Définition et exemples de loyer basé sur le chiffre d'affaires

En Suisse, le loyer des locaux commerciaux est traditionnellement souvent convenu sous la forme d'un montant mensuel fixe. Cependant, dans des secteurs dynamiques tels que le commerce de détail ou la gastronomie, un modèle de location flexible est souvent souhaité : le loyer sur le chiffre d'affaires. Au lieu d'un loyer rigide, on définit ici une combinaison d'un loyer de base (loyer minimum) et d'une part variable, qui dépend en pourcentage du chiffre d'affaires réalisé. Ce modèle offre des opportunités pour les deux parties contractantes, mais comporte également certains risques et nécessite une rédaction prudente du contrat. Vous trouverez ci-dessous un aperçu complet du fonctionnement du loyer sur le chiffre d'affaires, des conditions juridiques cadres applicables et de l'impact de ce modèle dans la pratique.

Qu'est-ce qu'un loyer sur le chiffre d'affaires ?

Le loyer sur le chiffre d'affaires est un modèle de loyer dans lequel le montant final du loyer est calculé, au moins en partie, sur la base du chiffre d'affaires du locataire. Typiquement, ce loyer se compose de deux éléments :

Loyer de base (loyer minimum) : Un montant fixe que le locataire paie en tout temps, indépendamment de la marche des affaires. Ce loyer de base couvre les coûts principaux du bailleur et prévient le risque de ne générer aucun revenu en cas de faible chiffre d'affaires du locataire.
Part liée au chiffre d'affaires : Un pourcentage contractuellement défini du chiffre d'affaires pertinent, qui n'entre en ligne de compte que lorsqu'il dépasse le loyer de base.

Le locataire paie donc toujours au moins le loyer de base convenu. Toutefois, si les revenus augmentent considérablement, le loyer augmente également, car la part en pourcentage devient alors pertinente. D'un point de vue juridique, ce modèle s'appuie sur la liberté contractuelle (art. 19 CO). Le Code des obligations suisse (CO) connaît des règles spécifiques pour les loyers indexés et les loyers échelonnés, mais pas pour le loyer sur le chiffre d'affaires. Cependant, comme le loyer doit être déterminable, cette forme mixte (loyer de base plus composante variable) est en principe autorisée. La protection légale des locataires (art. 269 ss CO) se réfère généralement avant tout au loyer de base, tandis que la part liée au chiffre d'affaires en cours de contrat est largement soumise au partage des risques négocié.

Exemples de loyers sur le chiffre d'affaires

L'exemple suivant illustre le principe du loyer flexible. Prenons une petite arcade commerciale à Zurich qui a convenu d'un loyer de base mensuel de 5 000 francs. En outre, un pourcentage de 5 % du chiffre d'affaires mensuel est dû lorsque le chiffre d'affaires est tel que 5 % de celui-ci dépasse 5 000 francs. Les mois plus faibles, seul le loyer de base s'applique, mais en cas de chiffre d'affaires plus élevé, le loyer peut augmenter. Le bailleur profite du succès de son locataire, tout en s'assurant une couverture via le loyer de base. La limite concrète à partir de laquelle le loyer proportionnel s'applique (ici 100 000 francs de chiffre d'affaires mensuel) agit comme un seuil de rentabilité. Ce n'est qu'au-dessus de ce seuil de chiffre d'affaires que le bailleur gagne plus que le loyer minimum.

À combien s'élève le pourcentage du chiffre d'affaires ?

La question de savoir à combien s'élève habituellement ce pourcentage ne peut pas recevoir de réponse générale. Souvent, les pourcentages s'orientent en fonction de la branche, de l'emplacement et des structures de marge de l'entreprise. Dans le commerce de détail suisse, on trouve des valeurs comprises entre 3 et 7 % ; dans les centres commerciaux très fréquentés, ce taux peut facilement être supérieur. Dans la gastronomie, les taux se situent souvent dans une fourchette de 6 à 9 % ; pour les concepts de restauration rapide avec une forte fréquentation, ils peuvent atteindre jusqu'à 14 %. Ces valeurs plus élevées reflètent généralement la qualité particulière de l'emplacement et les marges bénéficiaires typiques de ce segment. En principe : plus le loyer de base est bas, plus le pourcentage est souvent élevé – et vice versa.

Il est important que la répartition des risques et des opportunités reste équitable et que l'idée commerciale soit viable pour les deux parties selon des hypothèses réalistes. Un calcul complet du chiffre d'affaires et des coûts est donc indispensable. De même, les parties au contrat de bail doivent garder à l'esprit qu'un chiffre d'affaires élevé n'entraîne pas automatiquement des bénéfices plus élevés, car les frais de personnel ou le coût des marchandises augmentent également, par exemple.

Loyer sur le chiffre d'affaires dans le commerce de détail

Le loyer sur le chiffre d'affaires dans le commerce de détail est très répandu en Suisse, particulièrement dans les centres commerciaux. Ceux-ci sont généralement gérés activement afin d'obtenir un mix de branches attractif et une forte fréquentation de la clientèle. Le bailleur se considère ici souvent comme un partenaire du locataire, car tous deux ont un intérêt à voir le chiffre d'affaires augmenter. Outre le montant de base fixe, les chiffres d'affaires réalisés pendant les périodes de forte activité peuvent conduire à un loyer nettement plus élevé, ce qui récompense les investissements du bailleur dans le marketing de l'emplacement.

La situation devient plus complexe lorsque les ventes physiques et en ligne fusionnent. Avec les services de retrait en magasin (Click & Collect) ou les commandes en ligne retirées sur place, la question se pose de savoir si et comment ces ventes doivent être comptabilisées. C'est pourquoi une définition claire dans le contrat de bail est indispensable. C'est le seul moyen d'éviter les litiges sur les revenus qui incombent réellement à la boutique physique.

Loyer sur le chiffre d'affaires dans la gastronomie

Le modèle du loyer sur le chiffre d'affaires est également très répandu dans la gastronomie et se présente sous différentes formes. Souvent, les pourcentages se situent dans la fourchette moyenne à supérieure d'un chiffre. En raison des fluctuations saisonnières, des conditions météorologiques et de l'évolution des tendances, le chiffre d'affaires peut fortement varier. Par conséquent, un modèle de location flexible qui soulage lors des mois creux est particulièrement attractif pour les restaurateurs. Toutefois, ils doivent également payer davantage lors des périodes de forte affluence. Surtout pour les concepts de restauration rapide, les pourcentages à deux chiffres ne sont pas rares, car des chiffres d'affaires élevés au mètre carré sont réalisés dans des emplacements de premier choix.

La définition précise du chiffre d'affaires pertinent est importante : Que se passe-t-il avec les pourboires ? Les revenus des services de livraison sont-ils ajoutés ? Les commissions sont-elles déduites ? Le traitement des paiements sans numéraire ou des services en ligne (p. ex. les plateformes de livraison) devrait également être clairement défini dans le contrat, afin que les deux parties sachent quels chiffres d'affaires servent de base de calcul.

Particularités juridiques dans le droit du bail suisse

Bien que le loyer sur le chiffre d'affaires ne soit pas expressément réglementé dans le Code des obligations suisse, il repose sur la liberté contractuelle générale (art. 19 CO) et sur la condition que le loyer doit être déterminable. En cas de litige, le loyer de base peut être contesté s'il paraît abusif. La part variable est en revanche considérée comme un accord de partage des risques, qui peut difficilement être contesté pour cause de caractère abusif en cours de contrat.

Quelques points centraux :

Protection des locataires (art. 269 ss CO) : Ne s'applique généralement qu'au loyer de base.
Contestation du loyer initial (art. 270 CO) : Dans les 30 jours suivant la remise de l'objet, le locataire peut également faire examiner le caractère abusif de la composante de loyer sur le chiffre d'affaires.
Délais de congé, droits de rétention et autres dispositions s'appliquent comme pour les baux commerciaux traditionnels.

Comme la loi ne prévoit pas de règles spécifiques pour les loyers sur le chiffre d'affaires, tous les détails – de la définition du chiffre d'affaires aux obligations d'annonce et de contrôle en passant par d'éventuelles obligations d'exploitation – doivent être consignés dans le contrat. Des clauses formulées de manière peu claire sont une cause fréquente de conflits.

Particularités et pièges

Une bonne rédaction du contrat est cruciale en cas de loyer sur le chiffre d'affaires. Comme le loyer variable n'est pas normé par la loi, des malentendus menacent s'il n'est pas défini exactement quels types de revenus entrent dans le calcul. L'obligation du locataire de divulguer les chiffres de ses ventes peut également être délicate, car elle nécessite un aperçu plus approfondi des données internes de l'entreprise. Le bailleur se réservera généralement un droit de regard pour s'assurer qu'aucun chiffre d'affaires n'est dissimulé.

Obstacles particuliers :

Asymétrie d'information : Le locataire connaît tous les revenus en détail, tandis que le bailleur doit se fier aux chiffres annoncés.
Sphère privée restreinte : Étant donné que le locataire peut être amené à divulguer des données commerciales, des inquiétudes concernant le secret des affaires peuvent surgir.
Part des affaires en ligne : Avec les modèles multi-canaux, des questions complexes se posent quant à l'imputation du chiffre d'affaires.
Loyer de base comme bloc de coûts minimum : Il aide le bailleur à couvrir ses frais fixes, mais peut constituer une charge pour le locataire lors des mauvaises périodes.

Comme déjà mentionné, les deux parties doivent en outre garder à l'esprit qu'une croissance du chiffre d'affaires ne signifie pas toujours des bénéfices proportionnellement plus élevés, car les coûts de personnel et de matières premières augmentent le plus souvent en parallèle.

Pourquoi le loyer sur le chiffre d'affaires en vaut la peine

Malgré les risques mentionnés et les potentiels conflits, le loyer sur le chiffre d'affaires présente de réels avantages. Il assure un certain partage des risques : en cas de mauvaise marche des affaires, les locataires sont soulagés, tandis que le bailleur profite en cas de bons chiffres d'affaires. Dans les secteurs connaissant de fortes fluctuations de la demande – par exemple les activités saisonnières, la gastronomie ou le commerce de détail – cela représente souvent une solution judicieuse. Par ailleurs :

Intérêt commun : Les deux parties ont le désir concret de développer l'affaire au mieux. Dans un centre commercial ou une zone de restauration, le bailleur peut investir activement dans le marketing afin d'augmenter le chiffre d'affaires de tous les locataires, ce dont il profite directement dans le modèle du loyer sur le chiffre d'affaires.
Promotion de l'emplacement : Grâce à la composante variable, les bailleurs s'efforcent souvent de rendre leur objet attractif (p. ex. bonne accessibilité, bâtiment modernisé, campagnes publicitaires).
Loyer de base planifiable : Le montant minimum assure au bailleur un revenu de base calculable, tandis que le locataire sait qu'il ne paiera plus qu'au-delà d'un certain niveau de chiffre d'affaires.

À cet égard, un loyer sur le chiffre d'affaires bien conçu peut créer une situation gagnant-gagnant, dans laquelle les deux parties n'entretiennent pas seulement un simple contrat de bail, mais une sorte de relation de partenariat.

Conclusion

Le loyer sur le chiffre d'affaires est particulièrement prisé en Suisse dans les secteurs connaissant une demande fluctuante et une forte pression sur les marges. Il offre de la flexibilité, mais nécessite également une rédaction contractuelle rigoureuse, car le Code des obligations ne fournit pas de directives détaillées à ce sujet. En substance, il combine un loyer de base avec une composante variable liée au chiffre d'affaires, qui n'intervient qu'au-dessus d'un seuil de rentabilité défini. En cas de bonnes affaires, les paiements augmentent, ce qui dédommage le bailleur pour le risque partagé. En même temps, les locataires ne sont pas accablés par un loyer fixe trop élevé durant les mauvaises périodes.

Il est important de régler clairement dans le contrat tous les détails – de la définition exacte du chiffre d'affaires aux droits de contrôle, délais d'annonce et éventuelles clauses d'exploitation ou de non-concurrence. Pour les locataires, la supportabilité du loyer de base est centrale, car elle représente un seuil financier inférieur existentiel. Les bailleurs devraient garder à l'esprit qu'ils profiteront à long terme d'un locataire compétent et prospère s'ils évaluent de manière réaliste son potentiel de chiffre d'affaires et conviennent de conditions équitables. Ainsi, à long terme, un loyer sur le chiffre d'affaires peut être une véritable solution gagnant-gagnant qui répond aux intérêts des deux parties et ouvre de nouvelles opportunités sur des marchés exigeants et très concurrentiels.