Sous-location commerciale en Suisse

Dans un monde des affaires de plus en plus marqué par la flexibilité, un sujet est de plus en plus au centre de l'attention : la sous-location commerciale. Les entreprises réduisent leur taille, déplacent leurs modèles de travail vers le télétravail ou souhaitent combler des espaces vacants temporaires. C'est précisément dans de tels cas que la sous-location de surfaces de bureaux ou commerciales peut représenter une solution attrayante. Mais quelle est la situation juridique en Suisse ? Qu'est-ce que les locataires ont le droit de faire – et quelles sont les limites ? Qu'en est-il des obligations fiscales ?

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Que signifie la sous-location commerciale ?

On parle de sous-location commerciale lorsque le locataire principal d'une surface commerciale la reloue – en tout ou en partie – à une tierce partie. Il peut s'agir d'un bureau individuel dans une entité plus grande ou d'un étage entier qui n'est pas utilisé actuellement. Dans ce cas, le locataire principal devient le bailleur intermédiaire, tandis que le nouvel utilisateur agit en tant que sous-locataire. À la différence de la location classique de logements, la sous-location commerciale concerne exclusivement des locaux utilisés à des fins professionnelles – comme des bureaux, des surfaces de vente, des espaces de restauration ou encore des entrepôts.

La sous-location commerciale est-elle autorisée en Suisse ?

En principe, la sous-location de surfaces commerciales est autorisée en Suisse – mais non sans restrictions. Le Code des obligations (art. 262 CO) prévoit qu'une sous-location n'est autorisée que si le bailleur y consent.

Ce consentement ne peut toutefois pas être refusé sans motif valable. Il est cependant nécessaire que le locataire informe complètement le bailleur de la sous-location prévue. Cela comprend notamment l'identité du sous-locataire, l'utilisation prévue de la surface et les conditions auxquelles la sous-location doit avoir lieu.

Un bailleur peut refuser son consentement, par exemple, si la sous-location crée une concurrence commerciale, si l'utilisation ne correspond pas à la destination convenue ou si le sous-locataire sollicite excessivement le bien immobilier. En l'absence de tels motifs, la sous-location ne peut être interdite.

Qu'est-ce qui relève de la location commerciale – et comment se délimite-t-elle ?

Il y a location commerciale chaque fois que les locaux ne sont pas utilisés à des fins d'habitation privée, mais servent à l'exercice d'une activité économique ou commerciale. Cela concerne un large éventail de formes d'utilisation : les bureaux classiques tout comme les surfaces de vente, les cabinets, les ateliers, les espaces de travail ou les entrepôts.

Le type d'utilisation doit toujours être stipulé dans le contrat de bail. Si un locataire souhaite modifier l'utilisation – par exemple utiliser un bureau comme espace de vente ou le sous-louer pour y exploiter un studio photo – il doit en convenir avec le bailleur. En effet, même dans le cadre d'une sous-location, le but initial reste contraignant.

Qu'est-ce qu'un locataire intermédiaire commercial ?

Un locataire intermédiaire commercial est une personne ou une entreprise qui est elle-même locataire d'une surface à usage commercial et qui la sous-loue à une autre partie. Cela signifie que le locataire intermédiaire est lié par un contrat à la fois avec le propriétaire en tant que locataire et avec le sous-locataire en tant que bailleur.

Ce double rôle implique des responsabilités. En effet, quel que soit le comportement du sous-locataire, le locataire intermédiaire reste responsable de toutes les obligations envers le propriétaire. Si le sous-locataire ne paie pas, par exemple, ou s'il détourne la surface de son usage, le locataire intermédiaire en est responsable. Il doit également s'assurer que le contrat de sous-location n'est pas en contradiction avec le contrat principal.

La sous-location commerciale est-elle soumise à la TVA ?

Un autre aspect important concerne le traitement fiscal de la sous-location – en particulier la question de l'assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). En principe, la location de biens immobiliers en Suisse est exclue du champ de l'impôt (TVA). Toutefois, la loi suisse sur la TVA prévoit la possibilité d'opter pour l'assujettissement à la TVA lors de la location de bureaux et de commerces. De plus : si les revenus annuels issus de la sous-location s'élèvent à CHF 100'000 ou plus, le bailleur intermédiaire doit s'inscrire à la TVA auprès de l'Administration fédérale des contributions.

Si le bailleur intermédiaire décide de soumettre volontairement la sous-location à la TVA (option), il doit facturer le loyer avec la TVA correspondante. En contrepartie, il peut également déduire l'impôt préalable sur les dépenses y relatives. La pertinence d'une telle option dépend du modèle commercial concret et doit être clarifiée avec un expert fiscal.

À quoi faut-il faire attention dans la pratique ?

Pour que la sous-location commerciale puisse être mise en œuvre avec succès et en toute légalité, il faut avant tout de la transparence et une communication claire avec le propriétaire. Les locataires qui souhaitent sous-louer doivent en informer le bailleur suffisamment tôt, indiquer clairement l'utilisation et le sous-locataire prévu et consigner toutes les informations pertinentes par écrit.

Le contrat de sous-location doit être rédigé de manière professionnelle et régler en particulier les questions relatives au loyer, à la durée, à l'utilisation, à la résiliation et à la restitution. Les questions d'assurance et de responsabilité en cas de dommages ne doivent pas non plus être sous-estimées. Il est également important que la destination de l'objet loué soit respectée – tant par le locataire intermédiaire que par le sous-locataire.

Du côté des propriétaires, il est recommandé de vérifier précisément si la sous-location prévue s'intègre dans le concept d'utilisation de l'immeuble et si le sous-locataire proposé présente une solvabilité et un sérieux suffisants.

Conclusion : des solutions flexibles avec des règles claires

La sous-location commerciale offre aux entreprises une opportunité attrayante de réagir à l'évolution de leurs besoins en matière d'espace. À l'ère du télétravail, du travail par projet et des modèles commerciaux à court terme, elle peut constituer un véritable avantage – à condition que le cadre légal soit respecté.

En Suisse, elle est en principe autorisée, pour autant que le bailleur y consente et qu'il n'y ait pas d'objections fondées. D'un point de vue fiscal, elle est assujettie à la TVA dans certaines circonstances – un point qui doit être examiné avec soin.

Celui qui communique clairement, informe à temps et rédige ses contrats proprement peut être du bon côté avec la sous-location commerciale, tant sur le plan économique que juridique.