Contrat de bail pour un établissement gastronomique ? Évitez les erreurs et assurez votre succès ! Découvrez les clauses les plus importantes, des conseils pour la reprise de l'inventaire et des informations sur la résiliation.
Le rêve d'ouvrir son propre restaurant, café ou bar représente une étape importante pour beaucoup. Outre un concept convaincant, une passion pour la cuisine et des compétences entrepreneuriales, un contrat solide pour la location des locaux commerciaux constitue la base de toute entreprise de restauration réussie. Dans le secteur de l'hôtellerie et de la restauration, on parle généralement d'un contrat de bail, qui régit l'utilisation des locaux, y compris l'inventaire, et souvent aussi le droit de poursuivre une activité existante. Cependant, que contient exactement un tel contrat, quels sont les pièges à éviter et comment se déroule, par exemple, la résiliation d'un tel contrat de bail dans le secteur de la restauration ?
Dans le secteur de la restauration, la distinction entre location et bail est fondamentale. Alors qu'un contrat de location régit principalement l'utilisation de locaux contre rémunération, un contrat de bail, en particulier dans le secteur de la restauration, va beaucoup plus loin. Le locataire obtient non seulement le droit d'utiliser les locaux, mais aussi de revendiquer les « fruits » qui en découlent, c'est-à-dire les bénéfices de l'entreprise. Cela comprend souvent la reprise de l'inventaire, tel que l'équipement de cuisine, le mobilier et parfois même la clientèle ou la « valeur commerciale » d'un établissement bien établi. La base juridique se trouve dans le Code suisse des obligations (CO). Un contrat de bail gastronomique clairement défini est donc indispensable pour définir avec précision les droits et obligations des deux parties, à savoir le locataire et le bailleur.
Un contrat de bail bien rédigé pour un établissement gastronomique garantit la transparence et minimise le risque de désaccords ultérieurs. Veuillez prêter une attention particulière aux clauses suivantes :
Objet du bail : une description détaillée des locaux loués est indispensable. Elle doit inclure non seulement les salles de restaurant, mais aussi la cuisine, les entrepôts, les installations sanitaires et les espaces extérieurs tels que les terrasses. Il est tout aussi important de dresser un inventaire précis qui consigne l'état des équipements et du mobilier pris en charge. Cela permet d'éviter tout désaccord lors de la restitution ou en cas de résiliation du contrat.
Loyer : le loyer peut être fixe, dépendant du chiffre d'affaires ou une combinaison des deux. Dans le cas d'un loyer basé sur le chiffre d'affaires, la base de calcul et les modalités de facturation doivent être clairement définies. Vérifiez également les dispositions relatives aux frais accessoires et les éventuelles clauses d'ajustement du loyer.
Durée du bail et options : de nombreux contrats de bail dans le secteur de la restauration sont conclus pour une durée déterminée de 5 ou 10 ans. Souvent, des droits d'option sont accordés pour une prolongation. Ceux-ci offrent une sécurité de planification au locataire.
Obligations d'entretien : qui est responsable des réparations et des mesures d'entretien ? En règle générale, le locataire supporte les frais d'entretien courant et des petites réparations, tandis que le bailleur prend en charge les réparations et les rénovations plus importantes. Une délimitation claire dans le contrat est ici essentielle.
Inventaire : lors de la reprise de l'inventaire, son état doit être consigné avec précision.Qui est responsable de l'usure et des défauts ? Existe-t-il une obligation de renouveler certains équipements après une certaine durée ? Ces points doivent figurer dans un contrat de bail complet.
Obligation d'exploitation : les bailleurs ont souvent intérêt à ce que le local soit exploité en continu (ou selon la saisonnalité) afin de préserver sa valeur et son attractivité. Une obligation d'exploitation peut donc faire partie intégrante du contrat.
Clause de non-concurrence : une clause de non-concurrence est parfois convenue, qui interdit au locataire d'exploiter un local similaire à proximité immédiate. Veuillez prêter attention à la portée géographique et temporelle d'une telle clause.
Caution : le montant et les conditions de remboursement de la caution doivent être clairement définis.
Tôt ou tard, le moment peut venir où un contrat de bail est résilié. Les modalités de résiliation sont soumises à des règles spécifiques qui peuvent différer de celles applicables aux contrats de bail de logements.
Résiliation ordinaire : dans le cas de baux à durée indéterminée ou à l'expiration d'une durée contractuelle fixe, le contrat peut être résilié dans le respect des délais et dates prévus par la loi ou le contrat. Pour les locaux commerciaux, le délai de préavis est généralement de six mois, sauf disposition contraire dans le contrat. Dans le cas des baux, les délais de préavis sont souvent plus longs. La résiliation doit être faite par écrit et parvenir à l'autre partie dans les délais impartis. Il est fortement recommandé d'effectuer cette démarche par courrier recommandé afin d'avoir une preuve de réception.
Résiliation extraordinaire : une résiliation anticipée du contrat de bail n'est possible que pour des raisons importantes. Ces raisons peuvent être, par exemple, la faillite du locataire, des violations graves du contrat par l'une des parties ou l'impossibilité d'utiliser l'objet loué en raison de circonstances imprévues. Ici aussi, les formalités et les délais doivent être respectés. En cas de retard de paiement du locataire, le bailleur peut, après avoir fixé un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation, résilier le contrat de manière extraordinaire.
Protection contre la résiliation et prolongation : comme dans le droit du bail, les locataires de locaux commerciaux et de restauration peuvent, dans certaines circonstances, demander une prolongation du bail si la résiliation constituerait pour eux une rigueur qui ne serait pas justifiée par les intérêts du bailleur (art. 272 ss CO par analogie). Une telle demande doit être déposée dans les délais auprès de l'autorité de conciliation compétente. Une telle demande doit être soumise dans les délais à l'autorité de conciliation compétente.
Recherche d'un nouveau locataire : si un locataire souhaite être libéré prématurément d'un contrat à durée déterminée pour son établissement de restauration, il peut proposer au bailleur un nouveau locataire acceptable et solvable qui est prêt à reprendre le contrat aux mêmes conditions. Si le bailleur refuse un tel repreneur sans motif valable, le locataire est libéré de ses obligations.
La rédaction et l'examen d'un contrat de bail pour des établissements de restauration ainsi que la gestion d'une résiliation sont des questions complexes qui ont des conséquences financières et juridiques importantes. Il est donc fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé dans le droit des baux et de la restauration ou une association professionnelle avant de signer un contrat ou en cas de résiliation imminente. Ces experts peuvent évaluer les risques individuels, vous informer des particularités du secteur et veiller à ce que vos intérêts soient préservés de manière optimale.
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