujours avantageuses. Ensuite, la recherche active d'un nouveau locataire commence. Ce processus comprend l'utilisation de plateformes immobilières, du réseau professionnel et la publication d'annonces ciblées. Il est indispensable de procéder à un examen préalable minutieux des candidats. Les documents nécessaires doivent être demandés et la solvabilité vérifiée avant qu'un candidat ne soit officiellement proposé au bailleur.
Dans une dernière étape, le locataire présente par écrit au bailleur un ou plusieurs candidats vérifiés, solvables et appropriés. Après un délai d'examen raisonnable, si le bailleur rejette sans raison un candidat objectivement acceptable, le locataire actuel est libéré de ses obligations contractuelles. La date à laquelle le nouveau locataire aurait pris possession du logement est déterminante pour la date de libération.
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