La sous-location commerciale en Suisse expliquée simplement : qu'est-ce qui est autorisé, qu'en dit la loi et à partir de quand est-elle soumise à la TVA ?
Dans un monde des affaires de plus en plus marqué par la flexibilité, un sujet prend de plus en plus d'importance : la sous-location commerciale. Les entreprises réduisent leurs effectifs, transfèrent leurs modèles de travail vers le télétravail ou souhaitent combler des vacances temporaires. Dans de tels cas, la sous-location de bureaux ou de locaux commerciaux peut constituer une solution intéressante. Mais quelle est la situation juridique en Suisse ? Que peuvent faire les locataires et où sont les limites ? Qu'en est-il des obligations fiscales ?
On parle de sous-location commerciale lorsque le locataire principal d'un local commercial le sous-loue, en tout ou en partie, à un tiers. Il peut s'agir d'un bureau individuel dans une unité plus grande ou d'un étage entier qui n'est pas utilisé actuellement. Dans ce cas, le locataire principal devient le bailleur intermédiaire, tandis que le nouvel utilisateur est le sous-locataire. Contrairement à la location classique d'un logement, la sous-location commerciale concerne exclusivement des locaux utilisés à des fins commerciales, tels que des bureaux, des surfaces commerciales, des locaux de restauration ou encore des entrepôts.
En principe, la sous-location de locaux commerciaux est autorisée en Suisse, mais elle n'est pas sans restrictions. Le Code des obligations (art. 262 CO) prévoit que la sous-location n'est autorisée qu'avec le consentement du bailleur.
Ce consentement ne peut toutefois être refusé sans motif valable. Le locataire doit toutefois informer le bailleur de tous les détails du projet de sous-location. Il doit notamment indiquer l'identité du sous-locataire, l'utilisation prévue des locaux et les conditions de la sous-location.
Un bailleur peut par exemple refuser son consentement si la sous-location entraîne une concurrence commerciale, si l'utilisation ne correspond pas à l'usage convenu ou si le sous-locataire solliciterait excessivement le bien immobilier. En l'absence de tels motifs, la sous-location ne peut être interdite.
Il y a location commerciale lorsque les locaux ne sont pas utilisés à des fins d'habitation privée, mais servent à l'exercice d'une activité économique ou commerciale. Cela concerne un large éventail d'utilisations : les bureaux classiques, mais aussi les surfaces de vente, les cabinets, les ateliers ou les entrepôts.
Le type d'utilisation doit toujours être précisé dans le contrat de location. Si un locataire souhaite modifier l'utilisation, par exemple utiliser un bureau comme espace de vente ou le sous-louer pour y exploiter un studio photo, il doit en discuter avec le bailleur. En effet, même dans le cadre d'une sous-location, l'usage initial reste contraignant.
Un sous-locataire commercial est une personne ou une entreprise qui est elle-même locataire d'un espace à usage commercial et qui le sous-loue à une autre partie. Cela signifie que le sous-locataire est lié par un contrat à la fois avec le propriétaire en tant que locataire et avec le sous-locataire en tant que bailleur.
Ce double rôle implique des responsabilités. En effet, quel que soit le comportement du sous-locataire, le sous-locataire intermédiaire reste responsable de toutes les obligations envers le propriétaire. Si, par exemple, le sous-locataire ne paie pas ou utilise l'espace à des fins autres que celles prévues, le sous-locataire intermédiaire en est responsable. Il doit également s'assurer que le contrat de sous-location n'est pas en contradiction avec le contrat principal.
Un autre aspect important concerne le traitement fiscal de la sous-location, en particulier la question de l'assujettissement à la TVA. En principe, la location de biens immobiliers en Suisse est exonérée de TVA. Toutefois, la loi suisse sur la TVA prévoit la possibilité d'assujettir à la TVA (option) la location de bureaux et de locaux commerciaux. De plus, si les revenus annuels provenant de la sous-location s'élèvent à CHF 100 000 ou plus, le sous-bailleur doit s'enregistrer auprès de l'Administration fédérale des contributions pour la TVA.
Si le sous-bailleur décide de soumettre volontairement la sous-location à la TVA (option), il doit indiquer la TVA sur le loyer. En contrepartie, il peut toutefois faire valoir la taxe préalable sur les dépenses y afférentes. La pertinence d'une telle option dépend du modèle commercial concret et doit être clarifiée avec un fiscaliste.
Pour que la sous-location commerciale puisse être mise en œuvre avec succès et en toute légalité, il faut avant tout de la transparence et une communication claire avec le propriétaire. Les locataires qui souhaitent sous-louer doivent en informer le bailleur à l'avance, indiquer clairement l'utilisation et le nom du sous-locataire prévu et consigner toutes les informations pertinentes par écrit.
Le contrat de sous-location doit être rédigé de manière professionnelle et régler en particulier les questions relatives au loyer, à la durée, à l'utilisation, à la résiliation et à la restitution. Les questions d'assurance et la responsabilité en cas de dommages ne doivent pas non plus être négligées. Il est également important que la destination de l'objet loué soit respectée, tant par le locataire intermédiaire que par le sous-locataire.
Du côté du propriétaire, il est recommandé de vérifier soigneusement si la sous-location prévue correspond à l'utilisation prévue du bien immobilier et si le sous-locataire proposé est suffisamment solvable et sérieux.
La sous-location commerciale offre aux entreprises une possibilité intéressante de réagir à l'évolution de leurs besoins en espace. À l'ère du télétravail, des projets ponctuels et des modèles commerciaux à court terme, elle peut constituer un véritable avantage, à condition que le cadre juridique soit respecté.
En Suisse, elle est en principe autorisée, à condition que le bailleur donne son accord et qu'il n'y ait pas d'objections justifiées. Sur le plan fiscal, elle est soumise à la TVA dans certaines circonstances, un point qui doit être examiné avec soin.
En communiquant clairement, en informant en temps utile et en rédigeant des contrats clairs, vous pouvez être sûr que votre sous-location commerciale est conforme à la législation et avantageuse sur le plan économique.
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