Résiliation d'un contrat de location en Suisse : tout ce que vous devez savoir sur le contrat préliminaire, les défauts et la tromperie. Pour les bureaux et les commerces.
En Suisse, un contrat de location signé pour des bureaux ou des locaux commerciaux est en principe contraignant. Cependant, que se passe-t-il si les circonstances changent et qu'une partie – qu'il s'agisse du locataire ou du bailleur – souhaite se retirer du contrat avant le début de la location ou peu après ? La résiliation d'un contrat de location est un sujet complexe qui suscite souvent des incertitudes.
Cet article examine les différents aspects de la résiliation, y compris la situation en cas de contrat de location préliminaire et les possibilités générales de résilier un contrat de location déjà signé. Dans le monde dynamique des affaires, des événements imprévus peuvent soudainement rendre un contrat de location qui vient d'être conclu pour l'expansion prévue, le nouveau bureau ou le déménagement de l'entreprise inadapté aux besoins.
Peut-être qu'un financement a été retardé, qu'une commande importante a été annulée ou qu'un bien immobilier plus adapté a été trouvé à court terme. Dans de tels moments, la question des possibilités de résiliation se pose inévitablement.
Il est important de distinguer la résiliation d'un contrat de location de la résiliation. Une résiliation vise à annuler le contrat dès le début ou à empêcher son entrée en vigueur, souvent avant même que le bien loué ait été occupé ou immédiatement après la remise des clés en raison de défauts graves. Une résiliation, en revanche, met fin à un contrat de location existant pour l'avenir, que ce soit de manière ordinaire dans le respect des délais et des dates ou de manière extraordinaire pour des raisons importantes pendant la durée du bail. Les scénarios de résiliation évoqués ici se situent dans une zone limite et ont souvent des conséquences similaires à celles d'une résiliation immédiate du contrat.
Avant d'élaborer et de signer un contrat de location détaillé, les parties concluent parfois un contrat de location préliminaire. Un contrat préliminaire est particulièrement utile pour les grands bureaux et locaux commerciaux.
Celui-ci fixe les principaux éléments du futur bail, tels que l'objet loué, le loyer et la date approximative du début du bail. Mais dans quelle mesure un tel accord est-il contraignant et est-il possible de se retirer du contrat préliminaire sans autre formalité ? En principe, un contrat préliminaire de location est également considéré comme un contrat au sens du Code suisse des obligations (CO) et a un certain effet contraignant.
Il vise à obliger les parties à conclure le contrat de location principal. Une résiliation complète et sans motif n'est donc pas prévue sans autre si le contrat préliminaire est valable (en règle générale, il doit être écrit si cela est prévu pour le contrat principal ou souhaité par les parties) et suffisamment précis quant à son contenu.
Toutefois, il existe également des scénarios qui peuvent justifier une résiliation. Si le contrat préliminaire de location mentionne certaines conditions pour la conclusion du contrat principal (par exemple, l'octroi d'un permis de construire pour des transformations spécifiques par le locataire) et que ces conditions ne sont pas remplies, un droit de résiliation peut être exercé. De même, une résiliation peut être possible si une partie a été trompée de manière dolosive ou s'il y a une erreur essentielle.
Les conséquences d'une résiliation injustifiée d'un contrat préliminaire de location peuvent entraîner des demandes de dommages-intérêts, selon les termes de l'accord. Cela peut inclure, par exemple, les frais engagés par l'autre partie en raison de sa confiance dans la conclusion du contrat principal (par exemple, les frais de publication pour une nouvelle recherche, les frais de planification). Il est donc conseillé de définir clairement, dès la rédaction du contrat de location préliminaire, les modalités d'une éventuelle résiliation et ses conséquences. En l'absence de telles dispositions et si le contrat préliminaire est contraignant, une partie peut même, dans certaines circonstances, intenter une action en justice pour obtenir la conclusion du contrat principal. Dans la pratique, toutefois, l'accent est plus souvent mis sur les dommages-intérêts.
Une fois que le contrat de location proprement dit a été signé par les deux parties (locataire et bailleur), la situation se complique. Le droit suisse du bail ne prévoit pas de droit de rétractation général pour les contrats de location, comme c'est le cas par exemple pour les contrats conclus par démarchage à domicile. En signant le contrat, les deux parties confirment leur volonté de conclure le contrat de location aux conditions convenues.
Une résiliation unilatérale du contrat de location par le locataire ou le bailleur n'est donc possible que sous certaines conditions. La solution la plus simple, mais qui dépend de la bonne volonté de l'autre partie, est la résiliation à l'amiable du contrat de location. Si le locataire et le bailleur conviennent que le contrat de location ne doit pas être conclu, ils peuvent résilier le contrat d'un commun accord. Il est fortement recommandé de consigner par écrit un tel accord de résiliation et d'y régler tous les points pertinents, tels que l'indemnisation éventuelle ou la prise en charge des frais déjà engagés. Une autre possibilité prévue par la loi pour le locataire d'être libéré prématurément de ses obligations est la présentation d'un locataire de remplacement acceptable (art. 264 CO).
Celui-ci doit non seulement être disposé à reprendre le contrat de location aux mêmes conditions (loyer, durée du contrat, etc.), mais il doit également être objectivement acceptable pour le bailleur. Cela signifie notamment que le locataire de remplacement doit être solvable et qu'il ne doit pas y avoir de doutes fondés quant à l'utilisation contractuelle de l'objet loué. Le bailleur dispose d'un délai raisonnable pour examiner la proposition de nouveau locataire. Si le bailleur refuse un locataire de remplacement objectivement acceptable sans motif valable ou s'il ne se prononce pas dans un délai raisonnable, le locataire initial est libéré de ses obligations. Si le locataire ne trouve pas de remplaçant ou aucun remplaçant acceptable, il reste en principe tenu de payer le loyer jusqu'à la prochaine date de résiliation ordinaire, déduction faite de ce que le bailleur économise ou renonce à économiser en utilisant les locaux à d'autres fins.
Des dispositions spécifiques peuvent également figurer dans le contrat de location lui-même, par exemple si des droits de résiliation contractuels ont été convenus pour certains cas de figure, ce qui est toutefois rarement le cas dans la pratique.
Outre la résiliation d'un commun accord et la désignation d'un locataire de remplacement, il existe des circonstances particulières qui peuvent justifier une résiliation.
Celles-ci sont souvent liées à des conditions strictement définies.
La présence de graves défauts dans le bien loué au début du bail peut constituer un motif important de résiliation. Si l'aptitude des bureaux ou des locaux commerciaux à l'usage prévu est considérablement réduite, voire supprimée (par exemple, dégâts des eaux importants, absence de chauffage en hiver, graves lacunes en matière de sécurité) et si le bailleur n'y a pas remédié malgré une mise en demeure et la fixation d'un délai, le locataire peut, dans certaines circonstances, résilier le contrat en vertu des règles relatives à la mora ou à l'inexécution ou prononcer une résiliation sans préavis (art. 258, al. 2 CO en relation avec les art. 107/109 CO ou art. 259b, let. a CO). Il est important de documenter précisément les défauts et de respecter les étapes juridiques (réclamation, fixation d'un délai pour la réparation). Un défaut mineur ne justifie généralement pas une résiliation, mais donne au locataire d'autres droits tels que la réparation du défaut, une réduction du loyer ou des dommages-intérêts.
Une manipulation dolosive de la part du bailleur concernant les caractéristiques essentielles de l'objet loué peut également donner au locataire le droit de contester le contrat et donc de se rétracter (art. 28 CO).
Il y a tromperie lorsque le bailleur fait intentionnellement de fausses déclarations ou dissimule des faits importants qui ont influencé la décision du locataire de conclure le contrat (par exemple, le fait de ne pas mentionner un grand chantier imminent juste devant les fenêtres du bureau, qui limiterait considérablement son utilisation). Le locataire doit être en mesure de prouver la tromperie et son lien de causalité avec la conclusion du contrat et contester le contrat dans un délai d'un an à compter de la découverte de la tromperie.
Plus rares, mais envisageables, sont les cas d'erreur essentielle (art. 23 ss CO). Il y a erreur sur un élément essentiel du contrat, qui autorise le locataire à contester le contrat, lorsque le locataire s'est trompé sur un fait qu'il pouvait considérer, selon les règles de la bonne foi dans les relations commerciales, comme une base nécessaire du contrat.
Pour le bailleur, les possibilités de résiliation unilatérale après la signature du contrat sont également très limitées et se limitent généralement à des violations graves du contrat par le locataire avant le début du bail (par exemple, s'il apparaît clairement avant la remise des clés que le locataire est insolvable et ne peut pas payer le premier loyer et la caution) ou à des motifs de résiliation spécifiques convenus contractuellement.
La résiliation d'un contrat de location de bureaux ou de locaux commerciaux en Suisse n'est pas une décision à prendre à la légère. Une fois signé, un contrat doit en principe être respecté (« pacta sunt servanda »). Les possibilités de résiliation sont clairement définies par la loi et le contrat et supposent généralement des circonstances particulières.
Dans le cas d'un contrat de location préliminaire, il convient d'examiner attentivement le caractère contraignant et les éventuelles conditions de résiliation et, dans l'idéal, de les consigner par écrit. Une fois le contrat de location principal conclu, la résiliation peut être obtenue au mieux par une résiliation d'un commun accord avec la partie adverse ou par la présentation d'un locataire de remplacement acceptable. Des raisons particulières telles que des défauts graves de l'objet loué lors de la remise ou une tromperie dolosive peuvent également justifier une résiliation, mais elles nécessitent une documentation minutieuse et le respect des dispositions légales.
Compte tenu des conséquences financières potentielles d'une résiliation injustifiée ou d'une résiliation litigieuse du contrat, il est conseillé aux locataires et aux bailleurs de bureaux et de locaux commerciaux de consulter un conseiller juridique à un stade précoce. Une communication claire et la recherche de solutions équitables peuvent souvent contribuer à éviter des litiges longs et coûteux. Un examen attentif du contrat de location avant sa signature et la connaissance de ses propres droits et obligations constituent la meilleure base pour une relation locative réussie.
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