La responsabilité solidaire dans le contrat de location constitue une forme de garantie intéressante pour les bailleurs. Quels sont les droits et obligations qui en découlent ?
La responsabilité solidaire dans le contrat de location est une forme contractuelle courante en Suisse, en particulier dans les colocations ou lorsque plusieurs personnes louent ensemble des locaux commerciaux. Cependant, que signifie exactement ce terme et quelles sont les conséquences pour les parties concernées ? Cet article examine les principaux aspects de la responsabilité solidaire dans le droit du bail. La location commune de bureaux ou de locaux commerciaux offre souvent des avantages financiers et pratiques.
Les entreprises peuvent partager les coûts et bénéficier de locaux plus grands et plus attrayants qui seraient peut-être inabordables pour un seul locataire. Les couples ou les partenaires vivant en colocation bénéficient d'avantages similaires dans la sphère privée. Toutefois, la signature conjointe d'un contrat de location implique généralement une responsabilité solidaire, une construction juridique aux conséquences importantes. Pour le bailleur, la responsabilité solidaire dans le contrat de location offre une sécurité accrue, car plusieurs parties sont responsables du respect des obligations contractuelles. Pour les locataires, cela implique toutefois une responsabilité mutuelle qui exige un haut degré de confiance et des accords internes clairs. Les aspects essentiels de la responsabilité solidaire sont expliqués en détail ci-dessous.
Afin de comprendre la portée de la responsabilité solidaire, il est nécessaire de la définir clairement. Dans le Code suisse des obligations (CO), la responsabilité solidaire est régie par les articles 143 et suivants. Elle stipule que plusieurs débiteurs (dans ce cas, les locataires) sont responsables envers le créancier (le bailleur) de l'ensemble de la dette, de telle sorte que le créancier peut exiger de chaque débiteur qu'il s'acquitte de tout ou partie de la dette.
Tous les débiteurs restent tenus jusqu'au remboursement intégral de la créance. Concrètement, cela signifie pour un contrat de location que si plusieurs personnes signent le contrat en tant que locataires principaux, elles deviennent des débiteurs solidaires.
Dans ce cas, le bailleur a le droit d'exiger de chaque locataire l'exécution intégrale de toutes les obligations contractuelles, en particulier le paiement de la totalité du loyer et des charges ainsi que la responsabilité pour tout dommage causé à l'objet loué. Peu importe la manière dont les locataires ont réparti les coûts entre eux ou qui a causé un éventuel dommage. Le bailleur peut s'adresser au locataire qui lui semble le plus solvable ou le plus facile à joindre. Cette règle sert principalement à protéger le bailleur, qui minimise ainsi son risque de défaut de paiement. Ce n'est que lorsque le bailleur a été entièrement satisfait que tous les locataires solidaires sont libérés de leur obligation externe.
La responsabilité solidaire signifie que chaque locataire ayant signé le contrat de location à responsabilité solidaire est responsable du paiement de la totalité du loyer, et pas seulement de sa part supposée. Si, par exemple, dans une colocation de trois personnes, un colocataire ne paie pas sa part, le bailleur peut exiger le montant dû des deux autres locataires. Ces derniers sont alors tenus de régler le montant manquant afin d'éviter un arriéré de loyer et d'éventuelles conséquences juridiques telles qu'une résiliation du contrat.
Cette responsabilité solidaire pour le loyer existe indépendamment du fait qu'un locataire utilise encore effectivement les locaux. Même si un locataire solidaire déménage prématurément sans que le contrat de location ait été formellement modifié, sa responsabilité pour le loyer et les autres obligations découlant du contrat subsiste jusqu'à ce que le contrat de location soit résilié en bonne et due forme ou qu'il soit légalement libéré du contrat. Cela souligne la nécessité de conclure des accords internes clairs entre les locataires solidaires et d'examiner attentivement la situation avant de conclure un contrat de location avec responsabilité solidaire.
Bien qu'à l'égard des tiers, chaque locataire soit responsable de la totalité de la dette, la loi prévoit une compensation entre les locataires solidaires dans leurs relations internes (art. 148 CO). Si un locataire a payé plus que sa part du loyer ou de la réparation des dommages, il peut réclamer aux autres locataires solidaires la part qui leur revient. Ce droit de recours doit toutefois être exercé par le locataire qui a payé lui-même auprès de ses colocataires. Le bailleur n'est pas impliqué dans ces litiges internes. Il est vivement recommandé de conclure, dès la conclusion du contrat de location ou lors de la constitution de la communauté de locataires, des accords écrits sur la répartition interne des coûts et la procédure à suivre en cas de défaut de paiement de certains membres. De tels accords peuvent contribuer à éviter des litiges ultérieurs et des difficultés financières.
Outre l'obligation principale de payer le loyer, un contrat de location avec responsabilité solidaire confère d'autres droits et obligations à la communauté des locataires. En principe, tous les locataires solidaires ont les mêmes droits d'utilisation du bien loué, sauf disposition contraire dans le contrat ou dans un accord interne. Chaque locataire est également tenu d'utiliser le bien loué avec soin et de respecter les autres locataires et les voisins.
Les décisions importantes concernant le contrat de location doivent généralement être prises conjointement et communiquées de manière uniforme au bailleur. Il s'agit par exemple :
de la résiliation du contrat de location : une résiliation n'est valable que si elle est signée par tous les locataires mentionnés dans le contrat ou si un locataire a été autorisé par écrit par les autres à prononcer la résiliation également en leur nom.
Une résiliation unilatérale par un seul locataire est sans effet et ne met pas fin au contrat de location. Accord sur les modifications du contrat : si le bailleur souhaite modifier le contrat (par exemple, augmenter le loyer) ou si un locataire souhaite résilier le contrat et être remplacé par un nouveau locataire, l'accord de toutes les parties contractantes, c'est-à-dire du bailleur et de tous les locataires solidaires, est nécessaire.
Si l'un des locataires solidaires cause un dommage à l'objet loué, tous les locataires sont à nouveau solidairement responsables envers le bailleur pour la réparation de ce dommage. Le bailleur peut réclamer les frais à chaque locataire individuellement, indépendamment de la personne qui a effectivement causé le dommage. Là encore, le droit de recours interne du locataire qui a payé à l'encontre du véritable auteur du dommage s'applique.
La résiliation ou la modification d'un contrat de location avec responsabilité solidaire peut être complexe, en particulier si la situation d'un ou de plusieurs locataires change, par exemple en cas de séparation, de déménagement ou de difficultés financières.
Comme déjà mentionné, une résiliation ordinaire du contrat de location n'est possible que si tous les locataires sont d'accord. Si un seul locataire souhaite se retirer du contrat alors que les autres souhaitent poursuivre la location, plusieurs solutions sont possibles : Modification du contrat d'un commun accord : la solution optimale est un accord écrit avec le bailleur et les locataires restants, par lequel le locataire sortant est libéré du contrat et, le cas échéant, remplacé par un nouveau locataire.
Il reste toutefois le locataire principal et est solidairement responsable. Cette option n'est souvent qu'une solution temporaire.
Résiliation conjointe et nouvelle conclusion : si aucun accord ne peut être trouvé sur le départ d'un locataire individuel, la seule option restante est souvent la résiliation conjointe de l'ensemble du contrat de location par tous les locataires solidaires. Les parties restantes pourraient alors essayer de conclure un nouveau contrat de location avec le bailleur.
Il est important de comprendre qu'un locataire qui déménage simplement sans avoir obtenu une libération formelle de la responsabilité solidaire reste responsable de toutes les obligations. Cela vaut également s'il a informé ses colocataires et le bailleur de son déménagement. Seule une modification ou une résiliation valable du contrat le libère de ses obligations.
Les contrats de location de locaux commerciaux sont en outre soumis à la disposition spéciale de l'art. 263 CO, qui permet au locataire de locaux commerciaux, sous certaines conditions, de transférer le bail à un tiers si le bailleur y consent par écrit. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour un motif important. Le locataire cédant reste toutefois solidairement responsable avec le nouveau locataire des obligations découlant du contrat de location jusqu'à la date à laquelle le contrat de location prend fin ou peut être résilié conformément au contrat ou à la loi, mais au maximum pendant deux ans.
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