Comprendre les charges locatives dans le cadre d'un bail commercial : découvrez quelles charges sont répercutables, comment elles sont calculées et comment vous pouvez préserver vos droits en tant que locataire.
Lors de la location d'un local commercial en Suisse, les charges constituent un facteur essentiel en plus du loyer net. Elles comprennent des dépenses supplémentaires qui représentent souvent une part importante du coût total de la location. Une compréhension claire et une budgétisation correcte de ces coûts sont indispensables à la planification financière afin d'éviter des dépenses imprévues. Le loyer brut, c'est-à-dire le montant effectivement à payer, se compose du loyer net et des frais annexes.
Ce guide offre un aperçu des frais annexes liés aux immeubles commerciaux en Suisse. Il explique les bases juridiques, les frais qui peuvent être répercutés, le mode de calcul et de répartition des frais annexes pour les immeubles commerciaux, les facteurs qui influencent leur montant et les droits des locataires.
Le Code suisse des obligations (CO), en particulier les articles 257a et 257b, ainsi que l'ordonnance sur le bail à loyer des locaux d'habitation et à bail à ferme de locaux à usage commercial (OLLC) constituent la base juridique.
Il est essentiel de noter que les charges ne doivent être payées par le locataire que si cela a été expressément et détaillé dans le contrat de location. Des formulations générales ne suffisent pas. Si les frais ne sont pas explicitement mentionnés, ils sont considérés comme inclus dans le loyer net.
Selon la loi, les frais accessoires sont les dépenses réelles du bailleur pour des prestations liées à l'utilisation de la chose. Cela comprend les frais d'exploitation typiques tels que le chauffage, l'eau chaude et les taxes publiques résultant de l'utilisation. Il est important de distinguer les frais d'exploitation purs et les frais qui incombent au propriétaire en raison de la propriété (entretien, réparations, administration générale). Ces dernières sont couvertes par le loyer net et ne peuvent être facturées comme charges supplémentaires.
Seuls les frais directement liés à l'utilisation et explicitement convenus dans le contrat peuvent être facturés comme charges supplémentaires.
Les frais de chauffage et d'eau chaude font partie des charges accessoires typiques autorisées, pour autant qu'elles soient convenues dans le contrat. Cela comprend les combustibles, l'électricité pour le fonctionnement des installations, le ramonage, les travaux d'entretien, la révision des réservoirs, le relevé des compteurs et les frais de décompte. Les frais administratifs directement imputables sont également répercutables. Les frais périodiques tels que l'entretien de la chaudière peuvent être facturés au prorata chaque année. Les frais d'eau et d'égouts pour la consommation réelle sont également répercutables, mais pas les frais de base indépendants de la consommation ni les frais liés aux eaux pluviales. Les frais d'exploitation des parties communes, tels que l'électricité commune, l'entretien de l'immeuble (pour les travaux de nettoyage et d'entretien simple), le nettoyage des escaliers, l'entretien courant du jardin et le déneigement, peuvent être facturés. En ce qui concerne les frais d'ascenseur, l'électricité, les frais d'appel d'urgence et les abonnements d'entretien sont souvent répercutables, mais pas les réparations. Les frais d'abonnement à la télévision sont répercutables, mais pas les frais d'installation. En ce qui concerne les frais administratifs, seuls les frais liés à l'établissement du décompte des charges (généralement 2 à 3 % des charges nettes ou selon les frais engagés) peuvent être facturés.
En revanche, les frais généralement non admissibles sont à la charge du bailleur. Il s'agit notamment des réparations et de l'entretien, des remplacements et des investissements, de l'amortissement des installations (à quelques exceptions près), des primes d'assurance générale du bâtiment, des taxes publiques non liées à l'usage (par exemple, l'impôt foncier), des frais de viabilisation, des intérêts hypothécaires et des frais administratifs généraux. Dans le cas des abonnements de services, il convient de vérifier s'ils comprennent uniquement l'entretien (répercutable) ou également des frais de réparation (non répercutables).
Le tableau suivant donne un aperçu (non exhaustif) :
| Catégorie des coûts | Charges autorisés | Charges non autorisés (généralement) |
|---|---|---|
| Chauffage/Eau chaude | Combustible/énergie, électricité, ramonage, entretien du brûleur, révision de la citerne, entretien de la chaudière (au prorata), mesure de la consommation, assurance chauffage, frais administratifs pour le chauffage/l'eau chaude sanitaire | Réparations, remplacements, amortissements (à l'exception des contrats/ZEV), assurance générale des bâtiments |
| Eau/eaux usées | Consommation d'eau froide, frais liés à la consommation d'eau, produits chimiques pour le traitement de l'eau | Frais de base non liés à la consommation, frais liés à l'eau de pluie, frais de raccordement |
| Concierge/Nettoyage/Environnement | Rémunération pour le nettoyage, les petites réparations, l'entretien du jardin, le matériel de nettoyage, l'électricité générale, l'électricité de l'ascenseur, l'entretien de l'ascenseur (abonnement de service), les frais d'enlèvement des ordures, le déneigement, l'entretien du jardin (en cours) | Rémunération pour les réparations/tâches administratives, l'acquisition d'appareils/d'outils, les nouvelles plantations, l'abattage d'arbres, les réparations de l'ascenseur, l'élimination des déchets encombrants. |
| Télévision/Communication | Frais d'abonnement au réseau câblé | Frais de connexion, frais d'installation |
| Administration | Frais liés à l'établissement du décompte des charges (environ 2 à 3 % des charges ou selon les frais engagés) | Frais administratifs généraux, frais de remise des clés, frais de location |
| Divers | TVA sur les prestations de tiers et décompte des frais accessoires | Impôts fonciers, assurance immobilière, intérêts hypothécaires, réparations, investissements, amortissements |
Si les charges ne peuvent pas être attribuées directement, elles sont réparties à l'aide d'une clé de répartition. Les clés courantes sont le mètre carré (par m²), la consommation (lorsqu'il y a des compteurs, souvent la méthode la plus équitable), le bien loué (à parts égales) ou le mètre cube. La clé définie dans le contrat doit être appropriée. Toute modification nécessite une adaptation formelle du contrat. Dans les immeubles à usage mixte, il convient de veiller à une clé de répartition équitable qui tienne compte des différentes consommations (par exemple, bureaux vs restaurant). En cas de vacance, le bailleur supporte les charges proportionnelles ; il existe des règles spécifiques pour les frais de chauffage.
Types de décompte : acompte vs forfait
Paiement d'acomptes : paiements mensuels anticipés, décompte annuel détaillé des frais effectifs avec paiement supplémentaire ou remboursement. Il s'agit de la méthode la plus courante, mais elle comporte un risque de paiements supplémentaires.
Paiement forfaitaire : montant mensuel fixe, pas de décompte annuel. Offre une sécurité budgétaire, basé sur la moyenne des trois dernières années. Les locataires peuvent également demander des informations et consulter les justificatifs afin de vérifier le montant forfaitaire.
Il est difficile de trouver des valeurs moyennes fiables pour les frais accessoires commerciaux par m², car ils varient fortement. Les valeurs indicatives approximatives du secteur résidentiel (environ 30 à 40 CHF/m²/an) ne sont que partiellement pertinentes pour les locaux commerciaux.
Facteurs influents pour les immeubles commerciaux :
Type d'activité : besoins différents en énergie, en eau et en déchets (bureaux vs production/restaurant).
Niveau et âge du bâtiment : efficacité énergétique (MINERGIE vs bâtiment ancien).
Emplacement : différences de prix régionales.
Niveau de service : étendue de l'entretien, du nettoyage, etc.
Contrat de location : définition des frais répercutables.
Recommandation : concentrez-vous sur le calcul des charges pour le bien immobilier concerné. Demandez les anciens décomptes ou la base de calcul du forfait et renseignez-vous sur l'état du bâtiment.
Le droit du bail vous garantit d'importants droits de contrôle :
Droit à un décompte annuel détaillé (en cas de paiement d'acomptes) : clair, compréhensible, avec les coûts totaux, la clé de répartition, votre part et le décompte des acomptes. En cas d'ambiguïté, demandez un décompte plus détaillé.
Droit de consulter les justificatifs : consultation des factures originales au siège du bailleur/de la gérance. Vous pouvez prendre des notes/photos ou faire des copies (à vos frais). Cela s'applique également aux forfaits afin de vérifier la base de calcul.
Délais : il n'y a pas de délai légal pour contester le décompte, mais il est recommandé de réagir rapidement. Prescription pour les créances supplémentaires du bailleur : 5 ans. Prescription pour les demandes de remboursement du locataire : 1 an à compter de la prise de connaissance, 10 ans au maximum. Délai de décompte habituel pour le bailleur : environ 6 mois après la fin de la période.
Procédure en cas de désaccord : commencez par adresser une réclamation écrite (lettre recommandée) au bailleur. Si cela ne permet pas de trouver une solution, vous pouvez faire appel à l'autorité de conciliation gratuite.
Dans le droit des baux commerciaux, il est particulièrement important de rédiger soigneusement le contrat :
Précision : chaque poste de charges doit être explicitement et clairement mentionné dans le contrat.
Clé de répartition : vérifiez qu'elle est clairement définie et équitable (en particulier en cas d'utilisation mixte).
Mode de facturation : précisez (acompte/forfait) si le montant de l'acompte est réaliste.
Frais non autorisés : veillez à ce qu'aucun frais d'entretien, de réparation ou d'investissement ne soit inclus.
Négociation : discutez de l'étendue des frais, des plafonds éventuels et du niveau de service.
Liste de contrôle pour les locataires :
Avant la conclusion du contrat : examinez attentivement le contrat, renseignez-vous auprès du bailleur (montant prévu, efficacité énergétique, anciens décomptes).
Budgétisation : prévoyez des charges réalistes et une marge pour les paiements supplémentaires (acomptes).
Contrôle régulier : vérifiez le décompte annuel (comparaison avec l'année précédente, plausibilité, clé de répartition, acomptes), demandez à consulter les justificatifs en cas d'ambiguïté.
Les charges constituent un facteur de coût important dans l'immobilier commercial. Il est essentiel de bien comprendre les règles et les droits. La clé réside dans un contrat de location précis. Vérifiez soigneusement les dispositions relatives aux charges, négociez si nécessaire et faites valoir vos droits à la transparence et à la consultation des justificatifs. Une réflexion préalable sur les charges permet d'établir un budget solide et favorise une relation locative équitable.
© 2025 maison (Schweiz) GmbH